Vorrei esporre il seguente quesito ed avere un opinione in merito sull'applicabilità o meno della Nota prot. n. 17471 del 31/03/2010 - Punto 3.5.

Premessa:

- il sig. Tizio è proprietario di un fabbricato al piano terra con corte esclusiva identificato con la p.lla 100 regolarmente censito al C.F.

- il sig. Caio è proprietario di un fabbricato al piano terra con corte esclusiva identificato con la p.lla 300 regolarmente censito al C.F.

- il sig. Tizio e il sig. Caio sono comproprietari al 50 % del cortile posto al centro dei due fabbricati, identificato con la p.lla 200 e riportato al Catasto Terreni con qualità "Seminativo Irriguo", precisando che nei titoli di proprietà di entrambi gli intestatari, detta area da più di 1 secolo è stato sempre un cortile comune a servizio dei fabbricati di lora proprietà (cortile comune al fabbricato identificato con la p.lla 100 e al fabbricato identificato con la p.lla 300)

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Volendo ora il sig. Tizio e il sig. Caio procedere alla suddivisione del lotto sopraindicato, ovvero allo scioglimento della comunione tra loro, tecnicamente avevo pensato di procedere nel seguente modo:

1) Predisporre il Tipo Mappale sopprimendo la p.lla 200 di qualità seminativo irriguo e costituendo il nuovo identificativo AAA (nel mio caso è la p.lla 400) per portarlo a qualità Ente Urbano

2) Redigere il Docfa come nuova costruzione con Causale "COSTITUZIONE AREA URBANA" e nelle note del quadro "D" relazionare che la presente costituzione è stata resa ai sensi della Nota prot. n. 17471 del 31/03/2010 - Punto 3.5, precisando che le due nuove are urbane facenti parte del cortile esistente saranno oggetto di "DIVISIONE" a mezzo di rogito Notarile(scioglimento della comunione) tra il sig. Tizio e il sig. Caio e che successivamente al rogito si a il sig. Tizio che il sig. Caio si impegnano a fondere rispettivamente le aree urbane a loro assegnate con le corti dei fabbricat di loro proprietà.

Per una maggiore comprensione allego immagine:

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Io ritengo sia fattibile, attenendoti alla nota citata. L'incertezza potrebbe derivare da una diversa interpretazione. Certo che fare il frazionamento sarebbe la cosa più semplice, ma evidentemente ci sono problemi con il deposito.

saluti

Concordo pienamente con te, in realtà anche se non volessi depositare il frazionamento e attenermi alle disposizioni del comma 10 dell'art. 30 del D.P.R. 380/01 avrei lo stesso il problema in quanto:

1) non è una divisioni ereditarie,

2) non è una donazioni fra coniugi e fra parenti in linea retta

3) non è uni testamento

4) non è un atto costitutivo, modificativo od estintivo di diritti reali di garanzia e di servitù

ma semplicemente uno scioglimento di comunione e/o in alternativa di permuta fra lotani cugini non in linea retta.

Nel caso che il Docfa mi venisse bocciato, perchè l'Ufficio sostiene di procedere al preventivo frazionamento al Catsto Terreni, potrei in alternativa censire le due aree come posto auto scoperto, in quanto realmente detta area viene usata spesso come area di parcheggio?

Cordiali Saluti

Ma hai problema con il deposito in Comune? Se i fabbricati sono urbanisticamente conformi non c'è mai alcun problema di deposito. Secondo me prima che tu faccia qualsiasi operazione catastale (anche se dovesse andare perfettamente in porto), dovresti concordarla con il notaio che farà l'atto di divisione, perché l'iter appare chiaro che ha lo scopo di bypassare l'obbligo del deposito del tipo.

- Si ho problemi con il deposito, in quanto il lotto da frazionare ricade in zona agricola, dove per il R.E.C. il lotto minimo deve essere di mq. 5000;

- In meri to ai fabbricati ricadenti anche essi in zona agricola sono stati edificati senza titolo autoritativo ma sanati con il condono;

- l'interpetrazione della nota è molto vaga....... ecco perchè non so se è applicabile o meno;

- per i motivi di cui sopra non è possibile procedere al frazionamento ai terreni;

- come alternativa come ho accennato precedentemente potrei censire le due aree come posti auto scoperti(non avrei nessun problema di frazionamento) e risolvere il problema definitivamente.

Grazie per l'intervento

Se i fabbricati sono stati sanati la situazione è tutta ok. Se i fabbricati non fossero ok e le operazioni catastali che pensi andranno in porto. un normale notaio potrebbe porre problemi, anche se la divisione potrebbe riguardare "posti auto scoperti".

Ti consiglio vivamente:

1) Fare il TF con deposito (si può fare, perché quella è una storia a sé, non è ricompresa tra quelli dei 5000 minimi);

2) Per il tuo caso, che io vedo delicato, concordare ogni cosa preventivamente con il notaio che farà l'atto, alla presenza dei committenti, perché l'iter dei posti auto o roba varia senza TF mi appare non tanto canomnico agli occhi della legge.

