salve a tutti
Mi è stata commissionata la seguente pratica di accastamento ma che ha diversi modi per portarla avanti
spero che qualcuno possa darmi qualche buon consiglio

C’è una bracciante agricola in pensione, che ha un vecchio fabbricato rurale in catasto terreni, abbandonato
esso è costituito da una casa agricola e da degli annessi agricoli.

Le figlie hanno una società di agriturismo ed hanno intenzione di ripristinare tale fabbricato, per gestirlo nella attività di agriturismo e fare contratto di comodato
Per fare tale operazione hanno intenzione di aderire a delle agevolazioni per le ristrutturazioni ed in questa sede chiedono l’accatastamento, anche se il fabbricato attualmente è inutilizzabile ed oggetto di ristrutturazione.

Ora mi servirebbe sapere
quali requisiti deve avere una societa agrituristica, per il riconoscimento della ruralita ?
O potrei accatastarlo come fabbricato in corso di costruzione, visto che attualmente non è utilizzabile ?

Avete qualche buon consiglio, visto che mi sono persa nella giungla normativa e temo di combinare qualche pasticcio ?

Le unità che sono destinate ad agriturismo ovvero "Immobile a destinazione non abitativa utilizzato per lo svolgimento di attività agrituristica, autorizzata dagli organi competenti (regione e comune)" oppure "Abitazione di cui all'art. 9 comma 3-ter" a mio avviso possono ottenere il requisito di ruralità anche in caso di comodato del solo fabbricato oppure del fabbricato e terreni purchè siano rispettati i requisiti previsti per l'ubicazione del fondo asservito rispetto ai fabbricati, ecc. Non mi risulta che l'accatastamento vada eseguito prima dei lavori ma mi risulta che a fine lavori vada eseguito l'accatastamento con requisiti di ruralità. Circa i requisiti della società agrituristica ai soli fini catastali per me deve avere la qualifica di imprenditore agricolo (partita Iva agricola) e l'iscrizione al registro delle imprese agricole. Tieni presente infatti che il gestore di un agriturismo deve essere necessariamente un imprenditore agricolo a titolo professionale. Se occorre per forza l'accatastamento ordinario con requisiti di ruralità prima dell'esecuzione dei lavori fai stipulare il contratto di comodato e presenta in sede di accatastamento le autocertificazioni di titolare di diritti reali (Allegati B e C) e le autocertificazioni dei conduttori. L'unico dubbio è che per poter accatastare un immobile ad uso agrituristico devi avere già l'autorizzazione di Comune e Regione. Tieni presente che se l'edificio è attualmente censito come rurale si applicano le sanzioni (vedi ultime disposizioni ravvedimento operoso per ottenere sconti consistenti sulle sanzioni) a meno che lo accatasti come unità collabenti (e non in corso di costruzione) e dichiari che lo stato di collabenza sia riconducibile a data anteriore al 1° gennaio 2012. Quindi, in quest'ultimo caso, a fine lavori provvederai ad accatastare (le ex unità collabenti) tutto e definitivamente con requisiti di ruralità

Grazie molto Ealfin

Provo a spiegarmi meglio aggiungendo ulteriori dettagli


le figlie della proprietaria, sono gia titolari di una società agrituristica, e gestiscono attivita di agriturismo e altri terreni ed immobili, ubicati nello stesso comune.

La madre poiche secondo legge deve procedere con l’accatastamento di tale fabbricato,
e poiche è un fabbricato abbandonato
intende ristrutturarlo e almeno metterlo in condizione di poter aver un utilizzo
Altrimenti bisogna pagarci le tasse e basta

Pertanto intendono adesso ristrutturare e rendere produttivo tale fabbricato insieme al terreno circostante (ubicato in zona svantaggiata)
e quindi le figlie pensavano di stipulare un contratto di comodato con la madre, per ottenere i benefici di ruralita di tale fabbricato, essendo gia titolari di società che lavora in ambito agro-turistico
e che dispongono di altri immobili agricoli distanti da questo qui, ma ubicati nello stesso comune.

Il fabbricato nei fatti è un fabbricato rurale , ma la madre essendo bracciante in pensione, non ha i requisiti soggettivi



in questo specifico caso, in sede di richiesta delle agevolazioni sulla ristrutturazione,
richiedono l’accatastamento del fabbricato.




Mi è difficile comprendere perche non si possono mettere come fabbricato in corso di costruzione, visto che di fatto cosi è,
e sinceramente mi sembrerebbe piu logico.
Perche un fabbricato collabente, non è detto che in un futuro possa essere sistemato e poi variato catastalmente.
Mentre questo qui, dopo la ristrutturazione diventerà con certezza fabbricato censito in categoria ordinaria.

