Ciao a tutti,

ho qualche dubbio sul giusto approccio da assumera per la stima di un immobile in cat. speciale (D1 - opificio), in particolare sul valore dell'area.

L'immobile è stato costruito nel 1930/1940 a ridosso di una strada ai tempi di grande collegamento.

Nel 1962 questa strada è stata allargata ed è diventata un'autostrada, e l'immobile si è ritrovato per circa 1/3 della sua superficie (circa 3000 mq su 8000 mq) compreso in quella che i vari PRG hanno da quel momento individuato come "fascia di rispetto autostradale", all'interno della quale è consentito al max intervenire con una manutenzione ordinaria o straordinaria, ma non più ricostruire in caso di demolizione.

Ora, dovendo stinare l'immobile riferendomi all'epoca censuaria 1988/1989, mi chiedevo come è corretto comportarmi con l'area ricadente in questa fascia di rispetto.

In quest'epoca l'autostrada era già stat realizzata, quindi anche il vincolo della fascia di rispetto. E' corretto quindi per quella porzione diminuire il valore dell'area in quanto non è più possibile costruirci alcunchè in futuro, o dovendo stimare il fabbricato ad oggi, l'area non perde valore in quanto il fabbricato (seppur abbastanza fatiscente) è ancora in piedi ed utilizzato?

Grazie a tutti per qualsiasi dritta,

Marta

Secondo me è giusto valutare un deprezzamento per la fascia di rispetto autostradale.

saluti

Ciao Roberto,

grazie del parere ...

Tu hai per caso un'idea di come poter operare questo tipo di valutazione, magari su esperienze passate in materia estimale?

Io ci sto ragionando un po' su, ma non avendo molta esperinza temo di commettere scivoloni ...

Il valore dell'area industriale in quel Comune, nel 1988/1989, era intorno ai 95-100 €/mq.

Il fatto di non poterci più ricostruire sopra, dal 1962, potrebbe far equiparare quella porzione di area ad un terreno per esempio "agricolo" anzichè edificabile?

Grazie ancora,

Marta

Il valore ovviamnte deevi stabilirlo tu in base a ricerche ed analisi varie, per la fascia di rispetto non credo sia sbagliato equipararlo ad agricolo.

Ma la stima ti serve per la determianzione della rendita del D/1?

Sì mi serve per l determinazione della rendita ... Sto sbagliando quaqlcosa?

Non so se Roberto è d'accordo con me su un piccolo particolare:

il lotto è già stato edificato, poi.. nel 1962 gli hanno costruito l'autostrada vicino ed ha reso questa porzione di lotto indedificabile, quindi ...

- ha perso di valore!, ma non tanto, perchè è pur sempre edificata e se mi consentite, proprio agricola no, e nemmeno edificabile!

- però il valore aggiunto che la vicinanza all'autostrada ha ovviamente apportato all'originario valore, .... lo vogliamo considerare?

- rimane un bel dilemma che solo l'esperienza e le conoscenze dei luoghi possono dirimenre e che noi non potremmo ami consigliare!

Gianni, in linea di massima concordo però credo che la vicinanza dell'autostrada potrebbe tanto rapprsentare un valore aggiunto quanto un danno (metti che il casello si trova a 50KM). Inoltre, è di fatto diminuita la superficie edificabile.

Certamente Roberto!

e questo sta a deciderlo al tecnico estimatore, perchè è nelle sue facoltà o nelle prerogative sue proprie!

Il casello in realtà sta a circa 3 Km, e in effetti è un valore aggiunto all'immobile, anche se per assurdo poi il fabbricato è incastrato in maniera singolare in un tessuto prettamente residenziale fatto di viette piccole che ogni volta che deve passare un camion ci vogliono un miliardo di manovre ...

In ogni caso, essendo il valore dell'area riferito al 1988/1989 ... quindi ad autostrada già costruita da 25 anni, non dovrebbe già comprendere il valore aggiunto di questa autostrada?

Mentre per la fascia di rispetto, se un domani non ci posso più ricostruire sopra nulla, per un PRATO non dovrebbe essere a quel punto essere ininfluente la vicinanza o meno di un casello autostradale?

Infine, se secondo Geoalfa non è equo equo copnsiderarlo come AGRICOLO, il fatto che poi oltre all'area ci sonno cmq il valore del fabbricato sioprastante ... non è sufficiente come compromesso tra l'AGRICOLO e l'EDIFICABILE?

Sto ragionando con voi, in quanto è la prima stima che faccio in questo senso ...



Grazie a tutti,

Marta