Buongiorno geometri, ho un quesito da porvi!

Allora il mio cliente mi ha portato una scrittura privata di circa 20 anni fa dove acquistava una striscia di terra confinante alla sua abitazione (striscia larga 1 metro) perché un impresa stava costruendo degli alloggi e loro volevano garantirsi la distanza per mantenere l'accesso carraio.

Catastalmente il terreno da acquistare è ancora a nome dell'impresario di allora, il quale, contattato da me, ha detto che non ci sono problemi per fare l'atto di vendita dal notaio.

Il problema sta nel fatto che al catasto fabbricati la striscia di terra è correttamente divisa dal resto del complesso immobiliare (hanno creato un Area Urbana con proprio subaterno) mentre al catasto terreni risulta un unica particella comprendente sia le abitazioni sia la striscia di terra.

Sulla scrittura privata è esplicitamente scritto che "il rogito notarile sarà redatto a semplice richiesta di una delle parti non appena sarà redatto il frazionamento dell'area urbana che avverrà congiuntamente alla redazione del tipo mappale".

Io l'ho fatto presente all'impresa la quale mi ha detto che la colpa se non è stato fatto è del geometra di allora e che loro non vogliono spendere neanche 1 euro. Io ovviamente non voglio far ricadere l'onere di un frazionamento al mio cliente perché non spetta a lui.....che faccio?

Il notaio mi ha detto che si può anche fare la vendita senza il frazionamento ai terreni, basta l'area urbana ai fabbricati, ma a me in questo modo non mi sembra un lavoro fatto come si deve.

Quindi le domande sono 2:

1 Posso esigere a distanza di 20 anni il frazionamento dall'impresario?

2 Posso effettivamente fare l'atto di vendita senza questo frazionamento?



Grazie a tutti



P.s. la scrittura privata non è stata registrata

Vai tranquillo.....peraltro hai il benestare del notaio, solitamente tignosi su certi argomenti.

Di situazioni del genere ce ne sono infinite, dal momento in cui a suo tempo è stata data la possibilità di frazionare e vendere lotti all'urbano.

L'operazione è tollerata e tutto sommato, vista l'alternativa, che porterebbe ad un aggravio di spesa e un probabile contenzioso, opterei per la stipula dell'area individuata solo all'urbano.

In ogni caso ti rimando ad un post che tratta l'argomento relativamente al dpr 650/72

www.geolive.org/forum/pregeo-e-docfa/pro...

saluti

Ok.

Stavo a chiedermi/chiedervi.

Una volta acquisita la proprietà di quella striscia senza fare frazionamento, Carlo non dovrai accorparla, regigendo un tipo, al fabbricato del tuo cliente?

Tanto varrebbe eseguire un rilievo di tutto, poi effettuare solo il frazionamento ai terreni, e successivamente all'atto utilizzare lo stesso lavoro per l'accorpamento.

In un certo qual modo l'onere di questo frazionamento fatto a gratis lo "riavresti" dal tuo cliente quando gli aggiorni la situazione del fabbricato. Con la soddisfazione di aver operato tecnicamente a norma.

Anche l'altro immobile dell'impresario avrà necessità di pratica docfa per le variazioni (l'EP varia), ma a Carlo (e a noi) questo non interessa.

Beh il tipo mappale di fusione (ai terreni) lo farei solo nel caso in cui si facesse il frazionamento, nel caso invece in cui nessuno facesse il frazionamento il tipo mappale non potrei andarlo a fare.

Una volta fatta la vendita andrei solamente a fondere l'area urbana con il BCNC dell'abitazione del mio cliente (con un Docfa).



Quindi nel caso l'impresa facesse il frazionamento io andrei a fare il TM, ma nel caso in cui l'impresa non lo facesse io non lo andrei a fare, certo che a quel punto come giustamente dici tu glielo potrei "regalare" per poi fare correttamente il TM......tanto il rilievo sempre quello è! Saggia idea!



Un altra cosa che però mi lascia dubbioso, come accennavi tu, è la situazione catastale dell'immobile dell'impresario.

Ora su quel terreno ci sono 5/6 abitazioni a schiera, io la pratica del frazionamento a chi la faccio firmare? Vado da ogni proprietario e gli dico "salve, mi mette una firma qui che le fraziono il terreno?"

Stessa cosa per la situazione al catasto fabbricati, vado ad aggiornargli l'EP? E se si a chi lo faccio firmare?

In teoria il frazionamento o un tm la dovrebbero firmare sia l'impresario che è proprietario (al CF) della F1, sia tutti gli altri proprietari della particella dei terreni che risultano proprietari delle unità urbane costruiteci sopra.

Siccome lì non ci sono di sicuro problemi, lo fai firmare solo all'impresario con la lettera di incarico (certe volte, per motivi pratici e per non tediare le persone alle quali la "tua" F1 non interessa, nella motivazione della lettera ci metto "per indisponibilità" degli altri, per non stare a rompergli le scatole con spiegazioni etc. che arrivano a oltre 20 anni fa e fino ad Adamo ed Eva).