Non so.....ma se è "solo" questo il problema non escluderei la fattibilità del TF ai terreni poichè evidentemente la norma del REC è prevista per evitare lottizzazioni, e il tuo caso mi sembra evidente non si possa cofigurare come tale.......fossi in te approfondirei.

saluti

ho chiesto informazioni all'Ufficio Tecnico Comunale spiegando la situazione, il quale mi ha confermato che il T.F. non può essere depositato per i motivi di cui sopra(anche se non trattasi di una vera e propria lottizzazione abusiva).

Saluti

per i posti auto ai fini di una divisione e/o permuta non ci vedo nessun problema.

Sbaglio?

Per spiegarmi bene permettete che ricorra ad un esempio: devo espropriare una u.i.u censita come area urbana nel maggio del 1999, insieme ad altri 4 sub: non è possibile evincere la superficie dell'u.i.u.! Nella visura a R.P.1 c'è la superficie dell'intera particella, nella visura all'urbano non c'è l'area dell'u.i.u. e tanto meno nell'elenco degli immobili, potrei apprenderla dal mod. 1NII ma dovrei visionare la busta e non ho la delega dei proprietari. L'U.I.U. è stata indicata solo nell'elaborato planimetrico, che non riporta misure lineari per definire la posizione del confine con le altre u.i.u confinanti e tanto meno la superficie.

Come vedi, la soluzione di "lavorare" solo all'urbano non è, in prospettiva, positiva per i Clienti in quanto non introduce dati certi nella banca dati, come avverrebbe individuando con un numero di mappa l'area urbana, costituendo la particella con un atto geometrico ricostruibile dotata di una superficie in visura che si censisce all'urbano per quello che effettivamente è.

Trovo discutibile la posizione del Comune: in questo modo impedisce ai Proprietari di gestire in maniera corretta i loro beni, e questo è palesemente in contrasto con il loro diritto, pieno ed assoluto. Oltretutto, non vedo nemmeno i presupposti della lottizazione abusiva.

Buon lavoro.

Tante volte quelli del Comune dicono una cosa e alla fine si fa come dico io, con la pace di tutti. Questo per dire che il tuo caso non rientra in quella norma di REC.



Sbagli, sì. Sopra ti ho dato due consigli. Il secondo diceva che deve guidare il notaio, non io come tecnico. Non disturberei il notaio (non perderei tempo a parlarci) e guiderei io quando faccio il TF, lo deposito e me lo faccio approvare in Catasto.

Fai un bel TF e deposita. Allegaci una relazione in cui illustri lo stato attuale delle due proprietà e le vere intenzioni circa quall'area da dividere, per essere poi ciascuna porzione, dopo l'atto, accorpata alla rispettiva proprietà edilizia.

L'ho fatto diverse volte, per strisce di strade rurali da vendere al proprietrio intercluso, piccole aree da accorpare a altre particelle urbane, etc.. Basta spiegarne il motivo (nella relazione per il Comune, non in quella del Pregeo, ché a Pregeo non frega nulla del tuo REC) e voglio vedere se non ti tornano il tipo con tutto il bel timbro di deposito. Voglio vedere chi si arrisica a non ritornare il tipo depositato o a fare denuncia per violazione del REC o lottizzazione abusiva, sapendo che rischia una contro denuncia. Chi deve firmare l'avvenuto deposito, una volta messo davanti ai fatti è costretto a capire. La relazione falla firmare da tutti i proprietari.

Grazie per la risposta.....

chiedero anche un parere all'Ufficio sull'applicabilità della Nota prot. n. 17471 del 31/03/2010 - Punto 3.5.

Saluti

Ci terrai aggiornati, auspicando che finisca con un bel TF, come vuole la regolarità notarile su queste cose. Nel tempo libero ti leggeremo con piacere.

I casi previsti per le F1 sono 3. Nel punto 3.5 ci si riferisce anche a BCNC. Come sai i frazionamenti per le F1 sono possibili se rimangono correlate al lotto edificato (inteso per tale il fabbricato con area circostante). Non c'è il presupposto come dice la nota. Nei tuoi panni in vista di un traferimento di diritti preferisco fare un Tf anche se inferiore al lotto minimo.

Un saluto

Cesko la tua pratica non può essere trattata solo ai fabbricati, c'è modifica di lotto edificato.

Inoltre, qualora ti dovesse passare in Catasto, rischieresti poi di compromettere tutto davanti al Notaio se non dovesse essere possibile procedere a rogito.

Parla con un Notaio prima, sicuramente di dirà che occorre il TF.

In merito al deposito del TF ..... è fattibile in quanto non è a scopo edificatorio .... ma solo a scopo di scioglimento della proprietà comune.

Il Comune non può negarti il deposito e lo sa !!!! Se poi, a seguito di TF dovessero essere commessi degli abusi edilizi, allora DEVE intervenire e sono .....zzi amari.

Ciao