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Classamento negato |
reny
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17 Novembre 2014 alle ore 11:49
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Buongiorno, cercherò di essere sintetico ma non è facile, sono un privato che ha ristruturato un cascinale che a suo tempo era un A4. Durante i lavori, eseguiti in proprio vista la competenza, ho pagato le tasse e imposte come "area edificabile", a fine lavori il mio tecnico ha proceduto con un riconfinamento (o qualcosa del genere, scusate) per rivedere i confini fra i vari mappali presentando il PREGEO, subito dopo abbiamo presentato un DOCFA proponendo un'A3 cl.2^, anche se in automatico veniva un'A2, motivando l'A3 col fatto che il fabbricato insiste su di un'area boscata raggiungibile solamente tramite strada non asfaltata interpoderale per cui il Comune non effettua pulizia strada, sgombero neve, raccolta RSU, l'area non è dotata di fognatura pubblica, illuminazione e qualsiasi altro servizio. Inoltre il fabbricato non è dotato di acqua potabile non essendo possibile per questioni di quote effettuare il collegamento con l'acquedotto (di fatto il consorzio acqua potabile mi fornisce acqua direttamente da una soegente situata molto più a monte delle vasche della potabile, ma essendo una sorgente NON è trattata con le lampade UV per cui non può essere dischiarata potabile. Infatti la bolletta riporta "acqua per uso agricolo"). A questo punto scoppia il putiferio! All'agenzia del territorio non accettano il Pregeo, vi è un errore di qualche decina di centimetri. Viene riproposto e quindi accettato. Nel frattempo facciamo una visura e il fabbricato risulta essere in A3 cl. 2^. Bene, sembra tutto ok. Invece ad inizio dicembre, in fase di conteggio IMU, con un'altra visura scopro che è tornato in A4! Avviso il tecnico che verifica e contatta il catasto. Risposta: il classamento proposto non può essere accettato in quanto un fabbricato privo di acqua potabile non può essere in A, quindi hanno annullato la proposta in A3. Annullato? Ma il diritto amministrativo non prevede l'annullamento di un'istanza del privato! Da una visura storico non vi è traccia anche se era una prescrizione del PdC (entro 30 gg.) e sembra che io non abbia ottemperato. Abbiamo appuntamento per capire cosa vogliono. Al telefono, al mio tecnico, hanno risposto che l'accatastamento più idoneo, al momento è la categoria F. Poi verrà posato un potabilizzatore e quindi passerà in A. Secondo loro A2, a prescindere da tutto. Cosa ne pensate, grazie.
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CESKO
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Agro Nocerino Sarnese
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"reny" ha scritto:
Buongiorno,
cercherò di essere sintetico ma non è facile, sono un privato che ha ristruturato un cascinale che a suo tempo era un A4. Durante i lavori, eseguiti in proprio vista la competenza, ho pagato le tasse e imposte come "area edificabile", a fine lavori il mio tecnico ha proceduto con un riconfinamento (o qualcosa del genere, scusate) per rivedere i confini fra i vari mappali presentando il PREGEO, subito dopo abbiamo presentato un DOCFA proponendo un'A3 cl.2^, anche se in automatico veniva un'A2, motivando l'A3 col fatto che il fabbricato insiste su di un'area boscata raggiungibile solamente tramite strada non asfaltata interpoderale per cui il Comune non effettua pulizia strada, sgombero neve, raccolta RSU, l'area non è dotata di fognatura pubblica, illuminazione e qualsiasi altro servizio. Inoltre il fabbricato non è dotato di acqua potabile non essendo possibile per questioni di quote effettuare il collegamento con l'acquedotto (di fatto il consorzio acqua potabile mi fornisce acqua direttamente da una soegente situata molto più a monte delle vasche della potabile, ma essendo una sorgente NON è trattata con le lampade UV per cui non può essere dischiarata potabile. Infatti la bolletta riporta "acqua per uso agricolo"). A questo punto scoppia il putiferio! All'agenzia del territorio non accettano il Pregeo, vi è un errore di qualche decina di centimetri. Viene riproposto e quindi accettato. Nel frattempo facciamo una visura e il fabbricato risulta essere in A3 cl. 2^. Bene, sembra tutto ok. Invece ad inizio dicembre, in fase di conteggio IMU, con un'altra visura scopro che è tornato in A4! Avviso il tecnico che verifica e contatta il catasto. Risposta: il classamento proposto non può essere accettato in quanto un fabbricato privo di acqua potabile non può essere in A, quindi hanno annullato la proposta in A3. Annullato? Ma il diritto amministrativo non prevede l'annullamento di un'istanza del privato! Da una visura storico non vi è traccia anche se era una prescrizione del PdC (entro 30 gg.) e sembra che io non abbia ottemperato. Abbiamo appuntamento per capire cosa vogliono. Al telefono, al mio tecnico, hanno risposto che l'accatastamento più idoneo, al momento è la categoria F. Poi verrà posato un potabilizzatore e quindi passerà in A. Secondo loro A2, a prescindere da tutto.
