A tratti questo argomento è stato affrontato più volte.

Per esempio, ricordo i casi di appartamenti con due cucine respinti dal catasto con pretesa di creazione di due u.i.u. distinte, oppure i più recenti stralci di locali accessori come C/2 dall'unità principale.

La materia è complicata.

A due notai a cui chiesi se avessero rogato con l'apparente contrasto tra catasto e urbanistica mi risposero che no, non lo avrebbero fatto.

Ricordo di aver letto su un documento catastale la loro precisazione che l'interveto catastale riguarda il solo aspetto fiscale senza entrare nel merito urbanistico (cosa che i più anziani hanno sempre saputo, conoscendo la materia da prima che il Catasto diventasse la gallina dalle uova d'oro per l'Erario).

La prima domanda riquarda quel documento. Sapreste aiutarmi a ritrovarlo ? Credo di asservi arrivato quella volta proprio grazie a voi.

Saluti.

TAR Puglia (BA) Sez. II n. 1381 del 30 dicembre 2017

Classamento catastale quale titolo di legittimazione del mutamento funzionale della destinazione d’uso

Deve escludersi che costituisca titolo di legittimazione del mutamento funzionale (senza opere edilizie) della destinazione d’uso la documentazione catastale che attesta il passaggio di un complesso edilizio, a seguito di accertamento dell’Agenzia delle entrate, dalla originaria categoria D/10 “rurale” alla categoria D/8 “commerciale”. Infatti il classamento catastale ha la diversa funzione di attribuire ad una unità immobiliare la corrispondente categoria funzionale ai fini del prelievo fiscale, considerandola nello stato di fatto esistente al momento della rilevazione, senza disporre alcun accertamento sulla conformità dell’opera alle norme urbanistiche.



Pubblicato il 30/12/2017

N. 01381/2017 REG.PROV.COLL.

N. 01031/2016 REG.RIC.



lexambiente.it/materie/urbanistica/88-gi...

Grazie.

Questa sentenza però non mi conforta.

Avevo letto una circolare che credo confermasse che le modifiche al classamento proposto non entrassero in contrasto con la destinazione urbanistica in quanto esclusivamete di interesse fiscale.

Cosa che però i notai interpellati non condividono, cioè se per esempio un locale tecnico a catasto è considerato C/2 deve essere fatto un cambio di destinazione in comune, così come se un appartamento viene suddiviso in due catastalmente per via delle cucine si deve fare un frazionamento anche in comune. Altrimenti non si rogita.

Più ci penso più mi sembra un delirio.

Non si rogita per motivi fiscali non per contrasti con la normativa urbanistica. L'acquirente non può comprare due prime case. Di solito per vendere meglio si va in catasto e si unisce due appartamenti adiacenti, via su chi non l'ha fatto ? Ma l'Agenzia delle Entrate non è il catasto e non la freghi più.

Quello che mi da più fastidio è sullo scorporo delle cantine. Ti costringono in docfa a mettere causale divisione quando fai solo opere interne all'abitazione. Non c'è titolo urbanistico che legittimi la divisione e devi precisarlo.



Saluti

Samsung

Ho sempre apprezzato i tuoi interventi oltre che nella sostanza anche nella chiarezza.

Perdonami ma non ho capito bene il senso di questo.

Se me lo espliciti meglio mi piacerebbe partecipare alla discussione perché materia che mi appassiona.

Faccio solo un piccolo e breve inciso, sia ai fini urbanistici che civilistici.

Il Catasto nasce con lo scopo di essere inventario dei beni immobili e, attraverso la rendita, di perequare le imposte.

Oggi non è più solo così perché a questo archivio fanno riferimento sia norme Urbanistiche (DPR 380 del 2001) che civilistiche (Es. Riconfinazioni art. 950 del CC).

Poi non capisco nemmeno, a parte il corretto esempio riportato da Antonio, come sia possibile rogitare se c'è difformità tra Catasto e stato attuale legittimato dell'immobile.

Vorrebbe dire che una delle due attestazioni di conformità non è corretta.

Cordialmente

Carlo Cinelli

Salve

il C2 può essere anche uno scoporo della cantina dall'abitazione, se non vi è stato alcuna opera edilizia per lo scorporo siamo in regola anche con lo stato leggittimato del bene, il notaio può dire quello che vuole, si cambia notaio.

Per la trasformazione catastale da una abitazione a due abitazioni il discorso è un po diverso, se originariamente è stata comperata una abitazione e il notaio se ne trova due (per cui aumento del carico urbanistico) logico che gli si accende una lampadina in sede di trasferimento.

Sarebbe come dire che da due abitazioni, le quali vengono fuse in una, il notaio vuole la giustificazione urbanistica di tale fatto.

cordiali saluti

Il problema è che il catasto può effettuare la modifica in atti d'ufficio dopo aver trasferito il bene, per questo il Notaio ed il tecnico devono stare molto attenti ad evitare l'imbarazzante evento.

Faccio un esempio.

Un soggetto compra una prima casa derivata da due abitazioni nelle quali sono state eseguite opere di fusione regolarmente legittimate e depositato il docfa registrato agli atti del catasto. Nell'atto si dichiara tutto quanto previsto sulla legittimità catastale ed alle norme urbanistiche, giustamente come riportato all'attualità nelle banche dati comunali e catastali al momento della sottoscrizione dell'atto.

