Buongiorno a tutti.
Vorrei sottoporvi un problema abbastanza complesso al quale non riesco a trovare una soluzione.
Su una particella era presente da tempi indefiniti un rudere, di cui sono in possesso di documentazione fotografica. Nel 1995, essendo messo in vendita un piccolo immobile nella particella adiacente, questo rudere è stato ristrutturato e unito all'immobile di cui sopra a formare un unico edificio.
Di tutto questo non risulta niente nè al catasto nè in comune. Si vorrebbe procedere con una regolarizzazione, ma consultando il piano regolatore è emerso che la particella risulta vincolata in quanto è Zona P (Parcheggio di progetto) ed è quindi impossibile effettuare un accertamento di conformità in base all'art. 36 del DPR 380/2001. In sostanza questa ristrutturazione del rudere non si può sanare. Però, essendoci in precedenza il rudere, mi diceva il tecnico comunale che l'unico modo per intervenire sarebbe dimostrare e documentare l'esistenza del rudere. Il punto è che di questo non si trova nulla. Non si fa menzione nè nella successione (dove si parla solo di terreno), nè in catasto risulta nulla. Ho visionato le mappe catastali a partire dall'impianto meccanografico e non c'è niente. Solo nel PRG al comune risulta un rettangolino,quindi qualcosa ci doveva essere,anche se l'ingombro del rettangolo è più piccolo delle reali dimensioni del rudere, che arrivava fino al confine con l'altra particella. Se a loro risulta dunque la presenza di un fabbricato, come posso fare a provarne l'esistenza? Sapete in questi casi cosa si può fare? Ci dev'essere un modo per poter sanare questa situazione. Se no eventualmente, se volessi sanare il tutto solo in catasto per evitare accatastamenti d'ufficio ben più costosi, posso farlo senza aver regolarizzato in comune?In sostanza senza presentare concessioni o documenti urbanistici? Avrei bisogno di un consiglio da parte vostra.
Grazie mille.[/img]

Io personalmente la ricerca l'avrei fatta prima della ristrutturazione del rudere, poi prima dici che non si può sanare e poi si può?
Continua con le ricerche e vedrai che qualcosa uscirà.
Saluti.

Anch'io avrei fatto la ricerca prima della ristrutturazione del rudere, anzi io avrei fatto tutto in regola e non così..ma purtroppo avevo 15 anni e non mi occupavo di certo di queste cose. Il problema è risolvere oggi e non come si sarebbe fatto allora. Col senno del poi è tutto più facile. Poi io non dico prima che non si può sanare e dopo sì, dico solo che per come mi hanno prospettato le cose non vedo molte possibilità, ma chiedo a chi ha più esperienza di me se invece ci può essere qualche strada da seguire per regolarizzare. Oppure chiedevo anche se eventualmente regolarizzo solo al catasto, cosa rischio poi al comune, dato che è il comune stesso che non mi dà la possibilità di fare niente per sanare?

Il problema della sanatoria sta proprio nella doppia conformità cioè l'abuso doveva e deve essere conforme al prg sia al momento della realizzazione sia al momento della richiesta di sanatoria.
L'unica soluzione è quella di far apportare una variante al prg stralciando l'area del fabbricato dalla zona P (la vedo dura) sempre che sia dimostrabile che la zona P sia stata individuata dal comune nonostante la presenza di un fabbricato.
Per la seconda ipotesi e cioè l'accatastamento se l'immobile è stato individuato tanto vale accatastarlo.

Grazie del consiglio. Quella della variante al PRG è un'ottima idea alla quale non avevo pensato, anzi in realtà non sapevo che si potesse fare. In pratica che si deve fare per far apportare la variante? Bisogna dimostrare che nel prg hanno indicato la zona come P pur essendoci un rudere, quindi comunque un fabbricato? Ma mi chiedo, se io non ho trovato nessun documento che attesti l'esistenza di questo fabbricato, cioè ho solo delle fotografie, come faccio a dimostrare il tutto?
Per il secondo punto, cioè l'accatastamento, mi consigli di accatastarlo comunque anche senza avere nulla al comune? Da premettere che al momento non è arrivato ancora nessun accertamento dall'agenzia del territorio, e l'impiegato mi ha consigliato di lasciar stare tutto così e aspettare che loro facciano l'accatastamento d'ufficio..ma in tal caso si pagherebbero anche 5 anni pregressi oltre alle spese di accatastamento! Per questo preferirei accatastare ora.

Chiunque può proporre al comune una variante al prg. E' chiaro che le richieste debbano essere ben motivate e il tuo caso potrebbe esserlo. Ad esempio sarebbe assurdo proporre di variare un ettaro di zona E in B. E' un altro conto stralciare il sedime di un fabbricato per ricondurlo in un ambito più consono.
Devi verificare però che la zona P sia stata individuata successivamente alla realizzazione del fabbricato originale.
Per quanto riguarda la preesistenza del fabbricato nessuno può aiutarti devi cercare da solo: atti, bollette, foto aeree....ecc
Per quanto rigurda l'accatastamento devi essere più chiaro: un conto se è stato fotoidentificato ed è in elenco e quindi tanto vale che l'accatastamento lo fai spontaneamente, un altro conto è che non è stato fotoidentificato e quindi decidi tu cosa fare.

