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Autore IN TEMA DI ACCATASTAMENTO DI IMPIANTI FOTOVOLTAICI

geoalfa
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Inviato: 19 Luglio 2023 alle ore 13:37

In tema di Accatastamenti di impianti fotovoltaici

Con l’ Ecobonus di cui Decreto Rilancio del 2021, al proprietario dell’immobile, sia se parte di un condominio sia un’abitazione singola, sarà consentito installare un impianto fotovoltaico, che comunque dovrà accatastare in base ai requisiti di Legge.

Infatti l’Ecobonus prevede una detrazione al 110% sulle spese sostenute per l’installazione di impianti fotovoltaici o altri sistemi di utilizzo delle energie rinnovabili sia su villette unifamiliari, sia su edifici condominiali e sia su immobili IACP.

Una volta realizzate le opportune migliorie, però, si dovrà accatastare l’impianto.

Caso di impianto fotovoltaico entità catastale autonoma

Sono entità catastali autonome gli impianti di grandi dimensioni, come i parchi fotovoltaici.

In questo caso l'impianto non serve ad alimentare le necessità energetiche di un’abitazione, ma a vendere energia e quindi generare guadagni.

Il Valore Catastale degli impianti è stabilito dalla Legge di Stabilità 2016 art.1, c. 21 e dipende:

- oltre che dalle sue dimensioni, anche:

- dalle dimensioni dell’elemento strutturale che sorregge l’impianto (copertura, solaio);

- dai locali tecnici in cui sono presenti i sistemi di trasformazione e di controllo;

- dal perimetro dell’unità immobiliare dove sono ubicate le sistemazioni (a esempio le recinzioni o le platee di fondazione).

- dalla porzione di terreno su cui poggia;

Accatastamento di impianti di pertinenza di un immobile

Diversa è la situazione degli Impianti di Pertinenza di un immobile.

Nella Circolare n. 27/E del 2016, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito in quali casi un Impianto Fotovoltaico sia da accatastare.

Si conferma che non sussiste obbligo di accatastamento dell’impianto fotovoltaico su edifici e aree di pertinenza a meno che non ne aumenti il Valore Catastale.

E ciò significa il cittadino deve accatastare, secondo le norme previste dalla legge, l’impianto fotovoltaico solo quando questi incrementano il Valore Capitale dell’immobile (o la relativa redditività ordinaria) di una percentuale pari o superiore al 15% .

Casi in cui NON sussiste l’obbligo di accatastamento di un impianto fotovoltaico.

Secondo l’Agenzia delle Entrate l’accatastamento dell’impianto fotovoltaico si può evitare in tre casi specifici :

- 1) Se la potenza dell’impianto è inferiore ai 3 chilowatt per unità immobiliare servita;

- 2) Se la potenza nominale dell’impianto, espressa in chilowatt, non è superiore a tre volte il numero di abitazioni servite;

- 3) Se, nel caso di accatastamento di un impianto fotovoltaico a terra, questo non supera il volume complessivo di 150 mc (compreso l’eventuale spazio tra i pannelli).

Per quanto riguarda gli Impianti Fotovoltaici realizzati su un edificio rurale, è previsto l’accatastamento in categoria D/10 rispettando però le seguenti caratteristiche:

- l’azienda agricola dimostri le condizioni di rurali ;

- il terreno pertinente non sia inferiore a 10 mila mq;

- l’impianto non abbia un potere complessivamente superiore a 200 kW;

- l’impianto si trovi nello stesso comune dei terreni agricoli o comunque nelle loro vicinanze;

- l’energia sia prodotta dall’agricoltore nell’ambito delle proprie attività rurali.


Accatastamento di Impianto Fotovoltaico calcolo della rendita

Raramente l’installazione di pannelli solari provoca effettivamente un aumento pari o superiore al 15% del valore catastale dell’immobile.

Calcolare l’aumento di rendita

Come capire se vi sia obbligo di accatastamento dell’impianto fotovoltaico?


