Salve, ho letto il forum ma vorrei un parere a riguardo perchè ogni caso è sempre a se, dunque,

stato prec. plan 1957 e attuale
https://ibb.co/mwUf19[/img]]


versione breve:

eseguo rilievo sul posto e rispetto alla plan. 1957 riscontro(come anche indicato dal notaio al cliente 2 cose):

1) "terrazza interna" all'interno del chiostrino ( indicato in plan 1957) separata da muro h 1.50m.

2) tramezzo tra cucina e ingresso assente.

A) Qui ho probabilmente usato la causale "diversa. distribuzione spaz. interni" impropriamente rispetto a "esatta rappresentazione grafica", in quanto inizialmente era solo una mod. interna e forse mi sono scordato di correggerla a pratica finita.

B) il cliente mi riferische che la data delle opere risale al 1958 o cmq prima del 1967 (molto verosimile, diffice da contestare, ma chi sono io per sindacare oltre dovuto? una volta che chiedo 2 volte se uno è sicuro...mha).



dunque la banca mi fa questa osservazione : div. distr. int. -> non ci sono pratice edilizie

A parte che mi ha chiesto la banca e il notaio di retificare la distrib. interna .. mi fa osservazione anche sul muro divisorio cortile esterno...

domanda: 1) ma al di la della causale inpropria(lo è?) è contestabile una var. interna ad una data ante 67 senza pratiche edilizie ? (ove ovviamente è realemnte cosi).

secondo me no in quanto al tempo se non era necessario non serve, di fatto i centri storici è pieno di edifici datati al 40 e non hanno certo pratica.

Ad ogni modo dato che mi fanno sorgere dei dubbi su varie cose mi faccio dare l'atto precedente e decido di verificare io (di fatto me venuto il dubbio che la chiostrina non fosse inglobata abusivamente anche se da magari 40 anni, altro che muro e pratica edilizia!)

Atto del 1975 viene aquistato appartamento + un deposito (confinante app. e chisotrina nell'angolo alto dx).

1) il sub della casa è descritto nei suoi ambienti testualmente: 2 camere, soggiorno,andito,cucina, bagno,ripostiglio con "piccolo cortile interno", (totale 7 ambienti + cortile), identificato al xxx.

2) stessa cosa per il deposito:viene descritto come accessibile da "da piccolo cortile interno comune" al quale si accede da VS, identificato al yyy.



Quindi sospiro è non c'è dubbio sono riferiti alla chiostrina e parte di questa è di proprietà e la restante è comune, ma mi rimane questo dubbio può uno dirmi che la mod risale al 1958 se lo ha comprato nel 1975 ? ok magari ci viveva da 40 anni prima e poi ha aquistato....

Ora che sono a conoscenza di questi ulteriori dettagli e devo far quadrare le cose per tutti, dato che mi han già fatto strippare 3 giornate tra una cosa ed un altra, lunedì andro dal notaio per farmi una chiaccerata anche con lui ma sto ipotizzando 2 soluzioni se possibili:



1) annullo il precedente se possibile in quanto la causale è "impropria" ed anche le indicazioni sulla quale me la han fatta redare..... quindi redigo un esatta rapp. grafica, (mi rimane un po il dubbio sulla data 1958) in questo caso retificando la planimetria con i nomi dei vani perchè siano coerenti con l'atto del 1975.

(in quanto rimuovendo il tramezzo ho indicato K-Soggiorno per abitudine, pertanto risultano 3 camere(e non 2 camere in quanto prob. una delle 3 era il soggiorno citato), soggiorno,andito,cucina, bagno,ripostiglio con "piccolo cortile interno", (totale 8 ambienti + cortile invece di 7+cortile).



2) faccio un istanza di rettifica intestazione causale? ma rimane una planimetria che per me non va per nulla bene, e quindi non penso sia la soluzione piu corretta.



qualora non sia possibile l'annullamento

3) non annullo e faccio un docfa per esatta rappresentazione grafica come indicato al punto 1 facendo quadrare descrizione ambiente con atto, data corrispondente (1958 bo ? ) ed in relazione indico che non potendo annulare la precedente questa sostituisce quella presentata precedentemente con protocolo etc.

inoltre dato che il venditore del precedente atto ed il compratore sono ancora vivi mi faccio lasciare una liberatoria dove mi dichiarano che lo stato dei luoghi indicato nella planimetria che deposito è corrispondente alla data indicata e mi sollevano da eventuali contestazioni future.



