Buongiorno a tutti! Mi sono appena iscritta e spero di riuscire a trovare una risposta certa alle mie domande. Avevo una casa di proprietà su due livelli all'interno di un condominio (p.t. e p.rialzato),divisi tra di loro A2 il piano superiore e C2 quello inferiore con annesso giardino e box. Il C2 pur essendo accatastato come semplice cantina aveva già un angolo cottura e un bagno non dichiarati. Li ho ristrutturati e hanno tutti i canoni dell'abitabilità (altezza soffitti, finestre etc.) però il geometra di cui mi avvalgo dice che è un abuso e che il Comune non mi può concedere il cambio destinazione d'uso. Ho letto (nella mia profonda ignoranza) l'ultima circolare dell'agenzia del territorio che parla di obbligo di dichiarare tutto ciò che non è in regola, inoltre navigando su internet ho scoperto che si può fare una richiesta di sanatoria ordinaria pagando il dovuto. Ho assoluto bisogno di vendere bene questo immobile, come mi consigliate di muovermi per ottenere il cambio destinazione d'uso da C2 a A2? E' vero che se vado a richiederlo rischio che mi facciano smantellare i lavori fatti? Spero possiate aiutarmi!!! Grazie

Il Suo geometra conoscendo la situazione dell'immobile e soprattutto il PRG e i regolamenti edilizi vigenti sarà stato in grado di dare una risposta sicuramente più "certa" di quella che si potrebbe dare attraverso un forum non avendo appunto elementi "certi" di riferimento.
L'unica strada percorribile è quella della richiesta del permesso di costruire in sanatoria, salvo verificare la conformità urbanistica al momento dell'abuso e al momento della richiesta della stessa (doppia conformità), poi procedere con la variazione catastale. Il tutto comunque previo nulla osta del condominio.

Ciao Rossella,
il famoso provvedimento tanto pubblicizzato della "sanatoria catastale" ha indotto i "non addetti ai lavori" a ritenere che con l'accatastamento si potesse risolvere tutti i problemi.
Questo è il risultanto di provvedimenti emanati dai nostri politici solo ed esclusivamente per far cassa (accatastare significa appunto dichiarare al fisco immobili sui quali poi pagare le relative tasse....)

Purtroppo io la interpreto così :
se trattasi di un abuso in tutti i sensi (sia urbanistico che catastale) si dovrebbe prima "sanare" la situazione dal punto di vista urbanistico (e questo non sempre è fattibile) e solo dopo sanare catastalmente.

Nel tuo caso specifico, devi accertarti che tale abuso sia sanabile prima di tutto urbanisticamente altrimenti si rivelerebbe una classica autodenuncia che risolverebbe l'abuso solo catastalmente con tutti i relativi problemi connessi.

I PIANI INTERRATI, non possono essere trasformati in civile abitazione(esempio: altezza e/o parere sanitario), tranne nel caso che l'abuso(trasformazione e/o cambio di destinazione d'uso) sia oggetto d'istanza di condono edilizio, pertanto ai fini urbanistici se non condonato resterà totalmente abusivo......
le cantine nascono cantine e rimangono tali, problemi suoi se l'ha trasformata in tavernetta.....
Saluti

caro Cesko la cantina non è interrata, ma completamente fuori terra come un normalissimo appartamento.E non l'ho trasformata , ma l'ho acquistataq già con bagno e angolo cottura che sono stati solo migliorati nel materiale. Purtroppo l'ignoranza circa le leggi e l'atteggiamento da lupi furbi delle agenzie porta a fare acquisti come è capitato a me, con buona pace dell'agenzia immobiliare che ovviamete non è stata sincera e seria.Grazie comunque per "l'incoraggiamento".

mi dispiace per questo.......
cmq in riferimento all'altezza, ci puoi dire quanto è alto questo locale?
per essere abitabile deve essere "di norma" superiore a 2.70

Si, l'altezza è mt. 2,80. Il geometra mi ha detto che il locale ha tutti i canoni dell'abitabilità, il problema è che se faccio una richiesta di sanatoria ordinaria, rischio che non mi sia riconosciuta perchè la palazzina in sede di costruzione nel 73 ha sfruttato tutta la cubatura e quindi i costruttori hanno pensato bene di lasciare questi locali adatti ad abitarci ma accatastati come C2. E' un vero guaio credimi. Ho un capitale fermo (l'unico) pagato con tanto sudore col mutuo e ora vale almeno 50% in meno del valore che credevo potesse avere.

tralasciando il fatto catastale..........e soffermandosi sul problema urbanistico.......mi sembra di capire che questo locale anche essendo fuoriterra ed avendo la giusta altezza pari a mt. 2.80 è un volume tecnico (cantina, locale garage etc....) non trasformabile e/o computabile in volume da destinare a civile abitazione e/o altro.......(visto che l'intero indice di fabbricazione è stato sfruttato per l'edificazione dell'intera palazzina, tralasciando il volume tecnico per i locali accessori, cantina e/o garage)
bel pasticcio.......l'unica strada è il condono edilizio che ti permette la sanatoria dell'abuso ovvero il cambio di destinazione d'uso(sanare il volume in più).
Il problema catastale è l'ultimo scoglio....
Saluti
* P.s. la cosa strana è che in questo caso l'atto di trasferimento "potrebbe potenzialmente" essere nullo, visto che non vi è conformità urbanistica.....
metti il caso che il rogito fosse stato stipulato oggi e/o dopo il 01/07/2010, l'atto non si poteva fare......
aggiungo che chi ti ha venduto l'immobile, la banca che ti ha accesso il mutuo e chi ti ha prestato assistenza al rogito notarile sono degli emeriti de********, per non aggiungere ladri.....