Perfetto. Grazie per il consiglio. A questo punto cercherò di trovare un qualunque documento in cui si faccia riferimento al rudere, anche se non è facile, perchè a parte delle foto non si è trovato nulla. Per quanto riguarda il catasto mi spiego meglio: non è stata fatta nessuna fotoidentificazione, non è arrivata nessuna lettera dall'agenzia del territorio e persino a loro non risulta ancora niente, ho parlato personalmente al catasto con l'ufficio apposito. Da qui sorge il dubbio se aspettare che facciano la fotoidentitificazione e procedere solo allora, o accatastare spontaneamente. Ma in tal caso, non serve nessun documento dal comune? Questo è il dubbio.

La fotoidentificazione non è che la fanno tutti gli anni. E' stata fatta qualche anno fa e ad oggi risultano ancora moltissimi fabbricati da accatastare, i quali, sono oggetto di accertamento da parte dell'AT per l'attribuzione della rendita presunta. Deduco che, se aspetti l'accatastamento d'ufficio, puoi dormire sonni tranquilli.
A questo punto ti conviene prima capire se puoi sanare (variante PRG) la parte urbanistica parlane col tecnico dell'UT del tuo comune.
Per l'accatastamento non serve alcuna documentazione urbanistica ma si presuppone che tutto ciò che si accatasta sia lecito.
Il rudere potrebbe essere anche ante '67 ma la ristrutturazione ? possibile che hanno fatto tutto abusivamente ?

La ristrutturazione risale al 95. Purtroppo è stato fatto tutto senza alcuna autorizzazione..per quanto a mio parere sia una cosa inconcepibile, purtroppo le cose stanno così. Allora intanto vedrò di mettere in pratica i tuoi consigli per quanto riguarda il comune..e per il catasto per il momento soprassediamo. Ti aggiornerò sulla situazione. Intanto ti ringrazio tantissimo per il tuo prezioso aiuto.
Ciao!

Buonasera a tutti
sono nuovo del forum, volevo presentarvi il mio problema : da circa un anno ho comprato un terreno agricolo sul quale è presente un rudere semidemolito con sotto una cisterna di pari superficie (circa 30 mq). Purtroppo del rudere non c'è nessuna traccia a livello fotografico in quanto è crollato diversi anni fa. Il perimetro del rudere è basso (circa 1 metro), mentre la cisterna semiinterrata è ben visibile, cisterna che presenta un ingresso dall'alto tramite piccola scaletta, infatti i contadini li si andavano a riparare e la utilizzavano come una stanza. Vorrei accatastarlo ed utilizzarlo per una demolizione e ricostruzione per farci una piccola casetta, è da dire che nel'atto di vendita i proprietari hanno dichiarato l'esistenza di un piccolo deposito di circa 12mq. Sapete come dovrei fare

Grazie mille

Puoi spiegare meglio il problema? Che intendi quando dici "il perimetro del rudere è basso, circa 1 metro"? In sostanza c'era un rudere di circa 30 mq e al di sotto un vano altrettanto grande, seminterraro, a cui si accede da una scaletta all'interno del rudere. Tu vuoi accatastare il tutto. Ho capito bene?

Ciao
scusami mi spiego meglio :

Ricostruendo la storia del rudere :
è di due piani, un piano seminterrato completamente intatto , utilizzato sia come cisterna che come rifugio , con altezza di circa 3 metri e di 30 mq di superficie,
Ed un piano esterno sempre di 30 mq ma con le mura di contorno crollate fino all'altezza di un metro circa dal piano della cisterna (probabilmente anch'esse arano di 3 metri di altezza)

Vorrei accatastare il tutto come un unico rudere di +/- 30 mq per un'altezza di 4/5 metri

Grazie

FABIO

Buongiorno

potete darmi feedback, per me sarebbe importante sapere come procedere

Grazie

FABIO

Ciao.
Devi procedere innanzitutto con l'accatastamento del rudere, devi cioè fare innanzitutto il rilievo per l'inserimento in mappa; con il rilievo puoi procedere alla redazione del libretto delle misure e quindi fai il modello Pregeo. Una volta che ti viene approvato in catasto il Pregeo, puoi fare il Docfa, utilizzando la Categoria catastale F2, cioè unità collabenti, ovvero ruderi che non producono reddito. Dopo che ti viene approvato pure il Docfa il tuo rudere è ufficialmente accatastato. A quel punto puoi procedere con un altro modello Tipo Mappale di Pregeo, stavolta per la demolizione totale o parziale del fabbricato, e poi di nuovo con il Docfa. A quel punto, dopo che effettuerai la nuova costruzione, procederai con l'accatastamento definitivo, con la stessa procedura (Pregeo e Docfa). Puoi andare all'agenzia del territorio della tua provincia e chiedere maggiori delucidazioni su questo procedimento. In quale provincia ti trovi? Se ti serve qualcuno per il rilievo..

Grazie mille

l'unico dubbio che mi resta è : una volta accatastato e realizzato un progetto di abbattimento e ricostruzione del rudere , quando al comune esamineranno il progetto , come fanno loro ad essere sicuri dell'esistenza passata del manufatto, non essendoci foto aeree passate che ne dimostrano l'esistenza. Potrebbe essere un problema per l'approvazione del progetto ? E' vero che se vengono a fare un sopralluogo il rudere è li e si vede.

Grazie ancora

FABIO