Buongiorno, vorrei condividere con voi una casistica lavorativa che sto affrontando in questo momento.

Vi spiego brevemente il contesto. Un mio cliente è proprietario di un immobile composto da: villino su due livelli, magazzino autonomo staccato dal villino accatastato come C/2, box auto anch'esso non in aderenza con il villino. Il villino e il magazzino si trovano sulla stessa particella, mentre il box auto si trova su un'altra particella confinante con quella del villino, ingresso e civico sono i medesimi per entrambi. Dall'accesso agli atti effettuato presso il comune è emerso il seguente problema: il fabbricato con destinazione box auto è stato costruito abusivamente alla fine degli anni 90, nel 2003 è stata richiesta una sanatoria la quale ha avuto esito negativo, in quando le volumetrie erano troppo elevate per essere condonate, pertanto il comune ha richiesto la demolizione parziale del fabbricato per far passare la sanatoria, cosa che non è stata effettuata dal mio cliente. Ad oggi quindi il fabbricato box auto risulta abusivo. Tra la data di presentazione dell'istanza di sanatoria e quella di risposta negativa del Comune, il geometra che si occupò della sanatoria ha provveduto ad accatastare il box auto come C/2 (pur avendo tutte le caratteristiche di un box auto: altezza ingresso, ecc.), presentando Tipo e Docfa. Quello che il mio cliente vorrebbe fare è effettuare il cambio di destinazione d'uso del box da C/2 a C/6, in quanto presenta tutte le caratteristiche della categoria. Il motivo principale è per poter accedere all'esenzione IMU prima casa, in quanto, come sicuramente saprete, l'esenzione imu prima casa è per massimo un'unità immobiliare per destinazione d'uso (quindi avendo due C/2 in questo momento paga l'IMU su uno dei due). La domanda che vi pongo è se secondo voi si può effettuare questo cambio di destinazione d'uso da C/2 a C/6 senza effettuare una SCIA al comune visto che il fabbricato non è regolare. Vorrei presentare quindi solo un Docfa per cambio di destinazione d'uso visto che non sono necessare neanche opere edili.

Vi ringrazio anticipatamente per la risposta e spero di aver esposto in modo esaustivo il problema.

Che superficie ha il magazzino abusivo ?

90mq, ma in realtà già dall'origine sono stati costruiti come garage e sono utilizzati come tali, non so perché siano stati accatastati cosi.

Con quella superficie la destinazione congrua è magazzino. Comunque puoi provarci al cambio e la pratica edilizia non è richiesta. Solo che il catasto non te la accetta. Il sistema lo prende in automatico poi l'ufficio te la riporta a magazzino.

Il consiglio è di lasciare le cose come stanno anche perché l'immobile è abusivo.

Vorrei provare a condividere planimetria ma non ci riesco.

Comunque il fabbricato è diviso in 3 box da 33mq comunicanti internamente con una porta pedonale e aventi ognuno un entrata carrabile dall'esterno.

Quindi sarebbero tre box auto con tre accessi.

Lascia stare.

E' il mio consiglio.

Cambia anche cliente perche mi sembra voglia fare un po' i comodi suoi e se ne infischi dei regolamenti che tu invece dovresti applicare e rispettare nell'ambito delle tue competenze tecniche.

DOMANDA:

Immobile composto da:

- 1 villino su due livelli,

- 2 magazzino autonomo staccato dal villino accatastato come C/2,

- 3 box auto anch'esso non in aderenza con il villino.

Il villino e il magazzino si trovano sulla stessa particella, mentre il box auto si trova su un'altra particella confinante con quella del villino,

Ingresso e civico sono i medesimi per entrambi.

Dall'accesso agli atti effettuato presso il comune è emerso il seguente problema:

A - il fabbricato con destinazione box auto è stato costruito abusivamente alla fine degli anni 90, nel 2003.

E' stata richiesta una sanatoria la quale ha avuto esito negativo, in quando le volumetrie erano troppo elevate per essere condonate,

pertanto il comune ha richiesto la demolizione parziale del fabbricato per far passare la sanatoria,

cosa che non è stata effettuata dal mio cliente.

