Buongiorno,

avrei da porvi un bel quesito, che è qualche mese che cerco di risolvere ma non trovo nessuna soluzione nelle normative.

Facciamo passo passo.

Una società costruisce su un terreno (unica Particella) 5 fabbricati distinti (uso villetta terratetto).

Poichè è sull'orlo del fallimento (unica opzione) il tecnico, molto probabilmente quello che aveva redatto il piano quotato per la costruzione, redige un tipo mappale e frazionamento adattando il progetto delle villette al rilievo del piano quotato precedente. Con il presente tipo invece di porre in mappa solo i fabbricati, senza motivazioni poi valide, fraziona il resede esclusivo di ogni villetta, tanto da fare 6 particelle. una particella anche per i beni comuni. Poi redige il docfa, dove rappresenta il bene comune su particella unica come area urbana (errando). Nell'elaborao fate presente che questa area urbana è posta su due piani, piano terra come passo pedonale per andare alle case, piano interrato (che non si abbina alla sagoma della particella) come spazio di manovra per accesso ai garage.

Quindi a seguito di questo docfa vengono fatti gli atti, tutti antecedente alla riforma catastale del 2010.

Faccio io il rilievo e mi accorgo di molte incoerenze fra lo stato di fatto a quello predisposto nel tipo mappale e frazionamento. Molti sconfinamenti, molti fabbricati di diversa dimensione, e poi c'è sempre il problema dell'area urbana che in realtà è un bcnc.

Per risolvere queste differenze di confini, di bcnc ecc. avevo pensato che l'unico modo fosse un bel tipo mappale a fusione delle particelle e poi con l'elaborato rappresentare bene il tutto, in quanto gli atti alla fine erano tutti pre riforma.

So che quello che avevo pensato fosse fuori dalle norme effettuando una fusione di particelle con intestazioni diverse, ma non trovo altro modo.

Avete mai avuto problemi del genere?

Grazie mille

La questione del 2010 riguarda solo il classamento dei fabbricati, quindi le loro differenze con lo stato di fatto non invalida gli atti.

Le aree di pertinenza invece, tanto più che ha prodotto un TM+TF sono blindate.

Quindi se hai la fortuna che nessun fabbricato sconfina procedi col riconfinamento dei lotti e la gente si ritroverà con aree esclusive diverse da quello che pensava di avere. Potranno o permutare o usucapire a seconda delle loro teste.

L'area comune, non sappiamo se è stata venduta in quote o meno, ma vale lo stesso concetto delle aree esclusive.

Se vuoi integrare con altre informazioni o schemi procedi pure, perchè potrei aver capito male.

Come fai a fondere tutto quando ci sono particelle censite all'Urbano con mappale autonomo?

Credo invece che partendo da una situazione non coerente vada corretto tutto quello che non corrisponde. Ci sono gli strumenti operativi per farlo sia al Catasto Terreni, sia ai Fabbricati.

Vedi Tipo a Rettifica al CT e ALTRE variazioni ai Fabbricati.

Ammesso che si possa correggere e non tu debba ricorrere a nuovi frazionamenti, permute e/o altri atti notarili.

Ma, anch'io come Samsung, potrei aver capito male.

Chris

questa parte l'avevo già detto che non era consona, non ti preoccupare che lo sapevo anche io.

Ma riprovo a rispiegare che, a parte il tipo mappale e frazionamento, poi è stato fatto un docfa per la rapppresentazione di tutto il lotto edificato (composto da 6 particelle), dove l'elaborato non rappresenta l'estratto di mappa (o diciamo meglio il frazionamento). Praticamente una particella (quella per il bene comune) viene rappresentata su due piani senza continuità dei confini (cioè sagoma del piano primo uguale al piano interrato) ma il piano interrato sconfina sulle particelle degli edifici vicini.



Come dire, perchè la situazione è complicata e io non so allegare foto, gli errori delle pratiche precedenti, sono errori che non dovevano permettere l'approvazione del Docfa.

Se io andassi a frazionare ulteriormente le porzioni sconfinanti per poi poterle trasferire, andrei a frazionare anche il bene comune, in quanto il confine al piano terra non corrisponde spesso al confine al piano interrato.

Ci sono così tante incoerenze che non so da dove poter iniziare per rimediare.



Comunque grazie mille per l'interessamento, speravo qualcuno avendo avuto lo stesso problema (spero per voi che nessuno l'abbia mai avuto) mi dicesse come aveva risolto andando un po' fuori dagli schemi.

L'unica indicazione che mi sento di darti utile alla correzione, proveniente da una esperienza recente vissuta nel quale avevo un BCNC incastrato su più piani e con sagome diverse, è che, come giustamente dicevi anche tu, ciò non doveva essere accettato alla presentazione.

Ma che, in questa incoerenza, chi comanda è l'atto al Catasto Terreni che taglia da terra a cielo le varie proprietà e idividuando i diversi diritti.

Quindi, sempre a mio parere, la correzione dovrebbe riguardare l'EP.

Poi è anche importante rispettare le volontà contrattuali e forse li dovrai ricorrere a ulteriori frazionamenti e atti di identificazione catastale.

Chris

Bene, questa è una giustissima indicazione, ma poi gli atti di compravendita sono stati fatti anche con planimetrie ed elaborati. Quindi, cosà rimane corretto? solo il TMF ?

Sei stato più veloce di me.