Caro Cisko,

hai sintetizzato perfettamente e precisamente la situazione. Io non sono una che ama vivere con furbizia e capisco lo sdegno che si solleva quando vengono proposte leggi di condono, ma purtroppo mi ritrovo vittima di una situazione che sicuramente hanno vissuto tanti cittadini come me, e per colpa della mancanza di rispetto delle regole, ci ritroviamo in situazioni simili alla mia che considero ingiuste. Ecco perché spero in un condono, sapendo ovviamente di non offendere o maltrattare il territorio e l'ambiente. Purtroppo viviamo in un paese in cui le regole non vengono rispettate e se le rispetti ti trovi sempre dalla parte dei perdenti. Ti chiedo un'ultima opinione, perché immagino tu sia addentrato nel mestiere. Secondo te, visto che rispetto a questa normativa contenuta nell'ultima finanziaria nessuno, pare, si stia auto-denunciando per gli abusi commessi, questa mancata risposta e quindi mancato incasso previsto porterà il governo a proporre una riapertura dei termini dell'ultimo condono, così come si sentiva vociferare? E' giusto un'opinione, ovviamente. Comunque grazie per i chiarimenti e per la solidarietà, grazie mille! ^_^

Be questo lo sa solo chi sta dall'altra sponda......., certo che nella situazione di crisi in cui viviamo in questo periodo, una riapertura dei termini del condono edilizio salverebbe le casse dello stato :lol: :lol: :lol:
ti faccio tanti auguri ai fini della risoluzione dei problemi

Caro Cesko,

grazie a te di tutto, se riuscirò a risolvere, te ne renderò subito partecipe! Auguri e buon proseguimento anche a te!!! ^_^

In genere quando si fanno queste furbizie, costruttore, agenzia e.... proprietario che acquista sono a conoscienza della situazione.
Rossella61 non mi dire che non eri consapevole che stavi acquistando parte di un immobile che non era abitativo!!
Addirittura sono accatastati distintamente ......
Per CESKO: l'atto è corretto infatti, sicuramente la vendita è stata fatta citando distintamente A2 e C2 corregetemi se sbaglio.
Poi adesso "pretendere" di ricavare una ulteriore unità o ampliare quella esistente mi sembra chiedere un po troppo....
Se io mi fossi sentito vittima di un imbroglio avrei denunciato agenzia e costruttore e non avrei sicuramente intrapreso la via del condono accollandomi per altro ulteriori spese.

se l'atto fosse stato stipulato posteriormente alla data del 01/07/2010, l'atto a mio avviso non poteva essere fatto in quanto la planimetria depositata in catasto non è conforme allo stato dei luoghi.......e pure se fosse stata agiornata è ineccepibile che un locale di deposito(C/2) possa avere dentro un Kucinino.......
ed aggiungo.......... ma la conformità urbanistica al momento della stipula del rogito, si è anadata a fare benedire?

Caro Uli,

probabilmente tu sei del settore e ti potrà sembrare strano che molte persone ignorino certe conoscenze nel settore immobiliare. Sicuramente sono stata una polla, nell'accettare di acquistare in maniera sprovveduta e ti racconto questa ultima chicca: quando abbiamo firmato il preliminare di compravendita al ns. tavolo in agenzia si sono presentati i venditori e un geometra. Noi pensavamo che l'avessero chiamato i venditori e i venditori pensavano che l'avessimo chiamato noi, in sostanza l'aveva chiamato l'agenzia e questo geometra sapeva che noi volevamo rendere comunicanti i due piani e si è presentato con tanto di progetto di disegno della scala interna da fare per rendere comunicanti i due livelli e di variazione al catasto che, dice lui, avrebbe comportato una spesa minore di ICI (allora 1999) si pagava ancora e noi (allocconi e ingenui) abbiamo accettato tutta la variazione che ha fatto facendoci credere che così diventava un'unica unità abitativa e non avevamo problemi. E ovviamente abbiamo dovuto giustamente pagarlo. Oggi col senno di poi, ho gli occhi e le orecchie aperti a 360° anche quando compro una piccola cosa, perchè ho imparato con questa esperienza a fare la vera e propria barbona prima di uscire per es. da una concessionaria con una macchina usata senza aver provato se funziona tutto! Gli errori nella vita si fanno, ma poi impari a non essere più tanto ingenuo viste le fregature (per usare un eufemismo!). Denunciare? Si, e quanto tempo ci metti a vincere in Italia? Lo sai che non vince chi ha ragione ma chi ha il migliore avvocato.
Inoltre ti faccio presente che l'appartamento speculare al mio, dal lato opposto della palazzina sta esattamente nella stessa situazione, piano sopra A2, scala interna e piano sotto C2 con angolo cottura e bagno. Stessa situazione raddoppiata nella palazzina gemella affianco alla nostra. Come dice Cesko mi rimane solo la speranza di un condono per poter sistemare tutto.

Salve sono nuovo di questo forum. Volevo sapere se possibile una delucitazione in merito ad un cambio d'uso. vorrei sapere se posso cambiare lo stato d'uso di un vano tecnico (box) 18mq ad una civile abitazione cioe' in una camera. se si può, quando costa in oneri tutta la pratica? Grazie 1000.