*****

Se si conosce il Valore di Acquisto dell’impianto, la formula da seguire è:

Rendita Catastale = Costo dell’Impianto x 0,75 x 0,5 x 2% *)

NOTA BENE *) :

NELLE DISCUSSIONI IN MERITO, E' RISULTATO EVIDENTE CHE QUESTA FORMULA, DAI PIU' , E' AMPIAMENTE CONTESTATA, PERCHE' NON E' INDIVIDUABILE CITAT IN NESSUNA NORMATIVA IN VIGORE e QUINDI VIENE RIPORTATA, SOLO AI FINI DI INFORMAZIONE E SENZA ALCUNA PRETESA )

* SE NON SI conosce il Valore di Acquisto, si prende ad esempio il

Valore Forfettario di 1.200 €/kWp e in questo caso la formula è:

Rendita Catastale = 1.200 x Potenza dell’impianto x 2%


+++++++++++++++++++++++++++++++++++++++


Impianto Fotovoltaico da accatastare, cosa fare.

Dopo aver accertato che l’impianto aumenta effettivamente la rendita dell’immobile del 15% o più, è possibile effettuare la pratica di Variazione Catastale per l’inserimento dell’Impianto Fotovoltaico e aggiornare la planimetria catastale e quindi la rendita dell’immobile.

Le disposizioni normative dell’ Agenzia delle Entrate prevedono due casi specifici in cui è obbligatorio accatastare un Impianto Fotovoltaico:

1) Il primo caso riguarda gli impianti riconosciuti come entità catastali autonome.

2) Il secondo caso si riferisce a impianti di pertinenza di immobili residenziali o commerciali con potenza nominale superiore a 3kW e, in ogni caso, superiore di tre volte il numero delle unità immobiliare servite dal sistema e che determinano un aumento del valore catastale dell’edificio superiore al 15%.

Secondo quanto chiarito dall’Agenzia delle Entrate, con circolare n. 27/E del 13giu2016, con specifico riferimento alle Installazioni Fotovoltaiche realizzate su edifici e su aree di pertinenza, comuni o esclusive, di fabbricati o unità immobiliari, NON sussiste l’obbligo di accatastamento come unità immobiliari autonome, in quanto possono assimilarsi agli impianti di pertinenza degli immobili.

Dalla Circilare 2E 1feb 2016 (Pag 4)

Punto 2.1 Le componenti immobiliari oggetto di stima diretta delle unità immobiliari a destinazione speciale e particolare.

L’art. 1, comma 21, della Legge dispone che, “A decorrere dal 1° gennaio 2016, la determinazione della Rendita Catastale degli immobili a destinazione speciale e particolare, censibili nelle categorie catastali dei gruppi D e E, è effettuata, tramite stima diretta, tenendo conto del suolo e delle costruzioni, nonché degli elementi ad essi strutturalmente connessi che ne accrescono la qualità e l’utilità, nei limiti dell’ordinario apprezzamento.

Sono esclusi dalla stessa stima diretta:
- macchinari,
- congegni,
- attrezzature ed altri impianti, funzionali allo specifico processo produttivo”.

Dalla lettura di tale disposizione, si evince che le componenti costituenti l’unità immobiliare urbana possono essere sostanzialmente distinte, in funzione della rilevanza nella stima catastale, nelle seguenti quattro categorie:
1) il suolo;
2) le costruzioni;
3) gli elementi strutturalmente connessi al suolo o alle costruzioni che ne accrescono la qualità e l’utilità;
4) le componenti impiantistiche, di varia natura, funzionali ad uno specifico processo produttivo.

(punto 1) Quanto al “suolo”– componente da includere nella stima catastale –

Non emergono particolari problematiche per la sua individuazione, trattandosi essenzialmente della porzione di terreno su cui ricade l’unità immobiliare, così come rappresentata negli elaborati grafici catastali, redatti nel rispetto delle disposizioni regolanti la materia.

