Ciao a tutti,

avrei bisogno di un suggerimento ...

Sto accatastando un edificio residenziale di 4 piani consistente in 70 ui, che avrei determinato essere in Cat A3 -Cl. 3.

Le uniche 2 ui poste al piano terreno però, sono sfortunatissime in quanto sono state ricavate in corso d'opera da quelle che erano state progettate come sale riunioni condominiali, quindi si ritrovano in un piano di passaggio esagerato, senza balconi, e con delle portefinestre che danno promiscuamente direttamente sul giardino comune (devono tenere sempre le tapparelle abbassate altrimenti entrano gatti e lucertole).

Riterrei quindi congruo attribuire loro un declassamento, ma non so se sia più corretto:

a) scalare semplicemente una classe: rendita da 426,08 a 355,06 €

b) mantenere la stessa classe del resto dell'edificio, e apportare un decremento del 10% sulla consistenza, perdendo così mezzo vano: rendita da 426,08 a 387,34 €



Cosa ne pensate?

Grazie mille,

Marta

Per il nr. dei vani non puoi decrementare ma devi attenerti al calcolo docfa oppure fai un calcolo manuale (tenendo conto dei ragguagli) e vedi se quello che ti esce è piu basso di quello docfa. In tal caso puoi optare quali vani proposti quelli da calcolo manuale.

Se invece la consistenza è corretta (o superiore) giustificando in R.T. assegni una classe inferiore.

In entrambe i casi quasi sicuramente accerteranno il DOCFA per le UIU con rendita "diminuita"e quindi l'unica strada percorribile è una mediazione bonaria con l'Ufficio e se non ti soddisfa ricorso in Tributaria.

Per la verità si può decrementare proprio fino al 10%.

Marta potresti porti la domanda quanto valgono proporzionalmente meno gli appartamenti di cui parli rispetto ai sovrastanti. Una volta risposto attribuisci la classe opportuna che potrebbe anche essere due o tre di meno, inoltre nessuno ti vieta di accompagnare la classe inferiore alla contestuale riduzione di consistenza.

Grazie Geopec, e grazie Samsung.

In realtà il mio dubbio si riferiva proprio a quanto precisato da Samsung, ovvero che, da quelle che sono anche le mie nozioni, alla consistenza calcolata analiticamente/manualmente và apportato un decremento o un aumento dal -10% al +10% (ad esclusione dei C1 che si và dal -20/+20%) in base all'incidenza di utilità esclusive (balconi, giardini, etc.), comuni (aree significative magari attrezzate con servizi comuni, e di particolari caratteristiche dell'ui che ne determinano una maggiore o minore appetibilità di mercato ... però proprio quest'ultima caratteristica è sottilmente vicina al concetto di "caratteristiche estrinseche dell'ui/fabbricato" che determina invece l'attribuzione della CLASSE.

Per differenze tra un edificio e l'altro avrei optato senza esistazione per un ragionamento sulla CLASSE; ma all'interno dello stesso edificio non volevo che diversificare le classi fosse un'operazione un po' troppo forzata, e che forse era la giusta circostanza per operare una detrazione della consistenza.

A livello di quantificazione del deprezzamento direi che già la rendita rideterminata con un mezzo vano in meno (esattamente il 10%) è congrua ... quindi secondo te, nel caso specifico (ui sfigata per via del piano terra prospiciente il giardino comune) potrebbe essere ugualmente corretto sia declassare la classe, sia, in alternativa, la consistenza?

Ovviamente per queste 2 ui scriverò 2 righe nell'apposito campo.



Grazie ancora,

Marta

SEcondo me può declassare e decrementare i vani contemporaneamente.

Riguardo lo scrupolo che ti fai sulle ui.i di prima e terza classe coesistenti nello stesso palazzo A/3, ti ricordo che il Catasto stesso, quando ancora eseguiva i classamenti, attribuiva nello stesso palazzo, non solo classi diverse, ma addirittura categorie diverse. Frequenti l'abitazione del custode in A/4, coesistente con gli A/2 dei condomini.

ah questo mi sfuggiva, buono a sapersi, certamente mi fa operare con maggiore consapevolezza.

Detrarre il 10% (mezzo vano) e 1 classe è uno scostamento eccessivo che forse non giustifica la sfigaggine dell'appartamento ...

Mi limiterò a questo punto solo di declassarlo di 1 classe, almeno è più lampante, le detrazioni e aumenti delle consistenze sono sempre fonte di equivoci, almeno con i Clienti ... che si paragonano ai vicini ... e vaglielo a spiegare tutto il calcolino ...



Grazie mille per il prezioso confronto

Marta