"Geometrus" ha scritto:
Chiarissimo e su questo non ci piove.

Nella fattispecie è successo questo:

Un mio cliente proprietario di un immobile di categoria D/8 mi ha incaricato di scorporare l'area di pertinenza del fabbricato per poterla vendere a terzi. L'area ovviamente era identificata sulla scheda del D/8 rientrando nella consistenza di ques'ultimo.

Ho proceduto con tutti gli adempimenti del caso, quindi TM per sostituzione numero di mappa dell'area (in quanto a Milano ma credo anche negli altri catasti non è possibile costituire un'area urbana subalternando il mappale esistente) con deposito in comune del TM.

Docfa di divisione con nuova scheda D/8 e EP per F/1.

Il notaio, che sostiene di non aver ricevuto dal mio cliente la documentazione che avevo prodotto io quindi TM e Docfa, effettua una visura storica al terreni ma non va a controllare al fabbricati l'esistenza o meno di una unità urbana.

Il notaio rogita il mappale al NCT come "Ente urbano" ed ovviamente al fabbricati l'area urbana rimane intestata al mio cliente.

Dopo una serie di discussioni tra venditore, acquirente e notaio, riesco a parlare col notaio il quale mi dice "ma Geometra, io non posso sognarmi che al NCEU ci sia qualcosa... sul compromesso ho letto "Terreno" e per me è un terreno".

Per farla breve: atto di rettifica con spese a carico del mio cliente (venditore).

Ora mi chiedo: come può un notaio non curarsi del NCEU quando deve stipulare una compravendita su un terreno che al terreni risulta "Ente Urbano"?

Convinto di questa cosa ho chiesto lumi tramite mail direttamente all'Ordine dei Notai i quali mi hanno risposto: "... L’accatastamento dell’ente urbano come area urbana consente esclusivamente di verificare anche in catasto la titolarità dell’area, ma non è prescritto dalla normativa vigente, salvo sia richiesto –agli stretti fini catastali- dall’Agenzia delle Entrate Territorio competente in base a loro circolare interna".

Vero che l'immobile è comunque rogitabile in quanto il catasto non è probatorio, ma la deontologia professionale non imporrebbe una verifica a 360° di tutti gli aspetti legali e fiscali di un immobile?

"EALFIN" ha scritto:
Quando un soggetto deve stipulare un atto farebbe bene a rivolgersi ad un tecnico che produca ovvero predisponga tutta la documentazione allo scopo.

Il quale tecnico predispone le copie dei titoli di provenienza, le copie di eventuali titoli a costruire di fabbricati interessati, le "visure catastali" di quanto oggetto di vendita, le planimetrie catastali e gli elaborati planimetrici, le copie delle ricevute di approvazione Pregeo e delle ricevute di approvazione Docfa (qualora vi siano state variazioni successive rispetto ai titoli originari di acquisto), soprattutto un dettagliato promemoria dove ci sarà riportato tutto quanto serve al Notaio per identificare gli immobili e per ricostruire tutti i passaggi avvenuti (catastali, ecc.) dopo che il venditore ha acquistato i beni oggetto di cessione, ecc.

Quanto sopra per dire che in molti anni di attività (ho già superato le cosiddette nozze d'argento) mai ho avuto il problema di rettificare atti con documentazione prediposta a mia cura mentre più di un atto è stato necessario rettificare quando il mio cliente o il mio non ancora cliente si è rivolto al Notaio senza l'ausilio di tecnici.

Il Notaio avrebbe fatto bene a verificare se una particella ente urbano del C.T. , senza intestati, fosse o meno già censita al C.F. con intestati (bastava fare una visura per intestati a nome del venditore e sarebbe uscita anche l'area urbana).

Un Notaio serio, che deve stipulare atti diversi da semplici vendite di particelle che non abbiano subito variazioni rispetto al titolo di provenienza, farebbe bene ad imporre al venditore di procurarsi un tecnico che possa fornire la documentazione e/o che possa fornire notizie utili allo scopo.

Oppure, qualora sarà il Notaio stesso a procurarsi di persona i documenti (specie quelli di natura catastale), farebbe bene a incaricare un tecnico di sua fiducia allo scopo (magari informando il venditore che se non ci vuole pensare lui venditore a produrre i documenti ci penserà lui stesso Notaio ma la procedura gli costerà "tot").

Altra considerazione tornando agli Enti Urbani, poichè le Loro volture da trascrizioni risulteranno negative visto che sono censite a partite speciali, se io fossi un Notaio mi rifiuterei di stipulare atti aventi per oggetto particelle Enti Urbani ma o imporrei di creare delle aree urbane al C.F. o di ritrasferire con intestati al C.T. la particella in questione (avente come minimo una qualità di reliquato di ente urbano).