Esso è rappresentato, di norma, da aree coperte, sedime delle costruzioni costituenti l’unità immobiliare, e da aree scoperte, accessorie e pertinenziali.

(punto 2) Alla categoria “costruzioni” – anch’esse da includere nella stima catastale – afferisce qualsiasi opera edile avente i caratteri della solidità, della stabilità, della consistenza volumetrica, nonché della immobilizzazione al suolo, realizzata mediante qualunque mezzo di unione, e ciò indipendentemente dal materiale con cui tali opere sono realizzate.

A titolo esemplificativo, rientrano in tale categoria:
- i fabbricati,
- le tettoie,
- i pontili,
- le gallerie,
- le opere di fondazione,
- le opere di supporto in genere,
- così come quelle di sbarramento,
- approvvigionamento,
- contenimento, restituzione di materiali solidi, liquidi e gassosi, quali le dighe e le opere di presa e di scarico delle acque, i canali, i serbatoi, le cisterne e le vasche, le torri, le ciminiere e i pozzi, che siano posti a monte e a valle dei processi produttivi svolti all’interno delle unità immobiliari in argomento.

(punto 3) Il disposto normativo in esame prevede, altresì, l’inclusione nella stima catastale anche di quegli “elementi strutturalmente connessi al suolo o alle costruzioni che ne accrescono la qualità e l’utilità”.
Trattasi di quelle componenti che, fissate al suolo o alle costruzioni con qualsiasi mezzo di unione, anche attraverso le sole strutture di sostegno - in particolare quando le stesse integrano parti mobili - risultano caratterizzate da una utilità trasversale ed indipendente dal processo produttivo svolto all’interno dell’unità immobiliare.
Le componenti così caratterizzate conferiscono all’immobile una maggiore fruibilità, apprezzabile da una generalità di utilizzatori e, come tali, ordinariamente influenti rispetto alla quantificazione del reddito potenzialmente ritraibile dalla locazione dell’immobile, ossia della relativa rendita catastale.

Tra tali elementi strutturalmente connessi sono da ricomprendere, ad esempio, gli impianti elettrici, idrico-sanitari, di areazione, di climatizzazione e condizionamento, di antincendio, di irrigazione e quelli che, sebbene integranti elementi mobili, configurino nel loro complesso parti strutturalmente connesse al suolo o alle costruzioni, quali gli ascensori, i montacarichi, le scale, le rampe e i tappeti mobili, analogamente ai criteri seguiti nell’ambito degli immobili censiti nelle categorie dei gruppi ordinari.

Del pari, rientrano in tale categoria i pannelli solari integrati sui tetti e nelle pareti, che non possono essere smontati senza rendere inutilizzabile la copertura o la parete cui sono connessi.

La norma in argomento prevede che la stima catastale deve essere limitata alla condizione di ordinaria apprezzabilità sul mercato delle componenti di cui trattasi, senza prendere pertanto in considerazione un eventuale sovradimensionamento delle stesse, non rispondente alle ordinarie esigenze di una pluralità di eventuali utilizzatori.

Esempio:
Un impianto di condizionamento, laddove potenziato in relazione a uno specifico processo produttivo, viene computato nella stima catastale entro i limiti di valore di un impianto di condizionamento ordinario, senza tener conto del maggior valore non apprezzabile dall’utilizzatore medio.

Restano, inclusi nella stima catastale i Pannelli Fotovoltaici che costituiscono struttura di copertura o di chiusura verticale delle costruzioni, come quelli integrati architettonicamente ai sensi dell’articolo 2.

(punto 4) Il secondo periodo della disposizione in esame dispone, espressamente, l’esclusione dalla stima catastale di “macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali allo specifico processo produttivo” .

Si tratta di quelle componenti, di natura essenzialmente impiantistica, che assolvono a specifiche funzioni nell’ambito di un determinato processo produttivo e che non conferiscono all’immobile una utilità comunque apprezzabile, anche in caso di modifica del ciclo produttivo svolto al suo interno.

