Buonasera colleghi,

è venuto da me in ufficio un cliente chiedendomi di ''sanare'' il suo immobile di proprietà in vista di una futura compravendita.

Il fabbricato posto in una centro abitato di periferia è di remota costruzione e al Comune non esiste nulla. Catastalmente però la planimetria c'è, ma non è conforme allo stato di fatto.

Ci sono due balconi di troppo e le tramezzature interne hanno delle discordanze.

Ho deciso di operare mediante PDC in sanatoria visto e poi procederò a regolarizzare il tutto anche catastalmente.

Ritengo opportuno che il balcone vada regolarizzato anche al Genio, erro ?

A questo punto dovendo dare una spesa di massima al cliente,

quanto potrebbe costare tra pratica e sanatoria il Genio ?

Poi a sommare la mia parcella di 2000 euro tra PDC e Catasto.

Più gli oneri dovuti al Comune ( in teoria il doppio del costo di costruzione )

Grazie a chi vorrà darmi un aiuto

Un saluto

si può sapere la planimetria in catasto di che anno è?

E' degli anni 60 mi pare...

Caro Geosimr, pare che tu abbia già verificato la sua regolarità dal punto di vista volumetrico, che è il nodo più delicato, anche se dalla tua esposizione sembrerebbe che ti basi esclusivamente sulla planimetria catastale. Rassicuraci su questo punto.

Per il resto l'urbanistica varia da regione a regione e per gli oneri anche da comune a comune, quindi ti consiglio di informarti autonomamente presso gli enti a cui dovrai rivolgerti.

Si, lo strumento urbanistico prevede quanto già realizzato e anche tutto il resto è possibile ma purtoppo non è mai stata richiesta autorizzazione per le opere effettuate.

Comunque ho appuntamento con il tecnico del comune

La mia domanda su questo forum era per capire orientativamente se necessario anche il Genio e la regolarizzazione dello stesso e in caso positivo quanto si aggira la cifra..

Grazie

Penso che l'appuntamento col tecnico del comune toglierà ogni tuo dubbio nel modo più preciso che puoi ottenere.

Fatti aiutare nell'individuare l'esistenza di eventuali vincoli, e potrai col suo aiuto avvicinarti alla possibile somma da versare.

Io penso che il collega si sta complicando la vita..... nel senso che se l'immobile è degli anni 60, ai fini dei una futura compravendita basterebbe fare una dichiarazione ante 01-09-1967! Chi può sostenere il contrario?

Saluti

Con una dichiarazione ante 67 si riesce ad ovviare il problema sanatoria ?

Siccome non mi è mai capitato, puoi gentilmente spiegarmi meglio ?

Grazie mille

Con una dichiarazione ante 67 l'immobile è commerciabile. Il notaio non è costretto ad approfondire nulla e rogita senza problemi.

Questo però non sana l'immobile che rimane urbanisticamente nelle medesime condizioni pre atto. Cioè, se abusivo o parzialmente abusivo, lo rimane.

L'acquirente, in base al primo problema che incontrerà potrà glissare se sarà di lieve entità e non avrà voglia di fare discussioni, mentre procederà sicuramente contro il tuo cliente se il problema comincerà ad essere rilevante.

Consiglio: se si è a conoscenza di difformità, sanarle sempre prima di un rogito, o in alternativa dichiararle sull'atto con il consenso dell'acquirente (a seconda dei casi).

Perfetto grazie mille Samsung

Il cliente ha intenzione di sanare tutto e poi vendere

Grazie

Quando si parla di immobile costruito in data anteriore al 1° settembre 1967 e per il quale non si trova la documentazione urbanistica, nemmeno agli atti del Comune, è fondamentale accertare quanto in appresso:

- se l'immobile ricade in un Comune sprovvisto di Piano Regolatore e di Piano di Fabbricazione alla data del 1° settembre 1967 e detto Comune a detta data aveva un certo numero limitato di abitanti, tale che rientri in quei Comuni dove l'obbligo di dotarsi di Piano Regolatore scattava a partire dalla suddetta data (del 1° settembre 1967), allora parliamo di immobile in regola con la normativa urbanistica;

- la dichiarazione di costruzione ante '67 da fornire in atto è indipendente dalla circostanza che l'immobile possa comunque risultare abusivo a detta data, qualora, ad esempio, l'immobile stesso ricada in una città la quale alla data del 1° settembre 1967 aveva 25.000 abitanti;

- in poche parole occorre accertarsi presso il Comune se prima della data del 1° settembre 1967 il suddetto Comune aveva l'obbligo di rilasciare Licenze Edilizie per costruire;

- circa il fatto che nel 1960 la planimetria catastale risulta in un modo mentre nella realtà la situazione è diversa, è necessario sapere quando sono state realizzate le opere successive al 1960 e di conseguenza sapere se dette opere potevano essere realizzate (non oltre il 1° settembre 1967) senza richiedere la Licenza Edilizia.

Dopo aver chiarito quanto sopra si può stabilire se occorre sanare o meno le opere eseguite.

Insomma non sempre le opere realizzate senza Licenza Edilizia sono da ritenersi abusive ai sensi della Legge Urbanistica.

Il periodo di esecuzione di eventuali opere illegittime di un immobile ante 67, può essere determinato da ciò che è stato rappresentato in catasto e dalla data della scheda planimetrica.



Inoltre i piani regolatori quando c'erano, anche post 67, riguardavano solo il centro abitato, per cui nell'ambito delle zone agricole ci possono essere immobili costruiti senza licenza ma legittimi.



Saluti

GRazie infinite per la descrizione dettagliata,

ora ho un quadro generale per operare nel migliore dei modi.

Perfetto, grazie mille per l'aiuto

Ora ho tutto chiaro...