Il catasto due mesi dopo in banca dati riporta la situazione allo stato d'origine con due abitazioni motivata dalla presenza di due cucine. Intanto però la banca dati è già aggiornata senza dare la possibiità prima al contribuente di spiegare le proprie ragioni.

L'acquirente si ritrova a dover pagare l'IMU per una seconda casa e ad effettuare il conguaglio delle imposte pagate sull'acquisto dell'unica prima casa, mentre dopo l'accertamento si ritrova due case mentre in atto ha dichiarato di comprarne una e di non avere altre prime o seconde case.

Ho omesso il mutuo per l'acquisto della casa che diventerebbe nel caso una farsa.


Insomma, un casino, spero di non trovarmici mai, ma personalmente devo stare molto attento come tecnico all'eventualità. Con la nostra esperienza e conoscenza abbiamo comunque l'opportunità di giocare d'anticipo.

Saluti

Salve

Si Antonio è come il cane che si morde la coda e non riesce a prenderla mai, certo bisogna agire di anticipo, anche se una certa percentuale di rischio c'è sempre.

Ma ricordiamoci che esistono sempre le autotutele e i ricorsi, sperando che vadano a buon fine.

cordiali saluti

Ma nel frattempo, aspettando l'esito dell'autotutela o del ricorso, l'immobile così come lo hai acquistato non lo rivendi perchè in atti del catasto hai due immobili invece di uno. Chi ti risarcisce dell'enorme danno che ti è stato procurato supposto che il ricorso tu lo vinca ?

L'esempio delle due abitazioni catastali in luogo dell'unico appartamento che le norme statali, regionali e comunali permettono di realizzare può andar bene.

Esiste una legge che considera il Catasto ulteriore organo legislatore in materia urbanistica ?

A me non risulta.

Esiste una circolare letta distrattamente mesi fa quando cercavo altro tipo di informazioni e pertanto suinamente non ho archiviato con l'attenzione dovuta, che precisava il rapporto tra quanto da loro apportato in termini di modifica al censimento catastale e la parte urbanistica che perseverava nei suoi legittimi effetti. Cioè (ma potrei ricordare male) il fatto che un appartamento risulti urbanisticamente uno, ma catastalmente due non inficierebbe la conformità sia urbanistica che catastale del bene.

Se la scelta del catasto di frazionare d'ufficio un immobile avesse valore urbanistico saremmo di fronte ad un corto circuito enorme, che non capisco perchè il nostro sindacato (CNG) non fa presente e non propone la soluzione chiara accettabile anche dai notai.

Ci tenevo a rintracciare quella circolare proprio per avere un punto di partenza per costruire qualcosa di articolato e solido.

Ricordo che ai fini dell'accatastamento dei fabbricati fantasma o quelli rurali si affrontò la questione di come ci si doveva comportarene nel caso di fabbricati fantasmi beccati e urbanisticamente illegittimi. Siamo arrivati alla conclusione che al catasto gli importa un fico secco e difatti se non ci pensava il contribuente, il fabbricato incriminato, l'ufficio lo mette in atti lo stesso. da lì ebbi la conferma che il catasto con la legittimità urbanistica non ci incastrava nulla. La legittimità urbanistica intesa alla L.47/85, ti dà la possibilità di commercializzare il bene, la conformità catastale ti dà invece l'obbligo di pagarci sul bene immobile le congrue imposizioni fiscali.

Però vorrei invitare Samsung a riportare un caso specifico inerente l'argomento, altrimenti la discussione è un po' campata in aria.

Saluti

Ciao Samsung



Ora è molto più chiaro il concetto che hai espresso, in effetti se il bene iniziale, legittimato urbanisticamente, viene diviso per iniziativa dell'Agenzia in più u.i., anche per me è vendibile.

Si dovrebbe fare più chiarezza su questo aspetto.

Cordiali saluti

E' vendibile come ? Con quale consistenza ? Tutto insieme o ogni porzione costituita catastalmente per conto suo ?

Chiedo per un amico.



Saluti

Buongiorno

Non è la presenza di due cucine o più cucine che obbliga la creazione di più u.i.u.

Esempio di una villetta su più livelli: posso avere una cucina al piano terra e un cucinino nella taverna al PS1 e un box cucina sul terrazzo. Non troverete nessuna norma che lo impedisce. (ho esagerato volutamente).

L'importante è che ci sia perfetta conformità fra l'autorizzato (dal punto di vista urbanistico) e quello fiscale (catastale).

saluti

Totonno, la risposta te la data st-topos appena sopra, se il fabbricato che si vuole vendere è conforme urbanisticamente (ora leggittimato) e in regola anche catastalmente è sempre vendibile.

Se il catasto fra due/tre anni si inventa che una u.i. è da considerarsi una stanza, per cui divide di sua iniziativa una fabbricato in tante u.i. (stanze), non vorrai farmi credere che non sono vendibili queste stanze? Pur essendo state tutte assieme autorizzate da un progetto iniziale che prevedeva una abitazione unica.

Oppure, se in un fabbricato iniziale (unica u.i.), faccio una leggera modifica interna (autorizzata dal Comune), e su questo fabbricato iniziale ci sono tre cantine non comunicanti, poi faccio la variazione catastale e l'ufficio mi obbliga a fare es. un A2 e tre C2 (cantina), non sarebbe vendibile il tutto?

Anche separatamente?

cordiali saluti