Conformità Urbanistica e Conformità Catastale

Conformità urbanistica e catastale: attestano che lo stato di fatto dell’immobile corrisponda a quanto depositato al Comune e al Catasto

L' immobile è in regola con le normative urbanistiche e catastali?

Oppure, si è sicuri che la casa che si vuole comprare non nasconda degli abusi edilizi?

Per scoprirlo è necessario verificare se siano contemporaneamente presenti : - la conformità urbanistica

- conformità catastale.

Spesso “conformità urbanistica” e “conformità catastale” vengono utilizzati come sinonimi.
Ma non è affatto così perché:

• sono due attestazioni differenti
• coinvolgono uffici diversi
• hanno funzioni diverse

L’unica cosa che le accomuna è che entrambe certificano che lo stato di fatto dell’unità immobiliare sia corrispondente ai documenti che sono depositati nei rispettivi sportelli di competenza.

In questo articolo si chiarirà la differenza tra “conformità urbanistica” e “conformità catastale” e si vedrà come e quando, eventualmente, è possibile sanare un abuso edilizio.

Nel frattempo, se si vuole verificare la conformità catastale, bisogna partire dalla planimetria catastale.

Conformità Catastale: cos’è e a cosa serve

La Conformità catastale di una casa certifica che lo stato di fatto (ovvero lo stato dei luoghi dell’immobile) sia esattamente uguale alla pianta depositata al Catasto fabbricati.

Per verificarlo, basta richiedere allo sportello del Catasto Fabbricati (gestito dall’Agenzia delle Entrate) la planimetria e confrontare la mappa con gli spazi e gli ambienti reali.

Nel Catasto Fabbricati sono depositate le planimetrie di tutti gli immobili ubicati sull’intero territorio nazionale (ad eccezione delle provincie di Trento e Bolzano, dove vige il Catasto tavolare o sistema del libro fondiario).

Nella planimetria sono rappresentati:
–> le divisioni degli spazi interni
–> dove sono collocate le aperture di casa (porte e finestre)
–> la sagoma del fabbricato
–> l’eventuale sagoma dei luoghi esterni (terrazzi, balconi, giardini, ecc…)
–> la volumetria

Ciò che si vede nella piantina deve essere uguale a ciò che si osserva facendo un’ispezione sul posto degli ambienti.

Oltre alla rappresentazione grafica, la planimetria contiene altri dati, quali:
• i dati catastali (foglio, particella, subalterno)
• l’indicazione della destinazione degli spazi interni e delle pertinenze (cucina, wc, cantina, ecc…).
• il nominativo del proprietario di casa (il solo a poter richiedere il documento o un suo delegato)

Se vi è corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e quanto disegnato nella piantina, e per verificare la categoria catastale di appartenenza, con una visura catastale, e si può parlare di conformità catastale.
Ma questo non basta.
Se una casa è adibita ad abitazione, la sua categoria dovrà corrispondere al relativo gruppo catastale.
Esempio: Non potrà essere accatastata come ufficio o negozio.


Consistenza catastale

Per beni non residenziali come box o posti auto, la consistenza indica la superficie netta
dell'immobile e la superficie catastale quella lorda, vale a dire compreso lo spessore dei muri
(la lorda si ricava con la procedura DocFa)

Certificato di conformità urbanistica di un immobile: cos’è

Il certificato di conformità urbanistica – o, la dichiarazione di conformità urbanistica – è un documento che attesta la corrispondenza tra l’immobile in questione e il titolo edilizio depositato in Comune, senza il quale non è possibile effettuare alcuna operazione.

In altre parole, il certificato di conformità urbanistica dimostra, tramite un confronto diretto, la regolarità urbanistica dell’edificio, che dovrà essere identico, in tutte le sue parti, al progetto presentato e approvato presso il Comune di riferimento.

Tale documento, pertanto, stabilisce che non vi sono abusi edilizi e/o variazioni rispetto al progetto originario, dunque che l’edificazione e le eventuali successive modifiche (ampliamenti, restauri, ecc.) siano avvenute in conformità a quanto previsto dalla legge.

Senza la dichiarazione di conformità urbanistica, non è possibile ultimare la compravendita, in quanto la mancanza del documento, infatti, potrebbe portare all’annullamento dell’atto notarile.

A cosa serve il certificato di conformità urbanistica

Il certificato urbanistico è un documento che serve ad attestare la corrispondenza tra lo stato di fatto e il progetto presentato in Comune.
Tale documento di regolarità urbanistica è assolutamente necessario in tre casi, ovvero:

-> Compravendita immobiliare, in quanto un immobile non autorizzato o non del tutto conforme al progetto presentato, secondo la Cassazione, non è commerciabile.
-> Richiesta e sottoscrizione di un mutuo.
-> Lavori di ristrutturazione e/o modifiche all’assetto originario dello stabile.

In particolare, se ci si appresta ad acquistare o vendere un immobile, si dovrà prima verificare che tutto sia in regola.
In presenza di difformità tra la documentazione depositata in Comune e le attuali condizioni dell’immobile, infatti, spetta al venditore l’obbligo di sanare – ove possibile – gli eventuali
abusi edilizi, aprendo un’apposita pratica di sanatoria.

Accertamento di conformità urbanistica: come si verifica
La verifica della conformità del certificato urbanistico di un immobile si effettua confrontando il progetto presente in Comune con lo stato di fatto.

Tale operazione va affidata ad un tecnico qualificato, che provvedere a visionare l’edificio e, in caso di esito positivo, a rilasciare una dichiarazione di conformità urbanistica, corredata di un’apposita relazione tecnica.

Qualora, invece, l’esito dovesse risultare negativo – ovvero in presenza di variazioni rispetto al progetto originario, il venditore dovrà procedere con la regolarizzazione degli abusi.

Non tutte le irregolarità possono essere sanate.
Per le piccole variazioni, ad esempio lievi ampliamenti o spostamenti dei muri tramezzi, è possibile richiedere una sanatoria.
Al contrario, se l’immobile non è mai stato autorizzato o presenta gravi difformità, le cose si complicano e la compravendita potrebbe non essere consentita.

La Non regolarità urbanistica: quando può verificarsi
Vi sono diverse cause di non regolarità del certificato di conformità urbanistica.
Nei casi più gravi, l’immobile è da considerarsi del tutto abusivo.
Ciò accade quando non vi sono permessi a costruire, per cui non esiste alcun titolo edilizio.
Per sanare la situazione, dunque, occorre attendere un condono edilizio o tentare la via della pratica in sanatoria.
Nella maggior parte dei casi, tuttavia, le difformità relative alla regolarità urbanistica riguardano lievi variazioni tra progetto e stato di fatto.
Ciò capita, ad esempio, quando l’edificio è stato ampliato con la chiusura di un’area esterna o con la realizzazione di una veranda, oppure quando sono state aperte nuove porte e finestre o, ancora, con la fusione o divisione di una o più unità abitative.
Le modifiche richieste post-accertamento di conformità possono riguardare anche aree interne dell’edificio, ad esempio nel caso di abbattimento o costruzione di muri tramezzi, realizzazione di nuovi bagni e via di seguito.