Tali componenti sono, pertanto, da escludere dalla stima, indipendentemente dalla loro rilevanza dimensionale.

Considerata la molteplicità delle casistiche riscontrabili nei vari processi produttivi, peraltro soggetti a continue innovazioni connesse all’evoluzione tecnica e tecnologica, si forniscono, a titolo esemplificativo, alcune indicazioni relative a specifiche fattispecie, di particolare rilevo sia sotto il profilo economico che per diffusione sul territorio;

Tali indicazioni potranno essere utilizzate, ove compatibili, anche nella identificazione di altre fattispecie di esclusione degli impianti dalla stima catastale, non espressamente richiamate nella presente circolare.

Esempio:
A far data dal 1° gennaio 2016, per le specifiche attività sotto riportate si opererà come segue:

NON sono più oggetto di stima:
- Centrali di produzione di energia e stazioni elettriche.
- le caldaie,
- le camere di combustione,
- le turbine,
- le pompe,
- i generatori di vapore a recupero,
- gli alternatori,
- i condensatori,
- i compressori,
- le valvole,
- i silenziatori,
- i sistemi di regolazione dei fluidi in genere,
- i trasformatori,
- gli impianti di sezionamento,
- i catalizzatori,
- i captatori di polveri,
- gli aerogeneratori (rotori e navicelle),
- gli inverter,
- i pannelli fotovoltaici, ad eccezione,di quelli integrati nella struttura e costituenti copertura o pareti di costruzioni.

Industrie manifatturiere.

Sono esclusi dalla stima tutti i macchinari, le attrezzature e gli impianti costituenti le linee produttive, indipendentemente dalla tipologia considerata.

Tra questi, ad esempio, i sistemi di automazione e propulsione, le pompe, i motori elettrici, i carriponte e le gru, le apparecchiature mobili e i sistemi robotizzati, le macchine continue, nonché i macchinari per la miscelazione, la macinazione, la pressatura, la formatura, il taglio, la tornitura, la laminazione, la tessitura, la cottura e l’essicazione dei prodotti.

Nell’industria siderurgica sono, così, da escludere dalla stima diretta anche gli impianti costituenti altoforni.

Parimenti, nei siti destinati alla raffinazione dei prodotti petroliferi sono esclusi dalla stima, ad esempio: - i forni di preriscaldamento, - le torri di raffinazione atmosferica o sotto vuoto, - gli impianti destinati ai processi di conversione (cracking) o di miglioramento della qualità dei prodotti della raffinazione (reforming, desolforazione, isomerizzazione, alchilazione, ecc.), - nonché gli impianti per il trattamento dei fumi e delle acque.


Impianti di risalita.

Oltre a non considerare le funi, i carrelli, le sospensioni e le cabine – che fanno specificatamente parte della componente mobile del trasporto – sono, altresì, esclusi dalla stima i motori che azionano i sistemi di trazione, anche se posti in sede fissa.

Rimangono, conseguentemente, comprese nella stima solamente il suolo e le costruzioni costituenti le stazioni di valle e di monte, unitamente agli impianti di tipo civile ad esse strutturalmente connessi.

Parchi divertimento.

Sono escluse dalla stima catastale le attrazioni costituite da strutture che integrano parti mobili.

Non così, invece, per: - le piscine, - i cinema, - le arene,

che si configurano, per quanto precedentemente detto, come vere e proprie costruzioni e, quindi, come tali, da includere nella stima catastale.

Restano salve le disposizioni previgenti per le stime delle unità immobiliari urbane di cui trattasi, riferibili a date antecedenti al 1° gennaio 2016.

In coerenza con quanto sopra rappresentato in tema di nuova identificazione dell’oggetto di stima catastale delle unità immobiliari censibili nelle categorie catastali dei gruppi D e E, alla procedura resenti nei modelli 2N Parte I e Parte II.