Ad oggi quindi il fabbricato box auto risulta abusivo.

Tra la data di presentazione dell'istanza di sanatoria e quella di risposta negativa del Comune, il geometra che si occupò della sanatoria ha provveduto ad :

- Accatastare il box auto come C/2 (pur avendo tutte le caratteristiche di un box auto: altezza ingresso, ecc.), presentando Tipo e Docfa.

Quello che il mio cliente vorrebbe fare è:

- Effettuare il cambio di destinazione d'uso del box da C/2 a C/6, in quanto presenta tutte le caratteristiche della categoria.

Il motivo principale è:

- Per poter accedere all'esenzione IMU prima casa, in quanto, l'esenzione imu prima casa è per massimo un'unità immobiliare per destinazione d'uso (quindi avendo due C/2 in questo momento paga l'IMU su uno dei due).

La domanda che vi pongo è:

- Si può effettuare questo cambio di destinazione d'uso da C/2 a C/6 senza effettuare una SCIA al comune visto che il fabbricato non è regolare.

Vorrei presentare quindi solo un Docfa per cambio di destinazione d'uso visto che non sono necessare neanche opere edili.

RISPOSTA :

C'è da considerare che bisogna tenere in debito conto la conformità urbanistica e catastale, cosa che mi sembra non teniate conto!

Quindi va, prima di tutto, trovata la strada per regolarizzare la situazione urbanistica con le indispensabili sanatorie.

Solo dopo si potrà regolarizzare la posizione catastale, per evitare in futuro problemi seri nelle possibili future cessioni, ad altri, della proprietà.

Premesso che:

- dovremmo essere un pò tutti in accordo con quanto sostiene Latemar in merito a richieste di clienti che non rientrassero nella regolarità del nostro operato.

- sia le pratiche edilizie che quelle catastali sono presentate dai soggetti titolati con il supporto dei nostri atti tecnici, ma le scelte e decisioni importanti dovrebbero far capo a loro. Pertanto non mi spiego perché a breve distanza di tempo siano state presentate due pratiche contrastanti se ho inteso correttamente quanto riportato sopra.

"Tra la data di presentazione dell'istanza di sanatoria (presumo per box) e quella di risposta negativa del Comune, il geometra che si occupò della sanatoria ha provveduto ad Accatastare il box auto come C/2"

- viene da supporre o che il geometra abbia assunto iniziative senza interessare la proprietà (motivazioni?), ovvero che quest'ultima non riferisca correttamente i fatti al nuovo tecnico incaricato. Da un accertamento più puntuale Geobona potrà poi trarre le conclusioni e valutare anche il consiglio specifico di Latemar se cambiare cliente o provare a risolvere la problematica prospetatagli.

- non per contraddire Geoalfa ma l'aspetto edilizio/urbanistico, si è detto più volte su questo sito, viaggia su binari diversi di quello catastale e non preclude certo la presentazione di pratiche catastali. D'altronde l'immobile in questione, pur se abusivo, risulta comunque accatastato (e così deve essere). In altra sede la soluzione del problema urbanistico, che esiste qualunque sia la destinazione, e del quale è corretto "tenere in debito conto".

Nel caso in esame vi è la richiesta di un cittadino di poter fruire, al pari di tanti altri, di quanto consentito dalle norme (Esenzione 1^ casa + relative pertinenze (C/2, C/6, C/7). A noi prestatori di servizi sta valutare se le condizioni ipotizzate sono effettivamente presenti e nei confini del consentito.

Riterrei quindi di suggerire a Geobona (dopo le valutazioni di cui sopra) la strada di una variazione per RETTIFICA DOCFA ERRATO. Dichiarazione nella quale è la ditta proprietaria ad assumersi la responsabilità di quanto richiede.

Grazie per la risposta 3L, ho ripreso in mano la pratica e valuterò con il cliente la tua proposta.