MI DISPIACE PER LA NON PERFETTA DIGITALIZZAZIONE :!: :?: :idea: -----------------------------------------------------------------------------
Roma, 29 ottobre
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Centrale Cartografia^r Catasto e Pubblicità
Adozione versione 4.0 della procedura DOCFA per la dichiarazione delle unità immobiliari urbane al Catasto Edilizio Urbano
Direzioni Centrali/ Direzioni Regionali, Uffici Provinciali
Circolare n. 2, n. 9, prot. n. prot. n.
del 26 novembre
Circolare e Circolare n. 3,
L'originale cartaceo firmato è archiviato presso l'Ente emittente
Con il provvedimento direttoriale 15 ottobre 2009, emanato ai sensi dell'art. 5 del decreto
Ministro delle Finanze 19 aprile 1994, n. 701, sono state approvate le nuove specifiche tecniche e la procedura informatica per le dichiarazioni
Con la presente circolare, oltre ad illustrare oli elementi innovativi Portati dalla nuova versione della procedura
per rivisitare alcuni punti
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Le novità introdotte con la nuova versione concernono:
conservazione dei
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tempo indefinito, dell'originale del documento informatico, su cui è apposta la firma elettronica del professionista redattore
immagini delle schede planimetriche inserite in fase di compiiazione~ Il professionista, presa visione dei documento prodotto, vi appone la propria firma elettronica, prima di trasmetterlo al servizio telematico dell'Agenzia del Territorio
~ Inserimento nuovi stradari
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precedenti versioni, è necessario inserire nuovamente gli indirizzi di tutte le unità immobiliari presenti nel documento.
I/ Eliminazione degli allegati vettoriali nei formati DXF o DWG
Con la nuova versione non sarà più possibile importare in formato DXF o DWG ali allegati
di categoria speciale o particolare, in via sperimentale, viene data la possibilità di indicare nel quadro H2, la rendita catastale, in alternativa ai valore La rendita Cosi determinata viene riportata in automatico nel quadro H3. Con tale nuova funzionalità viene resa disponibile, anche per il professionista, la facoltà - prevista dalla prassi
[data di ultimazione dei lavori
La normativa catastale prevede che la redditività degli immobili per le categorie speciali e particolari sia individuata con stima diretta, per ciascuna unità immobiliare La stessa normativa, in armonia con le regole poste alla base della disciplina dell'estimo, prevede che il calcolo della rendita catastale ^Dossa essere eseguito con Procedimento diretto o
indiretto In relazione alla peculiarità di tali immobili e dei dati economici ordinariamente rilevabili dal mercato, di prassi viene utilizzato il procedimento indiretto, basato su elementi comparativi di valore o di costo
regole delineate dall'articolo 15 e seguenti del Regolamento approvato con il decreto del Presidente della Repubblica lL° dicembre 1949, m 1142, che è applicabile non solo al calcolo delle tariffe delle unità immobiliari urbane con destinazioni comprese nei gruppi ordinari (mediante il quale si individua la rendita a partire dal reddito lordo ordinario, detraendo le spese ed aggiungendo le imposte), ma anche a quelle aventi destinazione
Per i procedimenti che individuano in modo diretto la rendita catastale è prevista la compilazione del quadro H2 del mod. 2N, parte I, nel quale deve essere inserita una breve relazione di stima riportante la descrizione dell'immobile e la consistenza di ciascuna componente immobiliare In particolare, deve essere posta la dovuta attenzione al fine di individuare i parametri sintetici di stima cui correlare la redditività dell'immobile oggetto d'indagine Ovviamente riferita al biennio economico :1988-89), in relazione a quella di innmobili similari presi a confronto, debitamente collocati in adeguate scale parametriche di riferimento
La determinazione diretta della rendita senza la predeterminazione del valore presuppone, come di fatto già avviene nella prassi, una efficace collaborazione del professionista incaricato, che deve rendere disponibili gli idonei e concreti elementi economici da porre in evidenza nella perizia di stima contenuta nella dichiarazione (descrizione; consistenza delle aree, dei manufatti, degli impianti; indicazione dei parametri assunti a confronto e del valore unitario dei parametri utilizzati per la stima;
Con la circolare n. 1
un unico documento di aggiornamento
Con la circolare n. 9 del 26 novembre 2001, dettante disposizioni per l'utilizzazione della procedura Docfa 3~, sono state fornite alcune indicazioni in merito alla dichiarazione in catasto delle porzioni immobiliari censibili nelle categorie fittizie (da F/1 ad F/S).
La scelta di istituire tali categorie fittizie, come è noto, trova ragione nella esigenza dei soggetti titolari di in mobili di identificare porzioni immobiliari, che di per se stesse non costituiscono unità immobiliari, per le finalità più disparate (compravendita, iscrizione di ipoteche su porzioni di u.i.u., donazioni di parti di immobili non costituenti u.i~u.).