Dalla CIRCOLARE 27E del 13/6/2016 punto 1.5

Rendita autonoma per gli “imbullonati “ (Pag 7)

DOMANDA.:

A seguito della procedura DocFa prevista dal comma 22 dell’articolo 1 della legge di Stabilità 2016 (per i cosiddetti “imbullonati”), con cui si procede alla deduzione dalla rendita del fabbricato della parte relativa all’impianto fotovoltaico insito sul tetto (non integrato), anche in riferimento a quanto chiarito dalla circolare 2/E del 2016, si deve procedere all’accatastamento individuale autonomo dell’impianto e, in caso positivo, a quali condizioni ciò avviene?

RISPOSTA.:

Le disposizioni di cui all’art. 1, comma 22, della legge di Stabilità 2016 prevedono la possibilità, da parte degli intestatari catastali degli immobili a destinazione speciale e particolare censibili nelle categorie dei Gruppi D e E, di presentare atti di aggiornamento per la rideterminazione della rendita catastale degli immobili già censiti, al fine di escludere dalla stima “macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali allo specifico processo produttivo”.

Con riferimento agli Impianti Fotovoltaici, l’AdE, con circolare n. 2/E del 1F2016, precisa che:

-> tra gli elementi da escludere dalla stima rientrano, ad esempio: - gli inverter - i Pannelli Fotovoltaici, ad eccezione di quelli integrati nella struttura e costituenti copertura o pareti di costruzioni.

La possibilità di presentare atti di aggiornamento per la rideterminazione della rendita catastale degli immobili già censiti sussiste:

-> sia per gli impianti fotovoltaici autonomamente censiti in catasto nella categoria D/1 – Opifici,

-> sia per gli impianti fotovoltaici costituenti pertinenza di unità immobiliari a destinazione diversa comunque censite nelle categorie dei Gruppi D e E.

Quanto alla dichiarazione in catasto delle nuove realizzazioni, occorre preliminarmente osservare che, di norma, un qualsiasi cespite immobiliare, costituito dall’area, dal lastrico solare o dal tetto su cui si erge l’impianto produttivo di energia è dichiarato in catasto come unità immobiliare indipendente quando ordinariamente si riscontra per lo stesso autonomia funzionale e reddituale.

Mentre, per gli impianti in questione l’autonomia reddituale, è ordinariamente verificata, l’autonomia funzionale va tecnicamente riscontrata, verificando gli elementi che ne caratterizzano la delimitazione, l’ordinaria accessibilità, ecc.

Ai sensi dell’art. 1, comma 21, della legge di Stabilità 2016 e alla luce delle precisazioni fornite con circolare n. 2/E del 1° febbraio 2016 dell’Agenzia delle Entrate, a decorrere dal 1° gennaio 2016, per gli impianti fotovoltaici dichiarati autonomamente in catasto, vanno considerate, tra le componenti immobiliari oggetto di stima:

-> il suolo (quando trattasi di impianti a terra), ovvero l’elemento strutturale (solaio, copertura) su cui sono ancorati i pannelli fotovoltaici (quando trattasi di impianti realizzati su costruzioni),

-> gli eventuali locali tecnici che ospitano i sistemi di controllo e trasformazione e le sistemazioni varie, quali eventuali recinzioni, platee di fondazione, viabilità, ecc., posti all’interno del perimetro dell’unità immobiliare.

Con specifico riferimento alle installazioni fotovoltaiche realizzate su edifici e su aree di pertinenza, comuni o esclusive, di fabbricati o unità immobiliari si precisa che non sussiste l’obbligo di accatastamento come unità immobiliari autonome, in quanto possono assimilarsi agli impianti di pertinenza degli immobili.

