Buongiorno,

ho dei terreni censiti al CT come "fu d'acert" che non riportano reddito, qual è la modalità per attribuirglielo?



Grazie mille,

Marta

Sai il significato di FUA?



Saluti

Ciao Bioffa,

non benissimo ... "fabbricato d'accertare" ... ma di fatto non so la prassi ..

In realtà dovrei procedere con lo scarico all'urbano e la costituzione di aree urbane, per far ciò devo prima allineare almeno 5 volture mai evase e/o presentate, con un pasticcio tra 11 intestati e quote pasticciatissime ...

Nel tutto serve integrare anche una dichiarazione di successione di 20 anni fa, e il Commercialista mi chiede la rendita di questi terreni .....

Da qui ho inizato a chiedermi come tratatre questi terreni ...

Grazie mille,

Marta

Devi fare le tue verifiche, spesso gli FUA, sono già presenti all'urbano come pertinenze di altre UIU, a volte sugli stessi insistono fabbricati da denunciare.

Fabbricato Urbano da Accertare, se lAgenzia ha attribuito questa qualità ritiene che lo stesso sia da mettere in carico all'urbano, devi capire il perché e se è corretta la loro presunzione.

Saluti

Sìsì la presunzione è corretta, si trattadi 4 aree frutto di un frazionamento del 1976 del giardino di una villa. La villa negli anni è stata divisa in 5 unità immobiliari, a cui compete una certa quota di queste aree che, appunto, è corretto passare al CF.

Ma per intesterle devo prima sistemare le attuali intestazioni, che risultano ancora in capo al propriatario della villa quando era un'unica ui, morto 23 anni fa ...

Il motivo per cui probabilmente non sono mai state volturate, al contrario dei 5 appartamenti che sono corretti, è che sono state omesse nella dichiarazione di successione.

Da qui l'esigenza di integrarla, e poi via via allineare tutti gli atti successivi.

Il problema rimane che il Commercilista mi chiede la rendita di queste aree ad oggi censite al CT e non so cosa rispondergli ...

Grazie ancora,

Marta

Devi dirgli quello che hai appena scritto, trattandosi di FUA non c'è rendita , è corretto, e tu per aggiornare il tutto devi fare tutto quello che scritto.

L'errore è di chi non le ha inserite in successione, sei sicura che non siano rappresentate come corti esclusive nelle uiu derivate dalla divisione della villa?

Saluti

Sì, ho reperito e verificato tutte le planimetrie e gli atti di tutti, non risultano mai rappresentate ...

L'errore, oltre della successione, è anche di tutti i successivi Notai che hanno sempre citato gli appartamenti senza mai i mappali di queste aree. o per lo meno senza mai accorgersi che mancava qualcosa nel trasferimento ...

I proprietari continuano erroneamente a parlare di "giardino comune" perchè di fatto non ci sono suddivisioni fisiche ... e non vorrei che abbiamo indotto in errore i vari interlocutori ...

Cmq, passare subito i terreni al CF credo sia un errore, giusto? Mi ritroverai a doverle intestare senza avere atti alla mano ...

Credo che l'iter più corretto sia: intregrare dichiarazione di successione e intestate tutto agli eredi. poi da qui volturare via via i vari atti di divisione (previo confronto con i var Notai se vedo che non sono esplicitati i nuovi mappali).

Solo che una volta l'intestazione è corretto ad oggi, procedere al passaggio al CF.

L'integrazione della dichiarazione di successione la farà il loro Commercilista. Se tu dici che è corretto che un "fu d'acert" non abbia rendita, pensi possa stmare io un valore presunto in modo che il Commercilista abbia il dato da caricare nella dich. di successione?

Circa le aree scoperte "fu d'accert." in genere si può presentare un modello 26 per passaggio a corte (del C.T.) e/o per passaggio ad area di fabbricato demolito.

Dopo di che si procede alle varie rettifiche per mezzo di denunce di successioni rettificative e relative volture, atti di rettifica, atti di divisione, ecc.

Infatti se, ad esempio, si vende un appartamento e non si cita l'area scoperta del C.T. ad essa adiacente (identificata con proprio mappale) e non compresa nella consistenza dell'unità immobiliare (in pratica non rappresentata in planimetria), l'area scoperta rimarrà sempre di proprietà di chi ha venduto (almeno sulla carta).

Quindi se il proprietario che vende è in vita ancora, basta semplicemente redigere un nuovo atto di vendita e tutto si sistema.

Se il proprietario cedente è deceduto basta redigere una denuncia di successione e gli eredi venderanno al reale possessore.

Se nell'atto l'area è stata ben identificata come descrizione, consistenza, ecc. ma non come dati catastali, basta redigere un atto di rettifica dei dati catastali.

