Salve a tutti, sono di nuovo a chiedervi consiglio.

Sto seguendo la conpravendita di un fabbricato per il quale l'acquirente mi ha chiesto di farmi fare diversi preventivi dai notai di zona prima di decidere con chi stipulare.

Nel chiedere il preventivo ho specificato che l'immobile attualmente è censito in categoria A/5 e che il valore catastale si aggira intorno ai 5'000.00€.

I sei notai interpellati mi hanno fornito preventivi pressochè identici, ma tre di questi mi hanno specificato di poter stipulare solo dopo che l'immobile fosse stato nuovamente accatastato in una categoria ad oggi in essere in quanto l'A/5 risulta in disuso. Sulla mia richiesta di un riferimento normativo mi è stato detto che dovendo dichiarare la regolarità della situazione catastale non basta la conformità della planimetria con lo stato di fatto, ma che da questa si evince che le caratteristiche dell'immobile sono superiori a quelle della categoria ultrapopolare e quindi in palese contrasto col classamento in atti.

Ho quindi chiesto delucidazioni agli altri tre notai, che mi hanno rassicurato dicendo che è possibile stipulare mantenendo la categoria A/5 in quanto la planimetria è conforme e null'altro è richiesto ai fini catastali.

A me rimane però qualche dubbio, perchè tanto se in futuro ci fossero problemi sappiamo tutti a chi si rivolgerebbe il cliente.

Ho cercato online e chiesto a colleghi, ma non trovo uno specifico ostacolo alla stipula. Inoltre l'immobile è nato come A/5 d'impianto, trattandosi di una vecchia abitazione di paese originariamente priva di impianti e servizi, ma è stata oggetto di una importante ristrutturazione nei primi anni 90, che l'hanno dotata di servizi e impianti a norma. In seguito ai lavori, nel 95 è stata presentata la variazione catastale, con la planimetria che rappresenta fedelmente lo stato dei luoghi, ma la rendita proposta ne ha variato solo la consistenza mantenendo la categoria A/5 che il catasto ha accettato senza modificarla nell'anno di possibile riesame. Dall'altra parte trovo che con la Circolare 5/92 le categorie A/5 e A/6 sono state abolite, ma non trovo obblighi di aggiornamento se non in seguito a variazioni effettive (come avrebbe potuto essere quella del 95) o su richiesta del comune.


Ed anche sul vademecum dell'AdE è riportato che è possibile ottenere le agevolazioni prima casa per l'acquisto di abitazioni censite, fra le altre, in A/5, quindi dedurrei che la stipula è ammissible.

Che ne pensate? Un grazie a chi vorrà darmi il suo parere.

L'unità ha caretteristiche per ricadere in cat. A/5?



Personalmente non mi è mai capitata, ma per quanto dici, mi sembra di capire che adesso l'unità è dotata di servizi interni, è corretto?

Se così fosse non potrebbe nemmeno essere una cat. A/4, per cui io aggiornerei la categoria, visto che dici che la planimetria in atti corrisponde alla relatà, farei istanza per chiedere di rividere il classamento, così vedi cosa risponde l'Agenzia.



Saluti

Grazie! Sì, la planimetria è perfetta, l'immobile è dotato di servizi ma ritengo che la categoria giusta nel caso di specie sarebbe A/4 considerando anche l'attuale classamento di unità simili nella zona.

La mia paura è anche un'altra: se l'abitazione passa da A/5 ad A/4 nel migliore di casi la rendita passa a più del doppio dell'attuale. Sia che intervenga io con un docfa che l'agenzia con una revisione del classamento, questa secondo me dovrebbe far data dall'ultima variazione in quanto la situazione attuale deriva da quell'epoca. Conoscendo l'ufficio tributi del comune, l'attuale proprietario, per il quale l'abitazione è seconda casa, si vedrebbe arrivare come minimo un accertamento per il recupero dell'imu per 5 anni indietro, cosa che vorrei evitare perchè, onestamente, l'attuale proprietario ha fatto le cose in regola e il problema (se così lo vogliamo chiamare) deriva solo dal catasto che ha mantenuto una rendita proposta già desueta quando aveva tutti gli elementi per rettificarla all'epoca.

in ogni caso, non trovo una soluzione ottimale e questo mi fa rodere il fegato!

Grazie ancora

Giorni fa ho richiesto per conto di un cliente, per una stipula, una planimetria di un appartamentino di montagna che ha la categoria A/6 e la variazione è stata presentata nell'anno 1992 da altro professionista.

Mi stupisce la suddetta categoria e non ancora chiedo al Notaio se la stipula si possa fare.

Mi risulta che le categorie A/5 e A/6 non si attribuiscono più ma richiedono un diverso classamento solo se, da quando sono state censite come tali e fino ad oggi, sono stati eseguiti interventi di ristrutturazione e/o altro tale da richiedere il cambio categoria.

Nel mio caso, essendo la variazione del 1992, la categoria l'ha attribuita il Catasto.