Laddove tali istallazioni siano pertinenze di unità immobiliari a destinazione speciale e particolare, censite al catasto edilizio urbano nelle categorie dei Gruppi D e E, ai sensi dell’art. 1, comma 21, della legge di Stabilità 2016 e alla luce delle precisazioni fornite con la citata circolare n. 2/E del 1° feb 2016 dell’Agenzia delle Entrate, a decorrere dal 1° gen 2016, sussiste l’obbligo di dichiarazione di variazione da parte del soggetto interessato, per la rideterminazione della rendita dell’unità immobiliare di cui risulta pertinenza, allorquando le componenti immobiliari rilevanti ai fini della stima catastale di tale impianto ne incrementano il valore capitale di una percentuale pari al 15%.

Come si calcola il Valore Catastale di un immobile

Il Valore Catastale di un immobile è un valore fiscale utilizzato per calcolare le imposte dovute per il possesso e/o l'acquisizione di un bene immobile.
Non si riferisce al valore di mercato di un bene, bensì al suo Valore ai Fini Tributari.

Il Valore Catastale è la base imponibile a cui vanno applicate le aliquote relative alle diverse imposte afferenti ad un immobile.

Valore Catastale e Rendita Catastale: le differenze

Il Valore Catastale differisce dalla Rendita Catastale che è il reddito autonomo prodotto da un bene.

Per ottenere il valore della rendita catastale bisogna moltiplicare:

Valore Catastale = Dimensioni dell'Immobile X Tariffa d'Estimo

che, in base alla categoria catastale del bene, sarà attribuita dall' AdE-Territorio Provinciale.

La Rendita Catastale concorre al calcolo del Valore Catastale di un dato bene immobile.

Se c'é necessità di calcolare questo valore catastale bisogna disporre del dato relativo alla rendita catastale.

In caso di immobili mai dichiarati o non accatastati, di deve procedere al calcolo della rendita catastale presunta, ovvero, un valore provvisorio attribuito dall’ AdE-Territorio Provinciale in attesa dell'attribuzione del valore corretto.

La Rendita Catastale Presunta potrà essere utilizzata per il calcolo del valore catastale di un immobile non dichiarato.

A cosa serve il Valore Catastale e quando bisogna utilizzarlo?

Il Valore Catastale di un immobile è un dato fondamentale, poiché è alla base del calcolo della maggior parte delle imposte dovute allo Stato in caso di:

-> operazioni di carattere immobiliare,

-> per la determinazione delle tasse municipali sui beni immobili.

Tale valore viene utilizzato per la determinazione di:

- Imposte di registro,

- Imposte catastali

- Imposte ipotecarie dovute in caso di acquisto di un immobile,

- Imposte sulle donazioni.

- Imposte di successione.

- Imposta Municipale sugli Immobili (IMU).


Come si calcola il Valore Catastale di un immobile?

Per il calcolo del Valore Catastale di un immobile è necessario conoscere i coefficienti catastali.

La regola vuole che per calcolare il Valore Ctastale si applica la formula:

Valore Catastale = Rendita Catastale (rivalutata al 5%) x Coefficiente Catastale

Coefficiente indicativo della categoria ( che definisce la destinazione d'uso dell' immobile).

I coefficienti catastali da moltiplicare alla rendita catastale sono fissi e sono stabiliti dalla Legge per ciascuna categoria catastale.

( Il Valore Catastale varia in base al fatto che si tratti di una prima casa e più in generale in base alla destinazione d'uso dell'immobile):

1 Immobili ad uso abitativo (prima casa), il coefficiente è 115,5.

2 Fabbricati categoria catastale A ( esclusa cat. A/10), il coefficiente di riferimento è 126.

3 Fabbricati categoria catastale B, coefficiente 176,4.

4 Immobili categoria C (esclusa cat. C/1), coefficiente 126.

5 Fabbricati cat. A/10 (uffici), coefficiente 63

6 Fabbricati cat. C/1 (negozi), coefficiente 42,84

7 Immobili categoria D, coefficiente 63

8 Immobili categoria E, coefficiente 42,84

9 Terreni agricoli, coefficiente 112,5 da moltiplicare però al reddito dominicale.


Il calcolo del Valore Catastale di un immobile va eseguito seguendo questa formula:

Valore Catastale = Costo di Costruzione dell'immobile x Rendita Catastale (rivalutata del 5%)


DOMANDA:

come deve essere calcolato l'incremento del 15% ?