Detto atto lo possono firmare pure gli eredi che intervengono in nome del congiunto a dichiarare che per mero errore nell'atto precedente la particella interessata non è stata correttamente identificata nell'atto firmato dal congiunto ex proprietario ora deceduto.

Tieni presente che, anche se forse il problema non si pone per via dei 1.000,00 Euro fissi dell'Imposta di Registro comunque dovuti, l'Agenzia delle Entrate non passa come rettifica ma come vera e propria vendita (parlo della tassazione di un atto di rettifica) l'operazione suddetta volta a rettificare l'indentificativo catastale qualora l'atto errato non contenga elementi certi tali da far pensare ad un vero e proprio errore realmente commesso piuttosto che ad un tentativo di elusione fiscale.

Quanto sopra perché mi sono capitati alcuni casi in passato volti a dover rettificare atti errati e l'Agenzia delle Entrate aveva incaricato appositi funzionari della sezione del Catasto dedicata (ex sezione 3) ad eseguire opportuni accertamenti visto che l'Atto era a rettifica mentre di fatto si trattava di una vendita di un bene omesso nell'atto precedente e nemmeno considerato come valore per la tassazione sull'atto originario.

Urca, che pasticcio.

Ti ringrazio molto, prima di muovere qualsiasi passo, ora che mi avete reso la cosa un pochino più chiara, mi converrà fare una bella riunione con tutti (Commercialista e Noatio compresi) e capire un po' dove toccare e cosa comporta a questo punto anche a livello di sanzioni.

Grazie veramente molto.

Marta

Le sanzioni non ci dovrebbero essere ma se parli di vari atti in cui il giardino non viene citato (quanto meno come corte esclusiva) e se dici che nelle planimetrie di accatastamento non esistono dette aree, come si fa a dimostrare anche il trasferimento dell'area annessa all'appartamento?

Tanti anni fa mi erano capitati casi strani di corti comuni rurali dichiarate negli atti come tali pur in presenza di visura catastale con intestatari originari della particella interessata e con qualità diversa da corte comune ovvero diversa da particella censita a partita 2.

In pratica si era proceduto a frazionare la particella originaria rispetto alle altre aree adiacenti e/o rispetto al fabbricato oggetto di donazione e/o divisione, il tutto allo scopo di individuare l'area da adibire a corte comune, ma in tal caso la particella a corte comune era rimasta con qualità, ad esempio, fabbricato rurale invece che corte (e/o comunque non era stata trasferita a partita 2).

In tali casi, uno anche di recente per di più oggetto di divisione giudiziaria di pochi anni fa, ho provveduto a far rettificare la materia in Catasto allegando atti a dimostrazione che ogni avente diritto aveva dicharato la particella interessata come corte comune e non come quota di particella con intestati censita ad ex partita ordinaria ovvero non speciale.

Comunque nel tuo caso si parte sempre dagli intestatari catastali attuali e, consultando atti, successioni, ecc. si cerca di capire se vi sono possibilità di far variare l'intestazione per volture non eseguite.

Dopo di che, nel tuo caso, dopo aver aggiornato tutte le eventuali volture inevase, in base alla ditta catastale finale, rimasta intestataria a seguito delle rettifiche, si procederà di conseguenza.

Grazie infinite Ealfin.

Pensavo di procedere per gradi nella ricostruzione di queste titolarità, perchè gli atti sono tanti, gli intestati pure (12 fratelli), le descrizioni tutte da interpretare bene, magari alla presenza di un Notaio.

L'unica cosa certa sono gli atti ante-successione (1977-1984), dove le quote sono chiare, sebbene espresse in millesimi e non si capisce in riferimento a quale tabella millesimale.

Poi, sentito già un Notaio, si passerà la sola quota del De Cujus in successione, volturandola in parti uguali tra gli Eredi.

Già qui ero entrata in crisi, a mio parere questa quota sarebbe dovuta forse andare in proporzione ai millesimi degli appartamenti, in analogia a quelle degli atti del 1977-1984, ma il Notaio mi ha detto che sarebbe sbagliato.

Poi iniziano gli atti di divisione tra i vari fratelli, qui inizia il pasticcio vero, perchè le aree non sono mai citate espressamente come oggetto di trsferimento con mappale-quota, se non nei "patti speciali" a proposito delle parti comuni ..... ma di fatto non sono parti comuni, sono quote che sarebbero dovute essere trasferite insieme agli reciproci appartamenti ... Io mi auguro che sia sufficiente per dimostrare la ricostruzione del buon senso ....... :-/

L'altro problme agrosso forse sno gli ultimi 2 atti perchè recenti (2012 e 2013) dove manco più si citano nelle parti comuni ma viene fatto un semplice rimando ai precedenti atti di divisione.

Anche qui mi auguro che sia sufficiente aggrapparsi a questo "rimando" per dimostrare la ricostruzione ..... se no la vedo grigia ....