Buongiorno a tutti colleghi, vi scrivo perché sto sbattendo la testa su un accertamento catastale per un piccolo residence "Residence Rossi" e vorrei confrontarmi con voi su come sbrogliare una situazione di intestazioni.


Il complesso è formato da 7 villette (con rispettivi mappali), un vialetto d'accesso condominiale con cancello e un fabbricato ex portineria accatastato come A/3, oggi abbandonato.

L'assemblea ha deciso di venderlo, ma appena ho fatto la visura sulla portineria: risulta la dicitura "Oneri ognuno per i propri diritti"; Gli intestatari attuali comprendono soggetti deceduti, ex proprietari che hanno alienato la propria abitazione principale e un unico acquirente recente intestatario per una quota di 1/7.

Dall'esame degli atti originari della ditta costruttrice e dei rogiti recenti risulta che la portineria fu originariamente trasferita come pertinenza di ciascuna villetta. Tuttavia, nei rogiti recenti visionati, la portineria viene menzionata ma senza l'indicazione della quota specifica

Arrivo alle mie domande per voi: secondo voi questa gran confusione nasce da mancate volture catastali/successioni fatte nel tempo solo sull'abitazione principale (lasciando perdere la portineria A/3) e dal fatto che negli atti non venivano indicate le quote numeriche? Quella dicitura "Oneri ognuno per i propri diritti" è la classica spia di questo disallineamento? E soprattutto, ora come mi muovo operativamente per pulire le intestazioni e permettere a queste 8 persone di vendere il bene?

Ogni consiglio o esperienza simile è super ben accetta, grazie!
Ripropongo in questa sezione e mi scuso per averla presentata nella sezione Docfa

Nel tuo caso specifico, la presenza di soggetti deceduti o di ex proprietari che hanno già venduto crea un disallineamento tra la situazione reale (di fatto) e la situazione catastale (di diritto).

Ecco come si spiega questa situazione e cosa bisogna fare per risolverla:

Perché compaiono ancora questi soggetti?

1) Mancata voltura catastale:

Quando è avvenuto il decesso o la vendita (alienazione), potrebbe non essere stata presentata la domanda di voltura catastale, oppure la pratica è rimasta bloccata per errori formali.

2) Aggiornamento incompleto:

I registri immobiliari della Conservatoria (dove si firmano gli atti) e il Catasto (che ha scopo prevalentemente fiscale) non sempre si sono aggiornati in automatico, soprattutto se gli atti sono molto vecchi.

Cosa comporta la dicitura in questo scenario?

Finché la visura non viene corretta, quella frase serve a "limitare" le responsabilità.

Significa che:

a) Gli ex proprietari o gli eredi dei defunti non possono rivalersi sulle tue quote.

b) Non sei legalmente o fiscalmente responsabili delle quote che appartengono agli altri soggetti.

Tuttavia, l'immobile risulta bloccato:

Non potrai venderlo, donarlo o accendere un mutuo finché l'intestazione catastale non rispecchierà esattamente la realtà attuale.

Come risolvere il problema

Per regolarizzare la situazione e ripulire la visura catastale dai vecchi nominativi, è necessario ricostruire la "catena" dei passaggi di proprietà (continuità delle trascrizioni):

1. Recuperare gli atti notarili o di successione:

È necessario trovare l'atto di vendita con cui gli ex proprietari hanno alienato l'immobile e le dichiarazioni di successione dei soggetti deceduti.

2. Presentare le volture catastali mancanti:

Se gli atti esistono ma non sono mai stati registrati in Catasto, un tecnico o un notaio dovrà presentare le volture tardive per registrare i vecchi passaggi di proprietà.

3. Istanza di correzione :

Se gli atti erano corretti e la voltura era stata fatta, ma il Catasto non si è aggiornato per un loro errore interno, si può presentare un'istanza gratuita di correzione direttamente online tramite il servizio "Contact Center" dell'Agenzia delle Entrate.