Buongiorno, mi trovo davanti a una situazione un pò ingarbugliata, la descrivo: nel 1987 i miei familiari acquistarono una casa, di 5 vani, la casa fa parte di un condominio costruito prima del 1900, ora é arrivato il momento di fare una donazione sempre in famiglia, ma nella planimetria catastale, sottoscritta nel 1972 risultano solo 3 dei 5 vani(sub. 5), gli altri 2 vani risultano uno nel sub 2 e l'altro nel sub 3, i due sub risultano intestati entrambi alla stessa persona, inoltre manca l'elaborato planimetrico. Cosa faccio? Faccio finta di niente davanti al notaio e dichiaro la planimetria errata? Oppure aggiorno la planimetria nonostante i 2 vani che sono giá censiti in altri sub?

La planimetria del 1972 lascia presupporre che all'epoca l'unità immobiliare era costituita solo da tre vani, mentre nel 1987, all'epoca dell'acquisto, immagino che gli altri due vani fossero già stati accorpati, per cui occorrerebbe conoscere, se c'è stato, il titolo edilizio in base al quale è stato operato il doppio frazionamento (sub 2 e sub 3) e la fusione dei vani frazionati al sub 5.

A mio avviso, non puoi presentare una pratica di aggiornamento del tuo immobile semplicemente presentando la planimetria dello stato attuale (che causale utilizzeresti?).

Penso che debba necessariamente riallacciare i "rapporti" con il vicino.

Gli immobili prima del 1987 erano tutti comunicanti tra loro, nonostante ciò nel 1972 il proprietario di allora fece un frazionamento, e depositò in catastò le planimetrie depositate ancora oggi(pensava di vendere gli immobili divisi diversamente), al momento della compravendita nel 1987 non rettifica la situazione e vende gli immobili senza rettificarli catastalmente. Cosa mi consigliate di fare?

L'immobile frazionato nel 1972 risultava già censito in catasto? Ovvero, esisteva in atti una planimetria dell'intera consistenza immobiliare precedente al frazionamento 1972? Conseguentemente, esistono atti che provano la legittimità edilizia ed urbanistica di detta intera consistenza?

Da quello che dici sembrerebbe che il frazionamento 1972 sia stato solo un atto catastale, mentre solo successivamente si è avuto, di fatto, un reale frazionamento, seppure differente da quanto dichiarato in catasto, per il quale occorrerebbe capire se era necessaria la preventiva acquisizione di un titolo edilizio (strumenti urbanistici comunali).

Nell'atto del 1987, ed eventualmente in quelli di vendita dei sub 2 e 3, le consistenze immobiliari vengono correttamente descritte con esatta indicazione del numero dei vani, oppure si fa esclusivamente riferimento alle particelle catastali?

Solo partendo da un quadro più chiaro della situazione si possono ipotizzare possibili soluzioni.

Innanzitutto, hai titolo sugli altri vani? Ovvero nell'atto di acquisto cosa è descritto? ci sono planimetrie allegate?

Le soluzioni potrebbero essere diverse.

Saluti

Il frazionamento del 1972 è solo un atto catastale, prima delle compravendite l’immobile è rimasto unito.prima del frazionamento del 1972 l’immobile era accatastato al sub.1 (oggi soppressò) con planimetria che raffigurava l’intera consistenza, negli atti è riportata la descrizione dei vani compravenduti(senza planimetria) e gli estremi catastali(sul mio atto sub.5) se io oggi però faccio una visura planimetrica del sub 5 trovo solo 3 dei 5 vani, e da quanto si evince dalle Visure per partita prima della compravendita i due vani sono accatastati uno al sub 2 e l’altro al sub 3(molto probabilmente perchè il venditore quando fece il frazionamento aveva previsto di vendere successivamente i due vani con i rispettivi sub dove sono censiti ancora oggi), i sub 2 e 3 sono di proprietà del vicino.

I vani da me acquistati sono correttamente descritti nell'atto di vendita del 1987, ma 2 vani da me acquistati non si trovano sulla mia planimetria catastale, planimetria non allegata all'atto, all'atto è allegata solo una visura per partita dell'epoca, dalla quale si evince che i due vani che mancano nella mia planimetria sono nella planimetrie di due altri sub confinanti.

Saluti

Se non sei un tecnico (dai tuoi post non si capisce), credo che tu debba necessariamente rivolgerti ad un bravo tecnico del posto. Tieni inoltre presente che da una visura per partita non puoi capire dove effettivamente sono i vani che ora fanno parte della tua unità immobiliare, ma dovresti avere le planimetrie, che però tu non puoi chiedere non essendone l'intestatario.

Inoltre, innanzitutto bisogna individuare esattamente la situazione legittima ad oggi delle unità immobiliari in questione dal punto di vista urbanistico ed edilizio. Per la qual cosa potresti rivolgerti al venditore o, in subordine, all'Ufficio Tecnico Comunale, per recuperare i titoli edilizi.

I casi potrebbero essere tre e precisamente, escludendo l'ipotesi di illegittimità iniziale:

1 - situazione legittima = immobile originario precedente al 1972 (sub 1 - ora soppresso, per interderci);

2 - situazione legittima = immobili come da frazionamento del 1972 (sub 2-3-5 e dovrebbe probabilmente esserci anche il 4) - tieni presente che il frazionamento catastale non legittima l'immobile dal punto di vista urbanistico ed edilizio;

3 - situazione legittima = immobili come di fatto ed oggetto degli atti di compravendita.

Nell'ultima ipotesi (3), a mio avviso la più semplice, occorre solo sistemare la situazione catastale, necessariamente con il vicino. In caso di rifiuto dovrai purtroppo adire le vie legali.

Nelle ipotesi 1 e 2, la situazione potrebbe complicarsi, in quanto, probabilmente, per il frazionamento occorreva preventivamente munirsi di tiolo edilizio. In tal caso occorre, sempre congiuntamente, valutare la possibilità di sanare il tutto e poi procedere alla modifica catastale definitiva.