"damikele" ha scritto:
volevo sapere, se qualcuno lo sa, il valore da attribuire ad un F/3 nelle denunce di successione.
grazie e auguri di buone feste

"gerardocampagna" ha scritto:
All'Agenzia delle Entrate della mia zona vogliono che il valore di un F/3 sia calcolato in base alle quotazioni OMI, ossìa la media dei valori di mercato dichiarati nelle compravendite.

Il paradosso di tale sistema è che, a parità di consistenza, ubicazione, destinazione ecc., due immobili l'un l'altro sovrastanti acquisiscono valori imponibili troppo differenti e disomogenei. Facciamo un esempio pratico:

P.lla 1000 sub 1 piano primo - A/2 classe 2 - R.C. 433,82 €

p.lla 1000 sub 2 piano secondo - F/3 - senza rendita - da destinare in futuro ad abitazione

stessa superficie, l'un altro sovrastanti, praticamente identici, a parte il piano.



Il calcolo dell'imponibile per le imposte di successione è il seguente:

sub 1 (appartamento) = (R.C. x moltipl. catast.) = 433,82 x 126 = 54.661,32 €

sub 2 (rustico - solo solai e tamponamenti) = (sup. lorda x valore unitario OMI) = 130,00 x 630,00 = 81.900 €

Cioè vale di più l'immobile in corso di costruzione, che per caratteristiche intrinseche e oggettive, non potrà mai assumere una destinazione di valore superiore a quella di residenza?



A voi il giudizio!!

"gerardocampagna" ha scritto:
All'Agenzia delle Entrate della mia zona vogliono che il valore di un F/3 sia calcolato in base alle quotazioni OMI, ossìa la media dei valori di mercato dichiarati nelle compravendite.

Il paradosso di tale sistema è che, a parità di consistenza, ubicazione, destinazione ecc., due immobili l'un l'altro sovrastanti acquisiscono valori imponibili troppo differenti e disomogenei. Facciamo un esempio pratico:

P.lla 1000 sub 1 piano primo - A/2 classe 2 - R.C. 433,82 €

p.lla 1000 sub 2 piano secondo - F/3 - senza rendita - da destinare in futuro ad abitazione

stessa superficie, l'un altro sovrastanti, praticamente identici, a parte il piano.

Il calcolo dell'imponibile per le imposte di successione è il seguente:

sub 1 (appartamento) = (R.C. x moltipl. catast.) = 433,82 x 126 = 54.661,32 €

sub 2 (rustico - solo solai e tamponamenti) = (sup. lorda x valore unitario OMI) = 130,00 x 630,00 = 81.900 €

Cioè vale di più l'immobile in corso di costruzione, che per caratteristiche intrinseche e oggettive, non potrà mai assumere una destinazione di valore superiore a quella di residenza?

A voi il giudizio!!

"totonno" ha scritto:

Il valore OMI non può essere preso come unico riferimento per trovare il più probabile valore di mercato, questo vale sia per le compravendite che per determinare il valore imponibile di un bene in successione. L'Agenzia su un eventuale ricorso del contribuente perde sempre, ci comincia ad essere una discreta giurisprudenza in merito.

Purtuttavia i valori OMI sono quelli che si avvicinano di più al reale valore che viene concordato tra le parti per un determinato bene, perchè sono frutto di medie sui contratti trascritti in quella zona per un determinato semestre e per quel particolare bene immobile similare al nostro. Il bene però deve anche essere valutato nello stato di fatto in cui si trova. I valori OMI si riferiscono a un bene finito ed utilizzabile. Quindi diciamo che,prendendoli comunque per buoni, alla media dei valori max e min OMI, deve essere decurtata una percentuale il cui importo altro non è che la somma occorrente per completare l'immobile in costruzione, diciamo pure che un immobile allo stato grezzo (struttura, tetto e tamponature completate) necessita di un importo che va dal 40 al 60% rispetto alla spesa totale per la costruzione finita. Questo importo va decurtato dal valore OMI stimato. Probabilmente non avrai una somma inferiore al valore imponibile determinato dal valore catastale dell'immobile finito similare, ma sicuramente sarà un valore ponderato determinato tramite uno studio approfondito che l'Agenzia dovrà per forza prendere in considerazione per fare le sue valutazioni. L'Agenzia non è detto che così, sicuramente non effettuerà l'accertamento, tutt'altro, ma, insomma, chi controlla deve conoscere con chi ha a che fare, ed in un eventuale ricorso l'utente non si arrenderà tanto facilmente ed ha tutti gli elementi per giustificare il valore da egli denunciato in successione. Scrivi nelle annotazioni dell'immobile come sei arrivato a determinare il valore di mercato dell'immobile ed il suo stato attuale VERITIERO grezzo e mancante di opere interne, impianti e di finitura, porte e finestre etc.. Fai conto di dover fare una memoria per un eventuale ricorso, se non ti c'entra nelle annotazioni, allega una perizia tecnica (meglio se giurata). Dì al cliente che l'accertamento dell'Agenzia è quasi certo, ma che farai il possibile per evitarlo, ma non puoi essere te a indirizzare l'orientamento dell'Agenzia nel momento del controllo della dichiarazione e che insieme al cliente potrete decidere se presentare ricorso ad un eventuale accertamento che potrebbe essere affatto non idoneo alla realtà.

Saluti finiti.

"gerardocampagna" ha scritto:
nessun coeff. correttivo, nessun estimo, nessun giudizio, nessuna opinione soggettiva.
VALORE= Superficie lorda x valore unitario OMI

"gerardocampagna" ha scritto:
Ti ammiro Totono per il tuo approccio estimativo e squisitamente peritale alla risoluzione del probema, ma davanti ad uno sportello pubblico quando si parla di argomenti non espressamente regolamentati, non ci sono scienze, ma solo consuetudini