Nei rispetto di tale principio, che non pUG essere disatteso, appare necessario impartire nuove disposizioni riguardanti le porzioni derivanti da unità immobiliari già censite, che
non possono essere, in nessun caso, dichiarate in categoria fittizia F/4 e quindi ricondotte ad una condizione di assenza di rendita catastale
Pertanto, in caso di immobiliare censita in catasto con attribuzione di rendita in vista di trasferimento di diritti o di altra equivalente finalità - a ciascuna di esse deve essere comunque attribuita una propria redditività (quota parte di quella complessiva), al fine di porre il contribuente nella condizione di espletare i propri doveri fiscali^i Resta inteso che permane l'obbligo di correlare tra loro le diverse porzioni immobiliari oggetto di iscrizione negli atti catastali, al fine di rendere evidente l'insieme delle porzioni costituenti l'unità immobiliare, nel
"frazionamento per trasferimento di diritti" Tale stato di censimento rappresenta una condizione transitoria in quanto permane l'obbligo, a trasferimento avvenuto ed a lavori edilizi ultimati, di provvedere al perfezionamento dell'accatastamento per l'esatto accertamento catastale delle unità immobiliari definitivamente costituite.
indipendentemente dal fatto che le unità immobiliari derivate debbano formare oggetto di trasferimento di diritti reali.
Costituiscono eccezione alla prassi sopra delineata gli interventi, rivolti a ridefinire radicalmente gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere tese a trasformare un fabbricato in un insieme di unità immobiliari, in tutto o in parte diverse da quelle in precedenza iscritte in catasto (cfr. articolo 3, comma o, lettera d. del decreto legislativo 6 giugno 2()01, né 380, recante"Disposizioni legislative in materia edilizia"). In tale fattispecie può essere attribuita la categoria F/4 priva di rendita catastale
Il "controllo sugli indirizzi" avviene attraverso le nuove funzionalità presenti nella procedura di gestione della "toponomastica" e nella procedura di "aggiornamento" dei documenti Docfa, che permettono il riconoscimento ed il collegamento del toponimo associato alla singola unità immobiliare urbana a quelli presenti nella banca dati contenente gli stradari comunali, denominati "thesaurus". Possono ovviamente essere indicati nel documento di aggiornamento toponimi associati alla singola unità immobiliare oggetto di dichiarazione, che non sono presenti negli stradari resi disponibili
Transitoriamente/ I'errata indicazione di un toponimo non è motivo di rifiuto di un documento Docfa in ingresso. L'Ufficio provvede a verificare la presenza dei toponimo dichiarato negli stradari ~~thesaurus" o tra le strade "provvisorie" ed alla sua eventuale
massima attenzione nell'indicare tali dati. Sì evidenzia che l'errata indicazione della zona censuaria costituisce motivo di inaccettabiiità della pratica Docfa e/ in tale circostanza/ nella scheda di rifiuto l'Ufficio riporta quella corretta, come indicazione utile per il Professionista ~
Con la circolare m 2 del 20 gennaio 19~34 della ex Direzione Generale del Catasto e dei Servizi tecnici erariali è stato introdotto, nell'ambito dei documenti previsti per le dichiarazioni delle unità immobiliari urbane di nuova costruzione o variate/ I'elaborato
possono formare oggetto di trasferimento di diritti - ha sostanzialmente la finalità di individuare, nell'ambito del lotto edificato e per ogni piano dell'edificio, oltre alle unità irnmobiliari, anche le porzioni comuni e le aree scoperte o altre pertinenze comuni od esclusive presenti nell'edificio medesimo
Nella prassi di aggiornamento catastale, talvolta si è impropriamente utilizzato tale elaborato grafico per individuare anche aree urbane censite in categoria fittizia F/1. L'area urbana, a differenza delle porzioni immobiliari non censibiii, rappresenta un bene autonomamente iscritto in catasto, senza alcuna correlazione con altre unità immobiliari, e quindi costituisce, in sostanza, essa stessa un lotto che occorre opportunamente rappresentare direttamente nella mappa catastale. Tale modalità di rappresentazione nasce, tra l'altro, dall'esigenza che la configurazione e la consistenza siano garantite con lo stesso livello di attenzione assicurato per le particelle dei terreni, considerato che le
Lo stesso orientamento deve essere tenuto presente nell'ambito di frazionamento di aree facenti parte di un lotto edificato già censito. Qualora, alla porzione immobiliare derivata, si voglia attribuire la categoria F/1 (area urbana), è necessario procedere alla predisposizione di un Tipo di Frazionarnento, che oltre ad individuare l'area urbana, ridefinisca li lotto originario, cui devono seguire te correlate variazioni al Catasto Edilizio Urbano
Con l'elaborato planimetrico può invece provvedersi a frazionare aree facenti parte di un lotto edificato e censito, sempre che le aree staccate restino correlate al lotto edificato e quindi dichiarate come bene comune non censibile a più unita, ovvero corte esclusiva di
Per quanto concerne i lastrici solari ad un lotto edificato, l'elaborato planimetrico rimane l'unico documento atto a