Cosa mi suggerite?

Grazie anticipate



P.S.: osservando la redazione della planimetrie del 57, il tecnico rappresenta con la seguente dicitura:

testo negli ambienti: solo su cucina e bagno

corridoi, ripostigli e bagno compare una lattera D

I vani principali cucina compresa sono numerati in ordine progressivo 1,2,3,4,etc

quindi la plan. dell'appartamento ha cucina 1, bagno D, nel corridoio e rip. compare solo D, nelle altre 3 stanze 2,3,4.

Il problema è che te non hai la certezza che la parte di chiostrina sia stata effettivamente acquisita nel 1975. Il soggetto che vendeva nel 1975 non sembra avere il diritto a cedere quella porzione.

Poi c'è l'intervento eseguito in abuso. Chi l'ha eseguito e quando.

Il catasto non corregge i diritti reali sugli immobili e neanche sana eventuali opere abusive.

Saluti

P.S. 3 giorni per un professionista sono pochi per questo tipo di incarico e di responsabilità connesse. Mi sa che gli hai chiesto un compenso non proprio adeguato se ti lamenti del tempo perso.

Quando un notaio o un bancario mi dicono come devo compilare un documento il più delle volte mi irrito, anche se mantenendo il sorriso li invito diplomaticamente a grattarsi.

La causale riflette le differenze tra la planimetria agli atti e l'attuale, se trovo quindi tramezzi demoliti utilizzerò la diversa distribuzione interna, anche se non ci sono pratiche edli depositate in comune. Poi, per fare un servizio come si deve, dovresti suggerire una sanatoria che vista l'epoca dovrebbe comportare pochissima sanzione.

Nel tuo caso però c'è anche una fetta di chiostrina inglobata. Totonno accende un led: hai letto gli atti di provenienza del bene al venditore ?

Se si allora puoi procedere con maggior tranquillità inglobando il cortile e scrivendo che la consistenza dell'unità ti viene mostrata dal proprietario che ne garantisce la proprietà.

Se no si aprono strade diverse, difficili da suggerire in quanto come hai premesso: ogni pratica è un caso a se, e solo ricerche approfondite aiutano a trovare la via di uscita.

Una cosa: immaginando che nella Variazione hai indicato gli ambienti correttamente, che cose vorresti far quadrare ? La descrizione grafica deve essere quella che cade sotto i tuoi occhi e i tuoi metri. Fare quindi una variazione solo per cambiare la causale mi sembra una fesseria.

Concorda col cliente ulteriori ricerche urbanistiche e ipocatastali e trova una soluzione professionale, non i paciughi che ti hanno suggerito.

Salve

grande samsung, ovviamente concordo, una tua parola che non sentivo da tempo "paciughi".

cordiali saluti

Salve, si cone ho detto nell atto risulta citato in.maniera abbastanza evidente un piccolo cortiletto interno, che altro non puo essere che la porzione di chiostrina, su questo ne sono certo.

Le due cose su cui mi hanno fatto osservazioni è la causale che mi sostengono DEVE essere esatta rappresentazione grafica e non var. Spazi interni ( su questo potrei concordare ma non la vedo poi cosi errata da giustificarne la variazione).

l altra e la questione della data 1958, sicuramente le opere risalgono a quella data, non sono sicuramente recenti dato i blocchi in pietra, anche qui io non e che posso fare una ricerca di architettura forense, il sopralluogo rispecchia ragionevolmente quanto visto.

L unica cosa che avrei potuto rendere piu coerente è semplicemente indicare la K S in solo Cucina e una C Camera come soggiorno per rispecchiare esattamente l atto del 75 con il quale è diventato proprietario ed alla cui data probabilmente era gia cosi ( e cmq difficilmente contestabile il contrario).

Il fabbricato poi è stato ultimato nel 57 ed esiste solo la planimetria che mi hanno riferito di correggere dalla banca/notaio in quanto chiarame te diversa, quindi su profilo edilizia e di titolo proprieta ci sono in quanto primo proprietario di tutto non era obbligato ad avere un progetto ed era peopeietaeio di tutto.

