Ho realizzato una variazione docfa di un appartamentino composto da soggiorno, camera da letto, bagno e piccolo angolo cottura (2 mq) delimitato dal soggiorno, ma senza serramento. Il classamento proposto dal programma DOCFA è 3,5 vani, che io ho confermato:

soggiorno: 1 vano

camera da letto: 1 vano

cottura: 1 vano

bagno; 1/3 di vano apprssimato a 0.5

Docfa regolarmente approvato, ma adesso un collega (tecnico della parte interessata all'acquisto di tale u.i.u.) mi contesta la rendita attribuita sostenendo che i vani sono 2,5 non 3,5 come da me indicato e mi chiede di variare nuovamente il docfa.

I suio clienti ne trarrebbero vantaggio in quanto avrebbero meno imposte sull'atto.

A me pare corretta, in quanto la cucina (l'ho chiamata angolo cottura per le piccole dimensioni) anche se sprovvista di porta costituisca un vano come da art. 46 del DPE 1142 del 1949.

Non so come comportarmi. Spero mi possiate aiutare.

Quando nel compilare il mod 1n, indichi il numero di stanze, cucine ecc., e quindi hai indicato 3, è ovvio che il classamento automatico, sommando gli accessori, determina una consistenza di 3,5.

A mio avviso trattandosi di un angolo cottura, peraltro limitatissimo, posto nel vano principale, non andava conteggiato a se stante, ma sarebbe stato corretto determinare un unico vano (salvo poi verificare le eccedenze qualora il vano fosse superiore alla norma).

E' pur vero che la norma che citi, stabilisce che la cucina, qualunque superficie abbia, sia sempre considerato un vano, pertanto, concludo se, la tua cucina è posta in un angolo, ovvero su una parete del soggiorno, è parte integrante di esso e quindi vano unico, se invece, fisicamente staccata, delimitata da tramezzi a tutt'altezza, può considerarsi vano a se.

Giustamente un vano in più determina un aumento della rendita e conseguente aumento delle tasse per acquisto.

Sugli esiti di un docfa a rettifica non so risponderti, ma potrebbe essere valida una causale, del tipo esatta rappresentazione della consistenza, spiegando in relazione "l'errore" commesso in precedenza.

Saluti

La verità è nel mezzo,...forse 3 vani era quella giusta,..però due domande, mi sembra strano che non vi siano disimpegni, il bagno "affaccia" direttamente nel soggiorno, così come per la camera da letto ? Inoltre il classamento automatico, non và anche in base alle superfici indicate nel modello 1n ? Mai,...ripeto,...mai validare quello automatico, ma affidarsi alla propria esperienza, e perchè no, all'istinto !!! Poi se l'ufficio aumenta il classamento, è sempre colpa loro, e non del tecnico che ha convalidata quella automatica,... io ho proposto quella giusta, poi "loro" hanno cambiato.... diremo al cliente ;.)

Non hai niente da rimproverarti, che ci piaccia o meno un angolo cottura di 2mq delimitato dal soggiorno vale un vano. A volte ci si può porre il problema quando essendo un tutt'uno col soggiorno, ci sono le possibilità di dichiarare un'unica cucina, ma sempre facendo i conti con le eccedenze.

Comunque, i vani sono 3,5.

Più volte abbiamo detto che i DOCFA per la sola modifica di rendita non si possono presentare.

Qualora riuscissi a presentarla in qualche modo, l'Ufficio te la rialzerebbe in fase di acertamento.

Gli acquirenti pagherebbero sempre le stesse tasse, se il notaio ricorda di avvalersi della legge 154, altrimenti rischierebbero una maggiorazione.

La strada dell'autotutela la vedo fallimentare.

Insomma ormai è così, e così resta, ed in tutti i modi i vani sono 3,5.

Già,....come se normalmente gl'immobili vengono acquistati al prezzo che ne scaturisce dalla rendita catastale e non quello di mercato,...ma per cortesia, ..anche con mezzo vano in più, comunque "ufficialmente" viene a costare molto meno di quanto effettivamente viene sborsato al venditore,...sappiamo come vengono fatti gl'atti di compravendita,....allora che dichiarassero il prezzo effettivo d'acquisto .....E' un discorso generale, qualsiasi riferimento a cose o persone è .....

Grazie per le risposte, vi aggiornerò sugli sviluppi.

Scusa ma che ragionamento è? Se in occasione della vendita l'immobile necessita di una variazione o nuovo accatastamento, perche non attriburgli la rendita, nel rispetto delle regole, in maniera tale che si possa pagare qualcosina in meno?

Fermo restando il discorso del vano si o vano no, di cui solo geo90 può valutare, ti sei fatto un conto di quanto può costare in più anche un solo vano? Chi acquista questi conti se li fa, e mi sembra pure giusto visto il periodo e visto quanto costa metter piede dal notaio.

Saluti

Bhe si forse ho calcato troppo la mano, e di ciò chiedo menia,...però nulla toglie che a volte si và a cercare il pelo nell'uovo senza vedere il problema più grande,.... nel mio territorio, soprattutto nelle zone turistiche, così come tutto il territorio nazionale, un'abitazione con un valore catastale di si e no 50.000 euri viene acquistato o venduto con cifre 4 volte superiori, ma intanto nell'atto viene riportato il valore catastale,...quanti soldi di notaio e tasse si sono evase,...pardon volevo dire risparmiate in quel caso,...quindi non tanto chi compra ma soprattutto chi vende non si lamenti del mezzo vano in più o meno, ma guardi all'effettivo importo iscritto nell'atto notarile ... chiudiamo l'ot - Ripeto il mio è un discorso molto in generale che non fa riferimento al caso in esame

Ti faccio presente che già da qualche anno, c'è l'obbligo di inserire il valore reale dell'immobile e la traccia dei pagamenti, anche se l'imposizione fiscale è riferita al valore catastale, pertanto, non vi è evasione fiscale, visto che è la legge vigente che ti impone di fare in questo modo.

Se poi vogliamo discutere della divergenza tra il valore catastale e quello reale, direi che è un altro argomento che,tra le altre cose, è alla base della riforma del catasto.

saluti

Per la cronaca:

Il tecnico dell Ade mi ha riferito che considerano vano un locale con superficie compresa tra i 7/8 mq e 20/21 mq, per cui ha considerato eccessivo considerare vano una cucinotta di 2 mq. Norme precise a riguardo non ne ho trovate, per cui ho ripresentato la pratica, diminuendo la consistenza catastale, per eviatare contenziosi.

Anche se non sono del dutto sicuro di aver commesso un errore.

Saluti e buon lavoro.