Ho fatto un'aggiunta alla mia risposta precedente che dovrebbe rispondere a questa tua nuova.

Chris

Capiamo tutti che è un caso molto complesso, già difficile da risolvere con tutta la documentazione in mano, figuriamoci così.

Quattro domande:

Perchè hai fatto un rilievo dell'intero lotto ?

Il frazionamento è sballato, ma l'EP invece a parte l'F/1 è fedele allo stato dei luoghi ?

Le singole planimetrie con la loro area esclusiva sono fedeli allo stato dei luoghi ?

Quando parli di differenze e sconfinamenti di che ordine di cifra parliamo ?

1 non ho fatto il rilievo dell' intero lotto ma del mio lotto e delle parti a comune e mi è bastato, anche perché gli errori si vedevano già da google maps



2 EP è sbagliato oltre per l area urbana anche per la rappresentazione dei confini



3 neanche le planimetrie sono fedelissime. Ma similari e basta. ( e qui non capisco come altri tecnici non siano riusciti a vedere gli errori)



4 parliamo di una cifra fra i due e i tre metri e la differenza anche di sagoma. Questo fra rilievo e libretto del frazionamento.

Una volta (2015) ho avuto un caso più o meno simile ma l'errore di ubicazione e dimensioni diverse del fabbricato derivava sia da un'errata introduzione, del vecchio tipo mappale, nella mappa catastale cartacea, da parte dei tecnici catastali, sia da erronea trasposizione dalla mappa cartacea alla mappa Wegis (quasi mai vi è la perfetta corrispondenza fra le due mappe).

Ho risolto semplicemente presentando un'istanza in cui ho allegato uno stralcio di una mappa Wegis con sovrapposizione alla medesima del grafico Dwg derivato dall'elaborazione del libretto Pregeo approvato in precedenza.

In tal caso ho potuto dimostrare che era la mappa ad avere anomalie e non il tipo mappale approvato ultimo.

Nel tuo caso, se non lo hai già fatto, ti conviene fare una prova inserendo in mappa tutto quanto oggetto di mappale/frazionamento precedente, in modo tale da poter verificare se gli errori derivano in tutto o in parte da errori del precedente tecnico, oppure se detti errori del tecnico precedente non vi sono stati.

Per tipo ante 2010 presumo che intendi un tipo redatto con appoggio ai punti fiduciali.

Ebbene per un frazionamento del 2017 in cui la mappa era discordante a causa di ben 3 tipi di frazionamento redatti per lo stesso lotto in tempi molto diversi fra loro (dal 1990 e 2015) e da diversi tecnici, ho risolto la materia elaborando tutti i libretti delle misure dei tipi approvati prima e confrontandoli con il mio tipo.

Risultato di cui sopra: ho dovuto creare nuove particelle per correggere gli errori di due dei tre tecnici precedenti (il tipo del 2015 era stato redatto in modo corretto).

Di dette nuove particelle solo alcune sono state oggetto di atti pubblici tali da rettificare l'intestazione dei reali possessori.

Preciso che nel caso di cui sopra si partiva da una particella originaria di 9000 mq. e dove io sono stato il quarto tecnico che ha operato frazionamenti in essa.

Inoltre preciso che si trattava di terreno diviso bonariamente, fra i vari condividenti, da oltre mezzo secolo e che quindi ognuno dei possessori di fatto, per tramite proprio tecnico di fiducia, aveva provveduto a frazionare la propria porzione per poterla poi includere in denunce di successioni ed atti di donazione, con dichiarazione di possesso ultraventennale (anche a tutti i suddetti frazionamenti, pertanto, erano state apposte le riserve in Catasto per firma mancante).

Non so se l'esempio di EALFIN sia pertinente a quello di Marcusweit, anche perchè quest'ultimo parla di differenze tra libretto del frazionamento e rilievo. Quindi l'introduzione in mappa e la mappa c'entrano poco.

Pensandoci bene a qualcosa del genere ho sopperito nel passato. E il nocciolo della questione è una non corrispondenza tra la volontà contrattuale e gli atti tecnici.

Secondo me dovrai rifare gli atti tecnici e fare un atto di identificazione catastale o atto ricognitivo.

Però per fare questo dovrai avere l'incarico da tutti; la vedo dura rimettere a posto le cose per uno solo dei 6 attori.

Chris

La questione l'hai centrata a pieno (scusate il ritardo ma ho avuto una emergenza). direi Che rifare gli elaborati tecnici siano la cosa difficile, in quanto sono complicati, e lavorare anche su un'area urbana su due livelli che non si sovrappongono, e sconfinano su altre particelle è al di fuori della portata di un lavoro standard.

Io invece la complicazione principale la vedo nel ricevere l'incarico da tutti.

Gli elaborati tecnici saranno sicuramente articolati e complicati ma la soluzione c'è sempre e la puoi anche concordare con l'ufficio.

Quelle parti a comune che sono su più piani le puoi anche frazionare, gli puoi dare dei numeri di particella e poi puoi anche farne diversi elaborati. La soluzione si trova sempre, tecnicamente parlando.

Chi deve guidare però è la volontà contrattuale espressa nell'atto e da quella adeguare gli elaborati.

Lo sai però qual'è un altro rischio? E ' che molti diranno: Ha sbagliato il tecnico? Rimedia lui.......e dovrete lavorare di concerto.

Ti consiglio anche di parlarne e di consultarti con un buon Notaio per pianificare tutta l'operazione.

Chris