Quindi se il Notaio mi dice che non ha problemi nella stipula di un'A/6 io non farò fare al cliente o non faro presentare al medesimo nessuna richiesta e/o documento e/o variazione al Catasto.

Per come la vedo io, quell'unità immobiliare non ha le caratteristiche di un A5, se vogliamo essere fiscali quel classamento non è congruo (così come piace dire all'AdE).

Sono concorde con EALFIN, sul fatto che se l'uiu non è cambiata dopo la denuncia dell'uiu e se il classamento è stato effettuato dall'Agenzia, il privato non deve, dovrebbe, fare nulla, ma se ci si accorge che il classamento è errato, come sembra di capire in questo caso, personalmente consiglierei al cliente che deve vendere o che deve acquistare di procede re o richiedre la variazione, come ho scritto sopra in qeusto caso dovrebbe bastare istanza.



Per quanto riguarda il dubbio sulla possibile richiesta del comune sugli arretrati non versati, io spiego sempre al cliente che il comune può richiedere la differenza solo per i 5 anni indietro, pertanto gli è andata di lusso avendo risparmiato per tutti gli altri anni, cosa che alla maggior parte dei contribuenti non capita, e che pertanto non si lamenti.



Saluti

Grazie a tutti!

Stamattina ho deciso tagliato la testa al toro ed ho parlato con l'Agenzia delle Entrate. Mi hanno detto che nel caso di stipula con A/5 l'atto sarebbe andato sicuramente in valutazione perchè essendo l'A/5 in disuso avrebbero verificato l'applicabilità del prezzo-valore. In pratica, a quanto mi dicono, quando trovano un atto che tratta un A/5 verificano la congruenza della rendita: se effettivamente è un'abitazione ultrapopolare con caratteristiche immutate dal 1900 vale il prezzo-valore, se invece, come nel mio caso, nonostante le modifiche e migliorie apportate l'abitazione si trova ancora in A/5 si va in accertamento, salta il prezzo-valore e si tassa l'effettivo prezzo pattuito.

Bioffa69 concordo con te per il discorso del recupero, ma nel caso di specie mi spiace perchè di solito mi trovo davanti a gente che ha fatto le cose con i piedi, cioè ristrutturazioni senza l'accatastamento finale o casi estrmi dove mancano anche i titoli abilitativi, sempre per risparmiare, mentre qui i signori hanno messo in atto tutti gli adempimenti di legge e se dal 95 la categoria fosse stata superiore non avrebbero avuto problemi a pagare tasse più alte. Non voglio dire che il collega dell'epoca abbia sbagliato perchè io nel 95 ero ancora a scuola e non conosco la situazione e le consuetudini catastali dell'epoca (che si sa variano da ufficio a ufficio), ma per quanto ho potuto vedere non è il solo che ha ripropostol'A/5 nonostante una ristrutturazione importante. Di sicuro è uno dei pochi casi in cui questa non è stata modificata d'ufficio.

Grazie di nuovo a tutti!

Per cui cosa fai, istanza o DOCFA?

Sento il catasto: la planimetria è corretta, se l'istanza va bene sono a posto. Se poi la data di variazione potesse coincidere con la variazione d'ufficio risolvo anche il problema dell'imu pregressa. Se invece volessero il docfa (strada sicuramente più veloce conoscendo i tempi del catasto, anche se economicamente più svantaggiosa per il cliente) va chiarito quale causale utilizzare, visto che le linee guida parlano chiaro: non sono approvabili pratiche con causali riferite al solo classamento. Inoltre la planimetria è perfetta, anche una migliore rappresentazione grafica non avrebbe senso, se non si intende migliore una planimetria al cad rispetto ad una identica ma realizzata a china.

Concordo, infatti io farei istanza e passerei la "patata" all'Agenzia.



Saluti

Per completezza vi aggiorno su quanto concordato con l'agenzia: niente istanza, vogliono un Docfa. Di solito, come mi è capitato in passato, in casi del genere propongono di fare la variazione per migliore rappresentazione grafica, ma nel nostro caso non va bene perché la planimetria è perfetta, quindi mi hanno consigliato di fare una pratica per ristrutturazione specificando in relazione che sono stati solo effettuati lavori di manutenzione ordinaria (di fatto è realmente così: la casa è stata tinteggiata in questi giorni sia internamente che esternamente). In questo modo ho risolto anche il discorso recupero Imu, in quanto la data di variazione è di pochi giorni fa.

Grazie ancora a tutti!

Un'istanza in autotutela per rettifica del classamento al contrario, bella questa!

Se il classamento è stato effettuato dall'Agenzia io agirei in questo modo.



Saluti

Parlare di manutenzione ordinaria e paragonarla alla ristrutturazione mi pare eccessivo. Fai le cose come si devono e metti la data dell'effettiva fine lavori dell'ultima pratica edilizia con cui sono stati effettivamente fatti i lavori.



Per ragionamento generico, effettivamente avere un A/5 e andare all'atto potrebbe essere controproducente, ma ti allego lo studio del notariato. A leggerlo non è semplice ma utile.

https://www.notariato.it/sites/default...