Cosa ne pensate, grazie. io sinceramente penso che non è questione di classsamento (la pratica Docfa non può essere annullata per una stupidaggine simile)..... se si è parlato di categoria "F" (F/3 e/o F/4 molto probabilmente), significa che è stato eseguito un sopralluogo da parte dell'ufficio che ha constatato che l'immobile non era concretamente ultimato ed utilizzabile tale da essere censito in categoria "A". Occore approfondire la situazione e chiedere lumi all'Ufficio! saluti
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reny
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Grazie per la risposta, non hanno fatto alcun sopralluogo (avrebbero dovuto chiedere per entrare), al telefono hanno detto chiaramente che la fornitura di acqua potabile è requisito indispensabile per avere l'accatastamento in A. A questo punto attatasterò in F/4 poi a lavori finiti (ho in corso una SCIA) se ho i soldi metterò un potabilizzatore a chiederò l'accatastamewnto in A3, se non avrò i soldi per il potabilizzatore la lascerò in F (così non pago tasse e imposte!!!!) o in alternativa accatasto come deposito in C. Abbiamo chiesto un appuntamento. Vi terrò aggiornati. Grazie
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CESKO
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Agro Nocerino Sarnese
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"reny" ha scritto:
non hanno fatto alcun sopralluogo (avrebbero dovuto chiedere per entrare), al telefono hanno detto chiaramente che la fornitura di acqua potabile è requisito indispensabile per avere l'accatastamento in A. sinceramente a me sembra una assurdità quello che ti hanno detto! www.youtube.com/watch?v=fSUwskIx9Wg non centra se l'acqua è potabile e/o meno, i requisiti sono ben altri..... ovvero che l'immobile sia provvisto minimo di un vano cucina ed un servizio igienico. tutto il resto non conta ai fini fiscali! risaluti
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reny
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Allora, il tecnico ha avuto un colloquio telefonico col direttore dell'ufficio provinciale del catasto ed è emerso che avendo fatto una ristrutturazione non posso accatastare in categoria F, questa è riservata alle nuove costruzioni e solo per un periodo di tempo limitato. www.google.it/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&s... Mi hanno quindi lasciato la vecchia A4 con la vecchia rendita dicendo che provvederò ad accatastare quando vi saranno le condizioni, nel mio caso lavori finiti con potabilizzatore installato (perentorio dice lui. Dice che l'acqua potabile è un requisito igienico-sanitario per poter "abitare" una casa). Quindi nel frattempo mi rimangono 2 soluzioni: A- lasciare l'A4 poi a lavori finiti (e non "fine lavori" sono 2 cose diverse) provvedere a nuovo docfa con nuova categoria. Si ma non è detto che io a lavori finiti abbia i soldi per un potabilizzatore... cosa succede? Non mi lasciano accatastare? Bene rimane in A4. Il mio tecnico dice che posso anche presentare una nuova planimetria specificando che non si provvede all'assegnazione della nuova rendita in quanto i lavori non sono ultimati. B- il direttore in alternativa ha proposto di accatastare in C come deposito poi.... vedi sopra. Così in C pago ancor meno che con l'attuale A4. Si ma e se un giorno ci vado ad abitare e non ho i soldi per un potabilizzatore? Vado ad abitare in un deposito? Mah, ho mandato in confusione anche il mio tecnico. Conmmentate grazie mille. Renato
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CESKO
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Agro Nocerino Sarnese
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"reny" ha scritto:
(perentorio dice lui. Dice che l'acqua potabile è un requisito igienico-sanitario per poter "abitare" una casa). scusa ma stiamo parlando di autorizzazioni sanitarie o di catasto? sinceramente è la prima volta che sento una baggianata simile! saluti
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reny
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Ma cosa vuoi che ti dica! Il problema è che non sappiamo come muoverci nel modo migliore. Sinceramente vorrei giocarla sporca e pagare il meno possibile di tasse e imposte. Ma essere nelle condizioni di poterci un giorno andare ad abitare, io o i figli. Per la residenza non ci sono problemi, lavoro in un comune e sono io che faccio i controlli delle residenze e la normativa è chiara, la residenza è il luogo dove una persona ha la dimora abituale. Il vecchio APR 4 prevedeva anche grotta, sotto il ponte...... Diverso il discorso tributario. Non per niente sono qui in cerca di consigli da parte di qualcuno sgamato nel settore.