Fare una sanatoria su una roba cosi vecchia che non è dimostrabile/valutabile è un po una forzatura, almeno da quelloche vedo è coerente con i documenti salvo novità.

Purtroppo alle volte saltano fuori cose che in lavori ordinari ti richiedo oulteriormente, sto appurando la cosa x questione di professionalità e perché alle volte può capitere a un cliente di avere qualche problema, la cosa fastidiosa magari e che altri enti non si guardano bene i documenti prima e danno indicazioni non esattamente corrette, il cliente a parte sapere come stanno i fatti altro non sanno.

Osservazioni:

- la causale Docfa deve essere indicata sulla base di quanto oggetto di variazione e non sulla base di quello che dice la Banca o il Notaio o un Pinco Pallina qualsiasi;

- a me è capitato un caso di un tecnico (Agronomo ora purtroppo deceduto) il quale ha accatastato un edificio e relative porzioni, ma ha commesso tanti di quegli errori nel 1986 che si fa prima ad elencare cosa ha redatto correttamente (quasi nulla);

- trattasi di edificio risalente alla fine degli anni '50 le cui finiture, impianti, ecc. non lasciano alcun dubbio circa la vetustà, oltre al fatto che esiste un atto del 1963 di divisione dove già compare detto edificio;

- ebbene ho dovuto indicare una causale ampliamento e diversa distribuzione spazi interni, pur se dalla data di costruzione detto edificio non ha subìto nessuna modifica;

- al Docfa ho allegato foto e relazione da dove si evincono che le difformità riscontrate e quindi le causali utilizzate derivano dagli errori del tecnico e non da lavori effettivamente eseguiti;

- come data di ultimazione lavori ho messo la data di costruzione del fabbricato nel Docfa;

- in sede di Atto ho spiegato tutto al Notaio e non ho avuto problemi (devo dire però che si trattava di atto di Donazione);

- nel caso di cui al quesito "Esatta rappresentazione grafica" non può essere indicata come causale perché si tratta di una vera e propria modifica della distribuzione spazi interni;

- circa la data di realizzazione delle difformità rilevate, nel caso di vecchie costruzioni, un buon tecnico riesce a capire anche a vista e/o eseguendo dei saggi, misure, ecc. (spessore pareti, tipologia finiture, tipologia di infissi, tipologia di impianti, pavimenti intonaci, ecc.) tale da stabilire con precisione accettabile il periodo indicativo di realizzazione di dette modifiche;

- della serie se ho un tramezzo che il cliente dice che risale a molto prima degli anni '70 e/o degli anni '60 ma ha uno spessore di 11 cm. (a suo tempo lo spessore delle pareti divisore in genere era di 6 o 8 o 9 o al massimo 10 cm.) , oltre a presentare finiture ed impianti non certo risalenti agli anni '50, non è che il cliente possa risultare attendibile circa le sue affermazioni;

- insomma le causali catastali di per sè non hanno nulla a che vedere con il periodo dei lavori eseguiti ma quello che conta soprattutto è la data che si dichiara in Docfa e tutto quanto si dichiara e/o si allega nel medesimo Docfa per spiegare che alcune tipologie di variazioni non sono dovute a lavori effettivamente eseguiti ma, spesso, a causa di qualche tecnico poco serio (purtroppo in tanti anni ne ho visti tanti di errori anche da denuncia penale) che ha prodotto una pratica da bocciare in tronco.

la causale corretta e' diversa distribuzione rispetto alla scheda in atti si e' modificata la distribuzione,esatta rappr.grafica si usa solo per piccole imprecisioni grafiche o per identificare cantine o soffitte classate in fase di sopralluogo da parte dei tecnici catastali ma non rappresentate nella planimetria depositata dalla proprieta',

molto spesso si utilizza la causale esatta rappresentazione a sproposito tra le altre cose essendo una variazione che va a dichiarare che la plan. in atti non era corretta al momento della presentazione dovrebbe essere firmata dalla stesso tecnico della plan. atti e non penso che dopo piu' di 60 anni sia ancora in attivita', io chiederei ai signori della banca in base a quale normativa si basano per le loro affermazioni ci rendano edotti della loro sapienza