Buongiorno, cerco di spiegare in parole semplici il mio problema.
Ho un vecchio immobile probabilmente ante 67, per il quale quindi non sono stati reperiti titoli abilitativi. E' però presente una planimetria catastale degli anni 70.
Questo immobile presenta alcune aperture che sulla planimetria catastale non sono presenti.
Queste aperture ad oggi non si potrebbero nemmeno realizzare in quanto non rispettano la distanza dal fabbricato adiacente.
Posso presentare un progetto al Comune dichiarando che il fabbricato è ante 67 e che quindi posso lasciare le finestre come sono? Oppure potrebbero risalire alla planimetria catastale che dimostrerebbe il contrario?

"Ho un vecchio immobile probabilmente ante 67"


Ante 67 non sempre corrisponde automaticamente a legittimità edilizia. Occorre verificare in dettaglio la specifica situazione.

In molti Comuni il "probabilmente" va sostituito da sicuramente ante 67 con elementi certi che ordinariamente spetta alla parte produrre. Credo che un pò dovunque uno degli elementi richiesti dagli Uffici sia proprio la prima planimetria catastale presente. (Vedasi Stato Legittimo - art. 9bis DPR 380 - "informazioni catastali di primo impianto")

La planimetria degli anni '70 potrebbe però essere la rappresentazione grafica ad integrazione di una denuncia di parte, oppure accertamento d'Ufficio, risalenti ad un periodo precedente. Per tale eventuale accertamento occorre consultare la busta (partita) in Catasto.

Mi risulta poi che tra Agenzia E. (Catasto) e Comuni vi sia un canale specifico di interscambio diretto di informazioni (tra cui planimetrie) che, sebbene oggi non sempre operativo, in futuro sarà sempre più efficiente ed utilizzzato.

Con tali premesse viene naturale concludere che non è il caso di effettuare dichiarazioni che possono essere smentite da documenti probanti giacenti presso Uffici pubblici.

Nella planimetria catastale del 1970 le finestre non sono rappresentate. E' necessario verificare se ci sono planimetrie catastali storiche antecedenti al 1970 dove sono invece rappresentate le finestre se esistenti.

Altre verifiche potrebbero essere quelle di trovare foto o documenti ante 1970 che comprovano inconfutabilmente l'esistenza delle finestre ed il fatto che il tecnico redattore nel 1970 si sia dimenticato di rappresentarle in planimetria catastale.

Ad ora l'unica prova è la planimetria catastale del 1970 e se non trovi altro, le finestre sono state realizzate dopo il 1970 senza autorizzazione.

Riguardo l'epoca di realizzazione dell'edificio. l'ante 67 la dichiara la proprietà attuale o chi l'ha realizzata e questa assicura la commerciabilità del bene non legittimato urbanisticamente ove ce n'era l'obbligo di rilascio del titolo.

Scusate ma per aprire una discussione dove devo cliccare ..non riesco piu a trovare dove...

Ho pensato ad una possibile strada da seguire, ma vorrei un consiglio da voi più esperti per evitare di fare errori. Vorrei presentare il progetto riportando lo stato di fatto com'è realmente, quindi con tutte le aperture presenti, mentre nello stato di progetto vorrei eliminare le aperture che sul catastale non esistono e che non potrebbero nemmeno essere presenti per via delle distanze. In questo caso è come se con i lavori andassi ad eliminare le difformità presenti (ossia le finestre potenzialmente abusive). Il mio ragionamento quadra oppure no?

Non ho capito il tuo ragionamento.

Ma tu devi presentare un qualche progetto di ristrutturazione/modifica?

Se così personalmente rileverei e farei uno STATO ATTUALE esattamente come sta e giace oggi l’immobile. Senza barare nulla. Fregandomene della planimetria catastale. Poi fai lo STATO FUTURO con le modifiche che ti richiede la committenza. Quindi sempre ignorando le difformità presenti in planimetria catastale. Se poi il Comune ti contesta lo stato legittimo (dubito!) sistemerai la cosa. Perché è il Comune che ti deve dire che c’è un abuso. Altrimenti non ne esci. Ma non andrei a cercar rogne preventive. Tra l'altro la planimetria catastale ha valore indiziario e non probatorio nello stato legittimo ante '67.

Oppure tu vuoi presentare una pratica per regolarizzare le finestre senza fare una sanatoria? Questo no. E’ da evitare.

Lo stato attuale di rilievo dell'immobile deve essere legittimato, tutte le opere che sono realizzate in contrasto con le norme edilizio urbanistiche devono essere sanate se possibile oppure rimosse per ripristinare lo stato legittimo.

Le finestre devono essere chiuse alla svelta, prima che qualcuno abbia la scriteriata idea di andare a denunciare l'abuso al Comune con una pratica edilizia falsa.

Buongiorno, sono riuscito ad avere maggiori informazioni riguardo l'immobile, scoprendo (grazie ad un condono che fu fatto al piano superiore) che il piano terra fu dichiarato ante 67. Se riesco a recuperare questa documentazione e la allego al mio progetto posso lasciare le aperture esistenti così come sono anche nello stato di progetto? E anche se con l'attuale normativa non rispettano le distanze?

Ma tu lo compreresti un immobile in cui il vicino può farti chiudere le finestre in qualsiasi momento ?

Non c'entra niente l'ante 67, con le finestre realizzate abusivamente successivamente come dimostrato dalla planimetria catastale del 1970 in cui non sono rappresentate le finestre e quindi facile che non c'erano in quanto è l'unico documento dichiarativo della situazione.

Manero, il vicino non ti fa chiudere proprio nulla.

Se le finestre esistono sulla facciata dal 1970 è un diritto acquisito in quanto goduto pacificamente da oltre 20 anni e facilmente dimostrabile. Nessuno è così pazzo da iniziare una causa, persa in partenza, se ci sono questi presupposti. Siamo all'ABC...

Tu, purtroppo, non sei all'ABC. Non sei neanche alla A.

Mi dispiace.

Non potrei presentare prima una variazione della planimetria catastale con le aperture dichiarando nella sezione della titolarità dell'immobile che è ante 67? E poi in seguito presentare il progetto di ristrutturazione?

No, non puoi farlo. In un progetto edlizio, tu devi partire sempre da uno stato legittimo che tu hai già verificato non esserci. La planimetria ante 67 prova il fatto che le finestre non c'erano e quindi non puoi far dichiarare alla parte interessata che invece c'erano. E' una dichiarazione falsa che ha delle conseguenze gravi sul dichiarante, ma anche sul progettista.

Io son convinto che neppure pippocad lo farebbe, anche se non lo confesserà mai.

Manero abbiamo già fatto questo discorso in merito alle planimetrie catastali.

Tu scrivi all'utente: "Le finestre devono essere chiuse alla svelta". Al netto della leggerezza con cui scrivi cose pesanti senza avere un quadro completo ti chiedo: se l'utente riportava invece dimensioni diverse del sedime dell'edificio consigliavi di demolire clandestinamente le parti difformi?

Mi dispiace, ma sei tu che con estrema leggerezza suggerisci a flynight89 di ignorare le opere abusive nello stato di fatto del progetto, fregandosene del fatto che la planimetria catastale dimostri che l'abuso è avvenuto dopo il 1970.

Tra l'altro mi trovo totalmente d'accordo con 3L nel suo messaggio come prima risposta al quesito.

Tu stai mandando flynight89 completamente fuori strada.