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EALFIN
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Se hai una S.C.I.A. in corso per lavori ancora da ultimare perché presenti l'accatastamento prima di ultimare i lavori? Peraltro la mancanza di acqua non predispone comunque all'uso l'unità. Se avevi un A/4 conferma A/4. Lascia perdere quello che ti propone il Docfa. E nella relazione non spiegare troppe cose. Al massimo puoi utilizzare le carenze del fabbricato in caso di accertamento maggiore rendita e quindi come prove per un ricorso eventuale futuro. Dico che non devi spiegare molte cose perchè nessuna norma te lo impone e rischi di mandare in tilt alcuni tecnici catastali.
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reny
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Grazie EALFIN, il PdC prescriveva l'obbligo di aggiornare la situazione catastale entro 30 gg. dalla fine lavori, e dopo 3 anni ho dovuto dare il fine lavori perchè mi scadeva il PdC, anche se i lavori non erano ultimati (e non so quando li ultimerò), quindi o presentato una SCIA. Si confonde la "fien lavori" con i "lavori finiti" secondo me, però io non sono un tecnico (ho fatto giurisprudenza..). ti confesso che è ciò che ho elaborato durante la notte (i vecchi dicevano che la notte porta consiglio). Però per "confernare" l'A4 devo presentare un DOCFA con planimetria aggiornata? E quindi se faccio una visura vedrò una planimetria aggiornata? Che rendita mi attribuiranno? Quella vecchia o quella nuova, visto che i locali sono aumentati e i mq pure? Grazie
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EALFIN
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Quando scade un P.di C. e i lavori di ristrutturazione non sono stati ultimati si presenta una S.C.I.A. di completamento e a lavori ultimati entro 30 giorni si presenta la variazione catastale. Circa la variazione di consistenza non credo che hai effettuato ampliamenti notevoli tali da richiedere una categoria catastale superiore. Una stanza o due in più non credo porti ad una variazione di categoria catastale. Poi l'edificio è isolato e quindi non ha nemmeno edifici vicini con simili caratteristiche e categorie catastali superiori. Dalle deduzioni di come hai detto tu sembra che sia stato presentato sia il Pregeo che il Docfa e che il classamento proposto sia stato declassato da A/3 ad A/4. Tanto meglio. Pagherai meno tasse ed il Catasto lo ha deciso esso di farti pagare di meno. Nella causale di declassamento cosa hanno scritto in visura? I vani catastali sono rimasti gli stessi dell'A/3? Cioè il Catasto non può annullarti il Docfa per una banale motivazione e senza notificare comunque la decisione presa in qualsiasi caso per cui come mai non hai ricevuto notifica delle variazioni eseguite d'Ufficio? Io credo che se vai a fare una planimetria catastale (o te la fai richiedere da un Tecnico per via Telematica) troverai la planimetria aggiornata all'ultimo accatastamento eseguito.