RISPOSTA:

Quesito collegato al superbonus 110%. ( allorquando le componenti immobiliari rilevanti ai fini della stima catastale di tale impianto ne incrementano il valore capitale di una percentuale pari al 15%.

La Circolare 36/E 2013 Agenzia delle Entrate chiarisce che se si installa un impianto fino a 3 Kw nominali NON vi è mai obbligo di accatastare.

Se superiore, bisognerebbe fare riferimento comunque a 3 kw per unità immobiliare asservita escluse le pertinenze (cantine e garage).

Se invece la potenza dell'impianto supera i 3 kw nominali per unità abitativa e l'impianto determinasse un incremento della rendita catastale del 15% o superiore vi sarebbe l'obbligo di accatastamento in variazione della rendita.

Il Valore Catastale di un immobile è un valore fiscale utilizzato per calcolare le imposte dovute per il possesso e/o l'acquisizione di un bene immobile.

Il Valore Catastale è la base imponibile a cui vanno applicate le aliquote relative alle diverse imposte afferenti ad un immobile. Non si riferisce al valore di mercato di un bene, bensì al suo valore ai fini tributari.

DOMANDA:

A cosa si riferisce il Valore di Mercato

RISPOSTA:

Il Valore di Mercato è determinato in primo luogo dal valore materiale del bene, al quale vanno aggiunti altri fattori come la legge della domanda e dell’offerta, e le specifiche volontà di vendere e comprare un bene.

Per quanto riguarda il settore immobiliare il Valore di Mercato entra in gioco nel merito della valutazione immobiliare.

Il Valore di Mercato indica la stima più adeguata rispetto agli interessi dell’acquirente e del venditore, ottenibile sul mercato in una data specifica, ovvero nel preciso istante in cui è stata effettuata la valutazione dell’immobile a cui si riferisce.

La formula per il calcolo del Valore di Mercato è la seguente:

Valore di Mercato = Superficie Commerciale x Quotazione al mq x Coefficiente di Merito

Impianto fotovoltaico: quando deve essere accatastato

DOMANDA:

Impianto fotovoltaico della potenza di 3,4 KW installato sul tetto di una villetta:

devo accatastarlo?

RISPOSTA:

Secondo quanto chiarito dall’Agenzia delle Entrate, con Circolare n. 27/E del 13giu2016, con specifico riferimento alle installazioni fotovoltaiche realizzate su: - edifici e su aree di pertinenza, comuni o esclusive, di fabbricati o unità immobiliari,

NON sussiste l’obbligo di accatastamento come unità immobiliari autonome, in quanto possono assimilarsi agli impianti di pertinenza degli immobili.

Tuttavia, l’installazione di un impianto fotovoltaico su un edificio, anche qualora si tratti di piccolo impianto ad uso domestico, può generare un aumento del Valore Catastale e, quindi, rendere necessario l’accatastamento.

Più precisamente, occorre procedere con dichiarazione di variazione da parte del soggetto interessato, alla rideterminazione della rendita dell’unità immobiliare a cui risulta integrato, allorquando l’impianto fotovoltaico ne incrementa il Valore Capitale (o la relativa redditività ordinaria) di una percentuale pari al 15% o superiore, in accordo alla prassi estimativa adottata dall’amministrazione catastale.

La circolare n. 36/E del 19 dic2013 tratta :

- Impianti fotovoltaici,

- Profili catastali e aspetti fiscali,

Ha specificato che, se è soddisfatto almeno uno dei requisiti di seguito riportati:

> NON vi è alcun obbligo di dichiarazione al catasto,

- né come unità immobiliare autonoma, - né come variazione della stessa (in considerazione della limitata incidenza reddituale dell’impianto).