In realta nel caso in cui non viene stipulato il contratto di comodato, il fabbricato puo essere censito senza richiesta di ruralita.
In tal caso non ci sono le sanzioni ex rurale,
pero bisogna pagarci 5 anni di arretrati ICI.
Ma poiche il fabbricato non è ancora utilizzabile, stavo pensando se in quest’ultima ipotesi, si puo mettere come data di ultimazioni lavori, quella attuale.

Insomma è una situazione un po ingarbugliata, ove si puo optare per una strada o per un altra a seconda di quale sia la piu opportuna.

Ovvero scegliere se è meglio censirlo :
- fabbricato in categoria F
- oppure richiesta ruralita con previa stipula di comodato
- oppure categoria ordinaria con data di ultimazione 1950 senza richiesta di ruralita (e di cui si puo sempre fare successivamente)
- oppure categoria ordinaria con data di ultimazione attuale senza richiesta di ruralita
- oppure qualcos’altro che mi potreste consigliare

La materia è un pò complessa nel senso che bisogna vedere da una parte quali sono i requisiti per avere l'autorizzazione all'esercizio di attività agrituristica (condizione necessaria per dichiarare rurali i fabbricati utilizzati per detta attività), dall'altra parte quali sono i requisiti per eseguire un accatastamento conforme alla norma. Se per ottenere contributi per attività agrituristica occorra per forza una particolare tipologia di accatastamento (ovvero deve essere eseguito per forza come edificio ultimato) allora qualche cosa non va, nel senso che in tal caso non sarebbe possibile destinare ad agriturismo i ruderi o comunque edifici fatiscenti. Fermo restando le scappatoie di legge per non pagare l'Imu (fabbricati con requisiti di ruralità) o per evitare sanzioni, a mio avviso la corretta procedura sarebbe quella di:- denunciare l'edificio come unità collabenti;- stipulare il contratto di comodato;- presentare il progetto al Comune come attività agrituristica; - denunciare con requisiti di ruralità (ex unità collabenti), l'edificio a lavori ultimati, da destinare effettivamente ad agriturimo e non solo sulla carta. Un edificio in corso di costruzione è un edificio per il quale esiste un progetto e non sono mai stati ultimati i lavori o comunque trattasi di un edificio mai utilizzato prima in quanto mai utimato nelle finiture. Un edificio collabente è un edificio già utilizzato e ultimato in precedenza ma che a seguito di abbandono o altro non può produrre reddito senza il necessario intervento di ristrutturazione. Un edificio rurale deve essere asservito ad un determinato terreno e la ruralità è strettamente legata all'attività agricola non necessariamente esercitata dal solo proprietario del fabbricato, del terreno o di entrambi. Non può essere rurale un edificio riconosciuto come tale in quanto asservito ai terreni di Tizio e poi concesso in uso a Caio senza che quest'ultimo abbia i requisiti di legge per ottenere la ruralità. Per intenderci se l'attività agrituristica utilizza prodotti della terra dei comodatari il fabbricato è da ritenersi asservito all'attività agricola a seguito di stipula del contratto, purchè i terreni dei conduttori siano ubicati nel Comune o nei Comuni confinanti quello in cui ricade il fabbricato. Per farla breve: le figlie della proprietaria hanno un'attività agricola ed un altro agriturismo nel Comune. Se vogliono godere dei benefici devono utilizzare effettivamente anche il fabbricato della madre come agriturismo e non solo di facciata per ottenere sconti fiscali. Non saprei se la ruralità si estenda a più fabbricati ubicati in lotti diversi di unica attività agrituristica ovvero non saprei se un solo soggetto fisico o giuridico possa esercitare attività agrituristiche su più lotti della medesima azienda. Quanto sopra a me sconosciuto sia in riferimento all'aspetto catastale e sia in riferimento all'aspetto pratico, fiscale, autorizzativo di esercizio di un'attività dettata da una precisa normativa che non conosco a fondo.

Grazie 1000 Ealfin per la esauriente risposta.

Stranamente avevo visitato questo topic nei giorni successivi, ma non c'era la tua risposta. Poi ho lasciato la pratica in sospeso e non sono venuta piu a controllare, in attesa di avere ulteriori notizie da parte della committenza, su quello che intendono fare ed a tutt'oggi non mi hanno detto nulla.

Oggi per caso sono ripassata ed ho trovato la tua risposta.

In catasto mi hanno detto che in quanto la madre è bracciante agricola ed i fabbricati a vocazione agricola, vi è possibilita di chiedere la ruralita a prescindere che poi si realizza l'agriturismo. Quindi è uscita un altra opzione per decidere come andare avanti, ma comunque adesso sono in attesa, perche il vero problema è che i soldi in giro sono sempre meno e quindi anche a realizzare un agriturismo, non è detto che poi riesca a lavorare, e quindi è possibile che lo accatasto in categoria F cosi come tu consigli e rimane cosi.

Grazie ancora e cordiali saluti.