"utente" ha scritto:
il diritto d'accessione prevede l'acquisizione dei beni edificati sui terreni percio' risolve l'aspetto privatistico del rogito.

per la contestazione della mancata citazione del fabbricato in un rogito post legge 47/85 l'ho dovuto affrontare circa 1 anno fa', in concomitanza anche della dichiarazione di conformita' catastale, e si e' risolto, nonostante le forti perplessita' del notaio, e si e' risolta facendo fare apposita dichiarazione dal venditore in rogito.

era un caso identico al tuo............ in sede d'acquisto, 2006, non si citano dei fabbricati di servizio esistenti. a marzo 2011 si vende l'intero compendio immobiliare e anche i fabbricati, nel frattempo denunciati.

se ti serve ancora avere chiarimenti recupero il rogito e ti faccio sapere.

saluti

"dado48" ha scritto:


Per poter disquisire sul problema di Antonio dovremmo fissare dei paletti cronologici:
- il primo potrebbe essere la data di commissione dell'abuso
- un secondo, la Legge 47/85
- un terzo, la data di presentazione della richiesta di Condono
- eventuali altri

Dopo l'intervento di Gaetano, ho trovato questo in rete www.altalex.com/index.php?idnot=15066 (non so se già riportato negli interventi precedenti):

"L’art. 1418, ultimo comma, c.c. statuisce che il contratto è nullo “negli altri casi stabiliti dalla legge” e di questi casi, l’ipotesi di nullità prevista dal secondo comma dell’art. 40, L. n. 47/85 costituisce, per l’appunto, specifica applicazione.
Ai fini della presente trattazione è importante individuare il momento storico rilevante ai fini della nullità assoluta degli atti di trasferimento di diritti reali sulle costruzioni ante 17 marzo 1985, che il legislatore con l’art. 40, secondo comma, L. n. 47/85 prende in considerazione ove difettano di un elemento essenziale rappresentato dalla licenza, dalla concessione, dal permesso di costruire ovvero dalla veridica dichiarazione di costruzione iniziata anteriormente al 1 settembre 1967.

........

E’ risaputo che la sanatoria amministrativa (accertamento di conformità) di una costruzione, in tutto o in parte, abusiva - in quanto ha l’effetto limitato di legalizzare ex nunc la costruzione dal solo punto di vista amministrativo, penale e fiscale - non può valere quale provvedimento idoneo a conferire certezza giuridica ai rapporti giuridici civili contrattuali sorti anteriormente all’epoca del suo rilascio.
Solo la concessione o permesso di costruire in sanatoria per condono-oblazione rilasciata in diretta conseguenza di istanza inoltrata in data anteriore al formazione del contratto, in quanto costituisce provvedimento straordinario clemenziale dello Stato di regolarizzazione della costruzione, in tutto o in parte, abusiva i cui effetti per legge retroagiscono al momento dell’inoltro dell’istanza – può esercitare una reale incidenza ex tunc sull’atto dando certezza giuridica ai rapporti civili concernenti l’assetto proprietario del bene sorti anteriormente."

Se leggo correttamente quanto esposto, non vi è la possibilità di convalida del contratto perchè lo stesso non poteva, in ogni modo, contenere gli estremi della richiesta di sanatoria, presentata successivamente alla stipula.

Attendiamo altre delucidazioni da Gaetano a proposito dell'usucapione per continuare.
Ciao, buon lavoro.

"simba64" ha scritto:

Per Totonno

Considerando la soluzione di gaetano59 e la tua successiva risposta, mi permetto di chiarificare questo pero'.

Ma l'usucapione perche' sia leggittimata non occorre una sentenza di un tribunale?

Sinceramente mi sembra una soluzione troppo impegnativa in termini di tempo e denaro.

Come ti ho suggerito prima, forse e' meglio sentire anche altri notai.

Ciao, adesso me ne vado anch'io, ci risentiamo fra giorni

"utente" ha scritto:

il diritto d'accessione prevede l'acquisizione dei beni edificati sui terreni percio' risolve l'aspetto privatistico del rogito.

per la contestazione della mancata citazione del fabbricato in un rogito post legge 47/85 l'ho dovuto affrontare circa 1 anno fa', in concomitanza anche della dichiarazione di conformita' catastale, e si e' risolto, nonostante le forti perplessita' del notaio, e si e' risolta facendo fare apposita dichiarazione dal venditore in rogito.

era un caso identico al tuo............ in sede d'acquisto, 2006, non si citano dei fabbricati di servizio esistenti. a marzo 2011 si vende l'intero compendio immobiliare e anche i fabbricati, nel frattempo denunciati.

se ti serve ancora avere chiarimenti recupero il rogito e ti faccio sapere.

"totonno" ha scritto:

Gaetano, la tua "via di fuga" è interessantissima e da tenere in considerazione, proverò a proporla e Vi informerò sull'esito.
Vediamo se il Notaio se la sente!
Grazie.

"SIMBA64" ha scritto:
Infatti, come volevasi dimostrare, l'usucapione per essere leggittimata deve essere supportata da una sentenza di un giudice, con tutta la documentazione del caso.

"gaetano59" ha scritto:



Non mi pare che Antonio abbia detto questo, anzi tutto il contrario!
o forse ho capito male?