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reny
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Vediamo se riesco a fare chiarezza. Partiamo dall'inizio. Avevo una cascina accatastata in A4. Ho presentato istanza e ottenuto un PdC per ristrutturazione edilizia con ampliamento (minimo ma c'è). A luglio è scaduto il PdC, mancano impianti idraulico e riscaldamento e pavimenti, porte interne, ecc. Ho finito solo il guscio esterno per la legge 10 (isolamento termico). Il PdC prescriveva l'obbligo di effettuare l'aggiornamento catastale a fine lavori. E così il mio tecnico ha fatto. E' stato necessario presentare anche il PREGEO che la prima volta hanno respinto poi la seconda è stato accettato. Il docfa invece, con la nuova planimetria non è stato accettato. In prima battuta si, ho anche una visura catastale dove si vede il passaggio in A3, quello che avevo proposto (anche se in automatico usciva A2), poi dopo il secondo PREGEO hanno annullato il docfa mandando una PEC al tecnico con la quale lo invitano a contattare gli uffici del catasto per fornire chiarimenti circa la dichiarazione che l'immobile non è dotato di acqua potabile. Nel frattempo se si fa una visura si vede la vecchia categoria, classe, vani, mq. ecc. come se il docfa non fosse stato presentato (è stato annullato) non vi sono note, anche con una visura storica non risulta nulla. la spiegazione avuta è che, come dici tu, siccome c'è in corso una SCIA non si deve ancora procedere all'accatastamento. A questo punto presumo che non si dovesse fare nemmeno il PREGEO, presumo. La casa non è isolata. Era un vecchio cascinale diviso a metà, metà di mio papà e metà del vicino. Il vicino anni fa ha ristrutturato e oggi risulta essere in A2. Anche gli altri cascinali nella zona (qualche centinaio di metri l'uno dall'altro) sono stati negli anni ristrutturati, io sono l'ultimo a farlo e risultano tutti in A2!!! Domani mattina il tecnico ha appuntamento col direttore del catasto, vediamo cosa gli dice e cosa vogliono. Mi piacerebbe essere presente.
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EALFIN
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Dal post iniziale sembrava intuirsi che si trattava di un solo edificio isolato di montagna, posto in mezzo al bosco, senza la presenza di edifici nelle immediate circostanze e nel raggio di diverse centinaia o migliaia di metri. Comunque se l'edificio non è stato ultimato con il P. di C. non andava assolutamente accatastato (nè Pregeo, né Docfa). In sede di ultimazione lavori al rustico, solo nei casi di S.C.I.A. (o D.I.A. prima della S.C.I.A.) e non nei casi di Permesso di Costruire, è obbligatorio fornire per Legge una dichiarazione di non obbligo di accatastamento per mancata ultimazione lavori (in realtà la norma parla di una dichiarazione che le opere realizzate con S.C.I.A. non hanno comportato la modifica del classamento). Io in casi simili, all'ultimazione lavori al rustico (per scadenza termini) dei Permessi di Costruire, ho sempre allegato una relazione sullo stato dei lavori eseguiti e quelli da eseguire ancora dopo il rinnovo del titolo abilitativo. Nella dichiarazione di ultimazione lavori medesima ho sempre segnalato il mancato completamento dei lavori e il richiamo alla suddetta mia relazione dettagliata (redatta in qualità di direttore dei lavori). Non ho mai fornito notizie circa il fatto che non eseguivo l'accatastamento (mi riferisco sempre all'ultimazione lavori al rustico a seguito di Permessi di Costruire e non a seguito di S.C.I.A.) perché ritenevo superfluo dichiarare un qualche cosa non previsto dalla Legge e soprattutto dato per scontato dalla Legge stessa (manca il requisito della predisposizione all'uso).
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reny
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Ah ecco, adesso è tutto chiaro. Il mio tecnico ha toppato! Accidenti a me, l'ho pure pagato! Grazie EALFIN buon lavoro e buon anno.
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EALFIN
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Errare è umano ma se non ti avessero annullato il Docfa pagheresti molte imposte non dovute. Anche se lo Stato ci guadagnerebbe, accatastare come nei casi simili al tuo è comunque un atto illeggittimo ovvero contrario alla Legge. Il problema può dipendere da due fattori: 1) Il tecnico non conosce a fondo le norme in materia, catastali e urbanistiche; 2) Il tecnico ha preferito comunque presentare la denuncia di variazione per ottenere subito un compenso di natura professionale. Ti sembrerà strano ma per come la penso io è più grave l'ipotesi di cui al punto 1).
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