"geommax" ha scritto:
salve



avevo postato il quesito tempo addietro e lo ripropongo.

Faccio questo ragionamento e gradirei il Vs parere.

Dovendo rideterminare la rendita di un opificio per via degli imbullonati, di un capannone costruito diciamo nel 2000 (in lire ante euro, ma solo perchè diversi nella sostanza).

Il prezzo al metro quadro debbo prenderlo riferito a quell'anno e poi riportarlo al biennio 88/89, dico bene?

Non credo siano applicabili i prezzi medi attuali per un capannone di 16 anni fa.



grazie

M.Centioni

"geommax" ha scritto:
il da farsi è la prima ipotesi che mi proponi e volevo procedere al ricalcolo in toto, sia per pratica che per prova dei fatti...

Ma cmq hai ragione e in questo prima ipotesi posso procedere come dici tu.

Ma perchè nella seconda ipotesi debbo valutare a nuovo (valori attuali) un capannone del 2000?

Potrei conoscere i valori di mercato del 2000 e potrebbero essere non lineari rispetto ad un coefficiente istat che mi rivaluta il costo attuale, vedi il mercato, il passaggio lira/euro, etc...



grazie

M. Centioni

"truffix" ha scritto:
se il capannone è del 2000 tu devi calcolare come se venisse costruito nel 1988/89 con i prezzi di quel periodo.

"geommax" ha scritto:
bene, convengo con Voi e con il vostro ragionamento. So bene che dal 88/89 non c'è vetusta, ma proprio per questo dopo quel biennio c'è solo un dato, il valore di costruzione a quella data (avrei da obiettare, non a Voi certo, ma mi adeguo).

Ma allora mi dite perchè i tanto famigerati prontuari, bibbia degli eletti catastali, siano rivalutati nel tempo.

Ho già avuto modo di contestare nella mia zona ove opero, l'emissione pubblica, condivisa dagli ordini professionali e non da me facente parte della commissione catasto al momento, per la rivalutazione nei termini dei valori unitari. Lo so che questi non sono legge, ma fanno tendenza e perchè allora la necessità di adeguarli ad un mercato che ha scopo diverso? Vedi il fotovoltaico, valutato nel 2013/14 come 1400€ al Kw oggi ha valore la metà, nel 1988/89 che non esisteva? questo è mercato, ma anche vero costo di realizzo.
Stante il concetto del valore pre-determinato, esso non deve prescidere dalle logiche del mercato ed è fisso su stima ponderata e casomai indicizzato al coefficiente istat, che esso come detto è lineare nel tempo.

Se stima deve essere non può essere solo parametrizzata e calcolata a coefficienti.

Dite bene se ho il costo di costruzione. Certamente. In alcuni casi lo si può avere daltronde i capannoni sono per lo più fatturati al 100% (oops) e da li si può partire per un eventuale ricorso. Senza paura di dire falsità o di incappare nel migliore valore accertato da catasto che è più conveniente o lo è di meno.

Ho fatto alcune simulazioni e ricalcoli per miei casi di clienti che porterò in variazione e ho risultati diversi che sto ragionando. Mi mancava solo/ di capire questo concetto che sosterrò fermamente.
Il costo di costruzione è anch'esso legato al momento, alla tipologia costruttiva, alle dotazioni standard qualitative e non può essere fisso al 88/89, a costo di pagarne pegno in negativo. La correttezza prima di tutto.

Grazie

"geoste68" ha scritto:
i prontuari venivano utilizzati dalle agenzie prima della circolare 6/2012.....questa ha definito compiutamente criteri e metodi da utilizzare da questa data in poi

ora in aggiunta c'è il combinato disposto con la 2/2016