Per Antonio,

Non ho capito se il notaio ritiene la soluzione dell'usucapione applicabile o no?

Saluti

"totonno" ha scritto:
Con l'usucapione sarei attratto da come la pensa Gaetano. Il Notaio, diciamo, che vuole consolidarlo per altri dieci anni in modo definitivo con un Atto di trasferimento, da eseguirsi oggi, espressamente regolare, che non sia viziato da chiare omissioni che ne decr***** la certa nullità come il caso di quello precedente. In questo modo poi, non si avvierebbe il processo di consolidamento dell'usucapione ventennale che ha una fine nella redazione di una Sentenza giudiziaria, il quale, secondo il Notaio, non è consigliabile ridurlo ad una semplice dichiarazione unilaterale sul nuovo atto di compravendita, anche se non è stato così categorico sull' eliminare a priori tale soluzione abbreviata. Diciamo che ha storto un pò il naso. Nel frattempo che ci si può pensare, siamo arrivati alla conclusione ipotetica, ancora, che e' tuttavia preferibile consolidare al massimo il diritto della proprietà attendendo, appunto, i dieci anni dell'usucapione abbreviata, procedendo però al trasferimento della proprietà oggi. Così tagliamo la testa al povero toro e non se ne parla più.

Io ho molta fiducia nel Notaio, che conosco, e con il quale ho un rapporto di collaborazione da tanti anni. Devo dire che è rimasto molto perplesso e indeciso sul da farsi a riprova che la questione è delicata, perchè un atto nullo in maniera così categorica, nè io, nè lui, ci siamo mai trovati ad affrontare, per cui sono molto più portato a trovare insieme a lui la soluzione più idonea e più sicura.

Non è finita qui. Fino a che l'Atto non sarà trascritto, io non sono tranquillo.


Saluti fiduciosi. :wink:

"gaetano59" ha scritto:
Antonio,
se il notaio ha parlato di usucapione abbreviata, forse non ha "centrato" il problema, in quanto il venditore ha già maturato l'usucapione "canonico" ultraventennale e la prova assoluta di questo è l'atto nullo fatto nel 2006.

L'eventuale acquirente non deve aspettare altri 10 anni per consolidare, a sua volta, (un altro) usucapione.

Il possesso "ad usucapionem" si trasmette con continuità, senza interruzione del decorso del tempo necessario a maturarlo.

L'usucapione abbreviata è un altro istituto, si applica per altri casi!

se vuoi, ne parliamo un attimo.

Il classico esempio di usucapione abbreviata:

Tizio vende un bene non suo a caio (ad es. un terreno di una persona che abita lontano) dichiarando (falsamente) innanzi al notaio di possederlo da oltre un ventennio.

In questo caso, l'acquirente, in buona fede, sulla scorta del titolo "astrattamente idoneo" al trasferimento della proprietà, trascorsi i dieci anni matura l'usucapione abbreviata e quindi il suo diritto di proprietà non potrà più essere insidiato da eventuali azioni del proprietario originario.

A quest'ultimo se dovesse "svegliarsi" oltre i dieci anni, non resta altro che intentare una causa di risarcimento contro colui che ha venduto senza titolo, ma non potrà più attaccare l'acquirente.

I diritti dell'acquirente in buona fede son fatti salvi.

Per lo stesso motivo, ti dico che non è vero che un bene non può essere venduto se non trascorrono i dieci anni, perchè il possesso (in buona fede) continua ad esercitarsi dall'uteriore acquirente.

Anzi..... se mai un acquirente si convincesse di non poter vendere per dieci anni e questa sua convinzione fosse in qualche modo esternata ad altri, verrebbe meno la sua "buona fede" (perche a quel punto dimostrebbe di sapere) e quindi crollerebbero i presupposti dell'usucapione abbreviata.


Come vedi, l'usucapione abbreviata non c'entra nulla con il tuo caso, perciò penso che il notaio abbia bisogno di rifletterci ancora un pò su.

Saluti e Buona Pasqua

"totonno" ha scritto:

Gaetano, felice di approfondire con Te.

Quando un soggetto si appropria di un bene immobile sa benissimo, in buona fede, per necessità, che passati i venti anni in cui lo cura e ne gode i frutti senza che nessuno lo contesti, matura il diritto di usucapione.
La differenza tra l'usucapione e l'usucapione abbreviata è che nel secondo, il soggetto a favore ha un titolo di proprietà avendo acquistato da un soggetto che crede di esserne il proprietario senza titolo. L'acquirente, nel caso di usucapione abbreviata, è certamente messo a conoscenza nell'atto che va a firmare, del fatto che per dieci anni non potrà alienare il bene, così come il venditore dichiara che il bene è nel suo pieno possesso ma che lo cede senza averne titolo trascritto. Certo è che le parti devono avere una fiducia tra loro, incondizionata. Il rischio che arrivi un terzo che vanta un qualche diritto, non è così leggero come sembra. Nel mio caso i venditori sono tre fratelli che vendono al coniuge di uno di loro, oppure a una ditta di cui è socio uno dei tre fratelli, questo comunque lo decidererebbero loro, ma nonn siamo ancora così avanti.

Saluti brevemente usucapiti.