Buongiorno a tutti.

Un mio cliente possiede un'abitazione in centro storico. Dagli atti notarili (sia il suo che quello precedente) risulta la proprietà di un terrazzo annesso, che lui usa normalmente dall'acquisto dell'abitazione, ma che non risulta dalla pianta catastale.

Questo terrazzo è situato sulla copertura di un garage ricadente su altra particella, rispetto all'abitazione del mio cliente.

Vorrei chiedere se è corretto procedere come ampliamento sopprimendo il mio attuale subalterno e creando due nuovi, di cui uno per l'abitazione (p.lla 1 sub. 1) e l'altro per il terrazzo (p.lla 2 sub. 1) raffigurando il tutto con la classica linea tratteggiata per indicare le due particelle.

Grazie a chiunque potrà darmi un consiglio.

Se nell'atto notarile il terrazzo di copertura è stato indicato come ricadente sulla particella 2, con tanto di spiegazioni in merito alla sua consistenza, ubicazione, confini, ecc. potresti provare a fare quanto in appresso, visto che non è stata trascritta la particella (relativo subalterno) dove ricade il terrazzo.

1) Presentare un'istanza di rettifica facendo variare, da particella 2 senza sub a particella 2 sub 1, il garage di altra Ditta sottostante il terrazzo.

2) Presentare un Docfa per accatastare come F/5 il terrazzo, dati catastali da indicare particella 2 sub 2, intestandolo al reale proprietario quale proprietà superficiaria ed al proprietario del garage sottostante quale proprietà per l'area, in entrambi aggiungere alle intestazioni "QUOTE PROVVISORIE DA DEFINIRE CON ATTO LEGALE".

3) Presentare un domanda di voltura, apponendo l'annotazione di riserva per errati elementi catastali, inerente l'atto in cui il cliente ha acquistato l'appartamento, allegando un'autocertificazione a firma del proprietario in cui si dichiari la corrispondenza fra quanto esistente in Catasto e quanto dichiarato in atto, ovvero, ad esempio: "si dichiara che la porzione uso terrazzo particella 2 sub 2 corrisponde al terrazzo oggetto di acquisto con l'atto tal dei tali".

Naturalmente il Catasto apporrà la riserva dopo l'avvenuta voltura.

Dopo la voltura fare un Docfa per FUSIONE CON CAMBIO DI DESTINAZIONE per unire l'appartamento con il terrazzo ricadente su altra particella, costituendo unità graffate ovviamente.

Comunque l'ampliamento di una unità su altra particella di altra Ditta e/o su particella condominiale, sulla base di esperienze passate per Docfa simili non accettati, a mio avviso non è possibile.

Grazie sei stato molto esaustivo. Forse il primo passaggio posso evitarlo perchè il garage appartiene ad una particella molto grande con più sub e quindi ha già un sub suo... per il resto provo a procedere come mi hai consigliato, anche se la vedo dura.

Se il garage appartiene a più sub come proprietà per l'area devi mettere tutti i nomi dei possessori di tutti i garage.

Anni fa avevo questa situazione.

Fabbricato censito senza sub, unica unità abitativa appartenente a determinati soggetti (comunque sempre miei clienti).

Un altro ciente oltre a possedere quasi tutto l'edificio confinante poteva accedere dalla sua porzione ad un locale interrato ricadente sotto il suddetto edificio abitativo.

Interrogato i proprietari della suddetta abitazione mi avevano detto che non avevano nulla a che fare con lo scantinato (del resto anche nell'atto di acquisto non si parlava dello scantinato).

Trattandosi di edificio secolare in pieno centro storico è chiaro che si trattava di unità sfuggita all'accertamento.

Da precisare che nell'atto di acquisto del mio cliente non si accennava a detto specifico scantinato ricadente su altra particella.

Avevo presentato il Docfa di ampliamento a nome del mio cliente, particelle graffate.

Mi fu bocciato dicendo di operare come ti ho suggerito io.

Il mio cliente vendette lo scantinato (sempre ad altro ulteriore mio cliente) e nell'atto dichiarò il possesso ultraventennale.

Ormai sono passati 8 anni dall'atto ultimo e fra due anni ovvero dopo 10 anni dalla trascrizione, ai sensi di Legge, l'atto di vendita diventa non più impugnabile, quindi di proprietà degli ultimi acquirenti a tutti gli effetti di Legge.

il mio consiglio è che se il terrazzo è acquisito da titolo di provenienza trascritto, il proprietario è ben definito, quindi non c'è da inserire alcuna riserva e nessuna quota provvisoria ma definitiva.

Il terrazzo va quindi censito come unità afferente (giusto in F5 per poi graffarla all'unità di cui è a servizio l'accessorio) su particella limitrofa intestata al legittimo proprietario per la quota spettante. Se non ci fosse scritto niente sull'atto di provenienza o questo fosse non proprio chiaramente ben definito nella consistenza dell'intero bene acquistato in atto, ma esercitandone il possesso per oltre venti anni, il soggetto per legge è legittimo proprietario, quindi con le dovute cautele del caso il censimento diventa una regolarizzazione fiscale consentita senza troppe troppe obiezioni da parte della pubblica amministrazione.



Saluti

Nell'atto di acquisto del 2002 dell'attuale proprietario è descritta molto precisamente l'unità immobiliare e in questa descrizione il terrazzo in questione (specificando che è sovrastante il piano terra di altra proprietà). Quindi sulla proprietà non credo ci siano molti dubbi. Tale descrizione credo che il notaio l'abbia "copiata" dall'atto del proprietario venditore dell'87, perchè è identica. Ora, a mio modesto parere, il notaio avrebbe dovuto fare una verifica almeno su pianta catastale sulla corrispondenza, ma questo è un altro discorso.