> la Potenza Nominale dell’impianto fotovoltaico non è superiore a 3 chilowatt per ogni unità immobiliare servita dall’impianto stesso;

> la Potenza Nominale complessiva, espressa in chilowatt, non è superiore a tre volte il numero delle unità immobiliari le cui parti comuni sono servite dall’impianto, indipendentemente dalla circostanza che sia installato al suolo oppure sia architettonicamente o parzialmente integrato ad immobili già censiti al catasto edilizio urbano;

> per le Installazioni ubicate al suolo, il volume individuato dall’intera area destinata all’intervento (comprensiva, quindi, degli spazi liberi che dividono i pannelli fotovoltaici) e dall’altezza relativa all’asse orizzontale mediano dei pannelli stessi, è inferiore a 150 mc, in coerenza con il limite volumetrico stabilito dall’art. 3, c.3, lett e) del D.M. 2 gen1998, n 28.

Alla luce di quanto precede, per verificare se l’impianto deve essere o meno accatastato, occorre innanzitutto verificare se esso incrementa il Valore Capitale (o la relativa redditività ordinaria) dell’unità immobiliare di una percentuale pari al 15% o superiore.

Il fatto che l’impianto superi i 3Kw non determina automaticamente l’obbligo di accatastamento, se l’incremento di valore della rendita non supera il 15%.

E' pur vero che se l’impianto supera la soglia di 3 kW, ma, se il superamento è di poco rilievo, occorre prima comprendere se comunque ha comportato una variazione della Rendita Catastale (aumento del 15%) tale per cui è necessario procedere con la dichiarazione in catasto.

Nella valutazione di un impianto fotovoltaico si può fare riferimento a tre valori distinti:

--> 1) il Valore Reale/Intrinseco,

--> 2) il Valore Contabile

--> 3) il Valore Reddituale.

Il Valore Reale/Intrinseco di un impianto fotovoltaico riflette il valore delle componenti installate. Tale valore è importante per la determinazione della somma assicurata, in quanto rappresenta il prezzo al quale le componenti dell’impianto dovranno essere sostituite in caso di danno.

Di maggiore rilevanza è il Valore Contabile dell’impianto fotovoltaico, che risulta dal costo di acquisizione esposto in bilancio al netto dell’ammortamento.

Il Valore Effettivo dell’impianto si riflette, però, nel Valore Reddituale Capitalizzato.

Questo valore descrive le eccedenze (“Entrate” - (meno) “Uscite”) che verranno generate nel corso della vita residua dell’impianto.

Le “ENTRATE” sono facilmente calcolabili secondo questa formula:

ENTRATE = Dimensione dell’impianto (KWp) x Tariffa incentivante (€ cent/KWh) x Rendimento Specifico (KWh/KWp)

Per calcolare il Rendimento Specifico ci si basa su una media a lungo termine dei dati meteorologici.

Tuttavia, è bene tenere presente che le componenti tecniche subiranno un graduale decadimento, che comporterà una diminuzione del rendimento.

Di solito si considera una media di Decadimento Annuo tra lo 0,5 e il 2%.

La parte relativa alle “Uscite” è quella su cui il proprietario dell’impianto può influire maggiormente.

Le spese di assicurazione, di gestione tecnica (monitoraggio, manutenzione, ispezione e pulizia) ed amministrativa (contabilità, tasse, costi di chiusura di fine anno) offrono infatti sempre opportunità di ottimizzazione.

Il risultato della somma delle eccedenze annuali attualizzate fino alla fine del periodo di incentivazione rappresenta il così detto fair value di un impianto fotovoltaico.

Il Tasso di Attualizzazione si basa su un possibile Tasso di Interesse di Reinvestimento per un’operazione comparabile.

…......

Utilità:

per il calcolo del Valore Catastale di un immobile

borsinoimmobiliare.it/calcolatori/calcol...

Ultimo aggiornamento: 19 Luglio 2023 alle ore 16:52
 
 

 

 

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