Stai attento che la futura ditta proprietaria della F1 dovra essere la identica ditta proprietaria dell'unità alla quale vuoi accorpare la F1. Quindi occhio di chi deve andare dal notaio e alle quote (millesimali?). Vedi tu che hai tutte le scartoffie in mano.

Se presenti l'EP per accorpamento della F1 ad altra unità, lo firma uno come tutti i docfa, dichiarando in relazione che le ditte sono identiche.

Se vari l'EP dell'impresario, lo firma solo uno, dichiarando in relazione che stralci il sub x (quello della F1) perché trasferito al fabbricato contiguo foglio ... p.lla ... con atto ... rep. ...

Parliamo di tutte abitazioni indipendenti, non c'è nessun condominio, quindi niente quote millesimali!




Certo, l'abitaizone è intestata ai cogniugi Rossi e la vendita verrà fatta ai cogniugi rossi con pari quota! ;)






Il punto è che l'impresario dopo la vendita non centra più nulla, gli unici che centrano sono i miei clienti (che escono da quell'elaborato planimetrico) e i vari proprietari delle abitazioni......potrei farlo firmare ai miei clienti...

Allora, se fai il frazionamento ai terreni, ai terreni risulta una certa situazione in mappa e il TF lo dovrebebro firmare tutti i proprietari che vengono "toccati" dalla linea rossa. Tutti i proprietari della particella che frazioni. Questo intendevo.




Ci sono delle villette a schiera, ma sono state accatastate senza creare una particella per ognuna di esse (ho capito bene?) e alla fine per tutte queste costruzioni dell'impresario non esiste corte bcnc. Ok?

Riprendiamo il filo.

Rossi acquista la F1.

Rossi a questo punto come proprietario della F1 può firmare il docfa con il quale presenti il nuovo EP per togliere la F1 dallo EP in cui si trova ora. In relazione devi giustificare. In relazione metti che stralci il sub x (quello della F1) perché è da trasferire al fabbricato contiguo foglio ... p.lla ... venduto ai sigg.ri ... con atto ... rep. ... ( e ci alleghi una copia dell'atto).

Rossi firma il docfa per l'accorpamento di quest'area alla sua precedente proprietà (avrà una unità su due mappali).

Mi pare che funzioni.

Il Notaio secondo me dice giusto. L'area urbana già F1 e correttamente intestata all'impresa venditrice si può vendere così com'è. resta in carico alla parte acquirente una volta acquisita l'area di annetterla all'unità immobiliare esclusiva o al bene comune non censibile a UI della stessa ditta che compra.

Saluti.

Antonio

Su questo siamo tutti d'accordo, una volta acquistata l'area bisognerà fare un docfa per fonderla e il costo è ovviamente a carico degli acquirenti (futuri proprietari).

Il dubbio era se far corrispondere il tutto anche ai terreni....

Il dubbio era se far corrispondere il tutto anche ai terreni....

Secondo me possono anche "non corrispondere" ai terreni. All'urbano andrai a fondere due cose (fabbricati e/o aree) che ai terreni sono state trasformate a qualità 282. La nuova unità di Rossi sarà su due mappali 282.

Nel tuo caso dopo l'atto, con un FM (se Rossi e tu lo volete) potresti ricondurre tutto ad un solo mappale, ma sai benissimo che ci sono casi analoghi (fusione di appartamenti ai piani alti) per i quali non si può fare corrispondere la situazione con i terreni. E sono casi a norma.

Salve



Il tuo dubbio lo togli leggendo attentamente l'applicazione della circolare 4 del 2009 al tuo caso. Se sono soddisfatte le condizioni in merito al trasferimento della F1 allora ha ragione il notaio. Altrimenti devi frazionare anche ai terreni per identificare la F1.



Saluti cordiali

quoto totonno

con la situazione attuale sei già in grado di fare l'atto

non vedo perchè far spendere dei soldi inutilmente e ingiustamente al tuo cliente



comunque in qualsiasi caso voglia fare il TF+TM l'impresario non dovrà firmare nulla, chi firma sono i proprietari dell'urbano

Se ho bene interpretato quanto riportato al punto 3,5 di detta circolare wwwt.agenziaentrate.gov.it/mt/circolari/...

"L'area urbana [...] costituisce, in sostanza, essa stessa un lotto che occorre opportunamente rappresentare direttamente nella mappa catastale. [...] Per le aree scoperte che si volessero censire come areee urbane (F/1), occorre procedere alla costituzione di specifici lotti autonomi."

A rigor di norma bisogna fare il frazionamento...

Si, Simba ha acceso la luce sul punto giusto.

Leggendo il punto 3.5 hai interpretato bene. Occorre frazionare quel contorno, ma se si "sposta" su altro lotto, come nel tuo caso. Conoscevo, ma avevo dimenticato questo aspetto (chiedo venia).

Il punto 3.5 della circolare "impone che si crei una corrispondenza tra i lotti dei terreni e quelli dell'urbano".

A questo punto pare che "saltano" tanti bei discorsi (inclusi i miei) di questo thread. Io la chiarirei con il notaio, per chi deve assumersi eventuali responsabilità.




... già ...