Buon giorno a tutti

ho un dubbio che spero possate aiutarmi a risolvere.



Nella planimetria di una cantina redatta nel 2014 in seguito a lavori nell'appartamento (sono nella stessa scheda) è rappresentata in maniera errata la posizione della porta di ingresso. Per regolarizzarla mi verrebbe da pensare che basta una esatta rappresentazione grafica, se non fosse che la reale posizione della porta determina rispetto a quanto rappresentato un aumento della superfice della cantina.

Credo che un immagine possa essere utile.
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come problema vedo prima di tutto una questione di titolarità, come stralci quella parte dai beni comuni e la carichi in ditta?

Ciao Vic, e grazie per la risposta

ho pensato a quanto evidenzi, ma ho pensato che la presenza di una pratica edilizia a sanatoria del 1985 che legittima la posizione reale della porta (quella in rosso) sia sufficiente, del resto il condominio è stato realmente costruito in quel modo. Altrimenti il mio committente cosa potrebbe fare per dimostrare che quella parte è sua, visto che la planimetria catastale allegata al rogito è sbagliata.

Il tuo cliente ha acquistato la consistenza della planimetria, non puoi modificarla in questo modo, c'è un atto di mezzo.



Devi identificare la parte che utilizza , intestandola a tutti gli aventi diritto e poi acquistarla o usucapirla se può.



Oltre al fatto che dovrai aggiornare l'elaborato , se sei fortunato, o variare , per stralcio parti comuni, tutte le unità del fabbricato che hanno rappresentato quella parte.



E' un "macello" di lavoro, ma di fatto quello che è del tuo cliente è ciò che ha acquistato con la scheda.



Saluti

ciao Bioffa capisco benissimo il tuo ragionamento. Inoltre hai beccato anche il nocciolo senza che l'avessi spiegata, ossia il mio cliente ha comprato "quella piantina" che era stata aggiornata dal vecchio proprietario proprio per fare il rogito.


Vi è però un ulteriore elemento che vi descrivo: sono riuscito a contattare il tecnico che ha redatto quel docfa, il quale mi ha detto che effettivamente trattasi di errore poichè nella precedente planimetria (quella ante 2014) la posizione della porta era disegnata correttamente (ossia dove l'ho disegnata io in rosso).
Dunque è vero che il mio cliente ha di fatto acquistato quanto in planimetria, ma quello che mi chiedo come fa la porzione che parrebbe essere stata fusa al corridoio ad essere diventata comune a tutti i condomini se non vi è stato mai un atto (nè notarile nè docfa) che gliene attribuisce la titolarità?
Cioè se quella parte non è del mio cliente (perchè non l'ha acquistata) come fa ad essere anche di tutti gli altri se non l'hanno acquistata neanche loro, e non c'è neanche un docfa di frazionamento e accorpamento di tale parte al corridoio comune?

Ovviamente tale parte non è nelle parti comuni nè dell'elaborato (che nel caso comunque non esiste) nè degli altri condomini......

Eppure il fatto che ci sia un atto di mezzo come dice Bioffa, mi da comunque da pensare!

In questo caso la parte non rappresentata nella scheda, non è di proprietà del condominio, ma di fatto è rimasta proprietà del venditore, era proprietario dell'intera consistenza e ne ha venduta solo una parte.



Se non fosse stato fatto il rogito, sistemavi il tutto per esatta rappresentazione grafica, ma col rogito di mezzo, non puoi, non avresti più la storia, il tuo cliente ha acquistato 10 mq e se ne trova dopo la variazione 12 mq (per esempio).



Amio avviso si deve identificare la parte non rappresentata, intstandola al venditore e tornare a rogito, procedura comunque da concordare con l'Agenzia dopo aver sentito il Notaio.



Sicuramente qualcuno potrebbe procedere come esatta rappresentazione grafica, ma a mio avviso non è corretto, sempre che la pratica passi e che il tecnico catastale non si accorga della cosa.



Una rogna direi.



Saluti

Grazie mille Bioffa sei stato gentilissimo.
Infatti ora che ci penso, tempo fa in un altro caso lessi un rogito "di integrazione" dove si integrava una piccola porzione di corridoio del vano scale che evidentemente era sfuggita nel primo rogito.

Comunque Stamattina la proprietà mi ha detto che si farà sistemare la faccenda da chi ha commesso l'errore. Seguirò la cosa quindi da esterno.


Spero di non abusare della tua cortesia, ma vorrei capire un concetto: mi è chiara la questione che se il mio cliente ha acquistato una certa consistenza (supponiamo 10mq) dopo la variazione per esatta rappresentazione grafica se ne troverebbe diciamo 12mq e questa cosa non va bene. Ma queste differenze metriche (quindi parlo a livello numerico vero e proprio) sono rilevabili da qualche documento? O è solo una cosa visibile "ad occhio" guardando le piantine?



Grazie ancora E' molto utile confrontarmi con voi.

Argomento interessante.

Personalmente penserei che sia superabile senza atto notarile.

A sostegno di ciò la considerazione che il geometra non ha fatto una divisione dell'unità seguita da un atto di compravendita al condominio di quei 2 mq.

Con l'esatta rappresentazione grafica si dovrebbe sistemare la cosa, verificata la consistenza precedente con l'attuale.

Di fatto la mancata divisione in due u.i.u. significherebbe qualcosa.

Attenzione però: a me è capitato di vedere un posto auto nei sotterranei ricavato anche su una piccola porzione condominiale. Il geometra che ha fatto il condono non si è preoccupato di questo e di fatto si è inglobato la superficie condominiale.

Potrebbe essere questo lo stesso caso ? PS: rileggendo gli interventi direi di no.

Buon giorno a tutti

scrivo perchè credo sia giusto e magari di utilità per gli altri dire come è andata a finire la faccenda. Il geometra che si è occupato di aggiustare il suo errore ha presentato docfa per "sostituzione planimetria errata". In relazione ha spiegato che la rappresentazione corretta della cantina si evinceva anche dalla planimetria di primo accatastamento (anni 50).

Sulla correttezza notarile in teoria mi rimangono i dubbi sollevati da bioffa, ma nella pratica del caso in questione, visto che è pressochè impossibile che nessuno mai protrà reclamare la titolarità sul quel metro quadro di cantina, credo che di fatto possa andar bene così!

Ripeto che comunque i dubbi di bioffa sono più che giusti! Ho visto un paio di volte atti notarili "integrativi" che correggevano sostanzialmente le planimetrie errate!

In effetti è proprio così, il collega geometra non ha fatto altro che risolvere la problematica dal punto di vista catastale (non entro nel merito come l'ufficio abbia fatto a registrare la pratica).

Il problema è un altro, ti sei chiesto, o meglio il collega geometra si è chiesto che fine farà la conformità con le Risultanze dei Registri Immobiliari?

bel problema!

saluti