rappresentare, sia configurazione di tale
prima dichiarazione che in occasione di variazioni, la
Sembra opportuno precisare, ad integrazione delle disposizioni già emanate con le circolari n. 53 del 26 novembre 2001 e n. ~ del 13 febbraio 2004, che ciascuna planimetria deve essere correttamente ed accuratamente disegnata, secondo le regole correnti dei disegni edili, nella scala di L:200 tenendo presente che, per unità immobiliari di dimensioni contenute, è consentita l'adozione della scala 1:100, ovvero 1:50~ Per le nonché per le unità a destinazione
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La planimetria, a pena di mancata accettazione della pratica Docfa, deve contenere:
l'indicazione dell'altezza dei singoli locali; nel caso di altezza costante su tutto il piano è sufficiente riportarne la misura una volta soia; nel caso di locali ad altezza variabile, per ciascuno di essi devono essere riportate le altezze: minima e massima; nel caso di altezza minima inferiore a m. 1,50, deve essere rappresentata, a linea tratteggiata sottile, ia delimitazione tra le porzioni a diversa altezza e, a margine della stessa, deve essere riportata I^rindicazione h = rn. 1,50;
il simbolo di orientamento a mezzo di freccia rivolta verso il Nord, tracciato esternamente al disegno, in qualunque posizione, ma preferibilmente in basso a destra del foglio;
la corretta indicazione del piano o dei piani in caso fossero in numero maggiore di uno; la planimetria delle unità immobiliari a più piani deve essere estesa a tutti i piani, anche se solo alcuni accessori sono posti in piani differenti da quello che contiene il resto dell'unità immobiliare Non deve mai mancare la rappresentazione della pertinenza scoperta esclusiva, se presente;
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accesso all'unità immobiliare e, in mancanza dell'elaborato planimetrico, anche dei perimetro del fabbricato;
nell'interno del disegno, in corrispondenza del vano destinato a cucina, la parola "cucina" o il simbolo "K" ed in corrispondenza di ciascun accessorio (a servizio diretto o indiretto) la denominazione che ne spiega l'uso: "ingresso^n, "corridoio",
la corretta rappresentazione delle corti esclusive senza interruzione delle linee di confine e quindi della loro estensione; nei caso di corti esclusive di estensione tale che la rappresentazione alla scala ordinaria dell'unità immobiliare (1:200) ecceda il formato disponibile, la corte potrà essere rappresentata in una scheda separata, nella scala più opportuna; conseguentemente al medesimo identificativo catastale
l'indicazione dei muri delimitanti gli ambienti, ivi compresi quelli perimetrali dell'unita immobiliare, anche se in comunione; ogni muro deve essere sempre delimitato da linee continue anche allo scopo di un corretto calcolo della superficie. La planimetria non deve contenere:
le resinature, gli arredi, le informazioni superflue, quali l'indicazione dei nominativi dei confinanti, al posto dei quali sono indicati i numeri di mappa e subalterni ego la dicitura "altra u.i~u~";
L'elaborato planimetrico, la cui presentazione risulta sempre necessaria nel caso che la dichiarazione interessi due o più unità immobiliari dotate di beni comuni non Sensibili, oppure anche un solo immobile da censire in una delle categorie del gruppo F, deve contenere, sempre a pena di rifiuto, le seguenti indicazioni:
^. per ogni piano, le parti coperte e quelle scoperte;
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per ogni porzione di fabbricato rappresentata, il subalterno assegnato ed eventuali riferimenti di piano;
che delimiti ciascuna porzione immobiliare coperta o scoperta, comprese quelle raggruppabi li nel le categorie fittizie F/1, F/2, F/3, F/4 ed F/5 ;
il subalterno di ogni porzione immobiliare identificata, ovvero il numero di mappa per le aree urbane, in modo che tutte le superfici di piano risultino completamente
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Relativamente alle pertinenze esclusive dell'unità immobiliare, è facoltà dei professionista attribuire un nuovo subalterno (dando luogo conseguentemente ad un identificativo graffato), ovvero assegnare il medesimo subalterno dell'unità cui fa riferimento; in tale ultima circostanza nell'elenco dei subalterni si dovrà fare espressa menzione delle diverse destinazioni (ad es. abitazione con corte esclusiva).
mmobili da censire nel nuovo
Come è noto alla procedura in argomento risultano associati numerosi archivi (tariffe d'estimo, prospetti per il classamento automatico, ecc.) che vengono frequentemente
irnplementati, per cui è opportuno che ciascun tecnico, almeno con frequenza mensile, verifichi la presenza di eventuali aggiornamenti rispetto alla versione in uso. Infatti l'utilizzo di informazioni/ il più possibile codificate, consente il miglioramento della dei dati registrati negli atti catastale
Le Direzioni Regionali sopporteranno gli Uffici Provinciali nell'attuazione della presente circolare e ne verificheranno la corretta applicazione.
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