Accatastamento impianto fotovoltaico

Con l’ Ecobonus di cui Decreto Rilancio del 2021, al proprio immobile, sia se parte di un condominio sia un’abitazione singola, sarà possibile installare un impianto fotovoltaico che comunque sarà da accatastare in base ai requisiti di legge.

Infatti l’Ecobonus prevede una detrazione al 110% sulle spese sostenute per l’installazione di impianti fotovoltaici o altri sistemi di utilizzo delle energie rinnovabili su villette unifamiliari, su edifici condominiali e sia su immobili IACP.

Una volta realizzate le opportune migliorie, però, ci sarà da pensare alla procedura di accatastamento dell’impianto.

Caso di impianto fotovoltaico entità catastale autonoma

Sono entità catastali autonome gli impianti di grandi dimensioni, come i parchi fotovoltaici. In questo caso l'impianto non serve ad alimentare le necessità energetiche di un’abitazione, ma a vendere energia e quindi generare guadagni.

Il valore catastale degli impianti è stabilito dalla Legge di Stabilità 2016, art.1, c. 21

e dipende oltre che dalle sue dimensioni, anche:
- dalle dimensioni dell’elemento strutturale che sorregge l’impianto (copertura, solaio); - dai locali tecnici in cui sono presenti i sistemi di trasformazione e di controllo; - dal perimetro dell’unità immobiliare dove sono ubicate le sistemazioni (a esempio le recinzioni o le platee di fondazione). - dalla porzione di terreno su cui poggia;

Accatastamento di impianti di pertinenza di un immobile
Diversa è la situazione degli impianti di pertinenza di un immobile.

Nella circolare n. 27/E del 2016, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito in quali casi un impianto fotovoltaico sia da accatastare.

Viene qui specificato che non sussiste obbligo di accatastamento dell’impianto fotovoltaico su edifici e aree di pertinenza a meno che non ne aumenti il valore catastale.

Ciò significa che il cittadino deve segnalare i pannelli fotovoltaici al catasto solo quando questi incrementano il valore capitale dell’immobile (o la relativa redditività ordinaria) di una percentuale pari al 15% o superiore.

In tal caso, sarà necessario procedere a un accatastamento dell’impianto fotovoltaico secondo le norme previste dalla legge.

I casi in cui l’obbligo di accatastamento di un impianto fotovoltaico non sussiste

Secondo l’Agenzia delle Entrate l’accatastamento dell’impianto fotovoltaico si può evitare in tre casi specifici:

-1) Se la potenza dell’impianto è inferiore ai 3 chilowatt per unità immobiliare servita;

-2) Se la potenza nominale dell’impianto, espressa in chilowatt, non è superiore a tre volte il numero di abitazioni servite;

-3) Se, nel caso di accatastamento di un impianto fotovoltaico a terra, questo non supera il volume complessivo di 150 metri cubi (compreso l’eventuale spazio tra i pannelli).

Per quanto riguarda gli impianti fotovoltaici realizzati su un edificio rurale, è previsto l’accatastamento in categoria D/10 però rispettando le seguenti caratteristiche:

- a l’azienda agricola dimostri le condizioni di ruralità;

- b il terreno pertinente non sia inferiore a 10 mila metri quadri;

- c l’impianto non abbia un potere complessivamente superiore a 200 kW;

- d l’impianto si trovi nello stesso comune dei terreni agricoli o comunque nelle loro vicinanze;

- e l’energia sia prodotta dall’agricoltore nell’ambito delle proprie attività rurali.

Calcoli nell’accatastamento di un impianto fotovoltaico

Raramente l’installazione di pannelli solari provoca effettivamente un aumento pari o superiore al 15% del valore catastale dell’immobile.

Come calcolare l’aumento di rendita per capire se vi sia obbligo di accatastamento dell’impianto fotovoltaico?

Da: www.st-ingegneria.com/simulatore-accatas...

Se si conosce il valore di acquisto dell’impianto, la formula da seguire è:
Costo dell’Impianto x 0,75 x 0,5 x 2% = Rendita Catastale dell’Impianto Fotovoltaico



( N.B.) Formula non da tutti ritenuta valida per evidente assenza di disposizioni approvate.

Se non si conosce il valore di acquisto, si prende ad esempio quello forfettario di 1.200 €/kWp.

In questo caso la formula è:
1.200 x potenza dell’impianto x 2% = rendita catastale dell’impianto

Se si ha un impianto fotovoltaico da accatastare, cosa fare.

Stabilita l’eventualità che l’impianto aumenti effettivamente la rendita dell’immobile del 15% o più, è possibile effettuare la pratica di variazione catastale per l’inserimento dei pannelli fotovoltaici per aggiornare la planimetria catastale e la rendita dell’immobile.

Le disposizioni normative dell’Agenzia delle Entrate prevedono due casi specifici in cui è obbligatorio accatastare un impianto fotovoltaico:

1 - il primo caso riguarda gli impianti riconosciuti come entità catastali autonome.

2 - il secondo caso si riferisce a impianti di pertinenza di immobili residenziali o commerciali con potenza nominale superiore a 3kW e in ogni caso superiore di tre volte il numero delle unità immobiliare servite dal sistema e che determinano un aumento del valore catastale dell’edificio superiore al 15%.

Secondo quanto chiarito dall’Agenzia delle Entrate, con circolare n. 27/E del 2016, con specifico riferimento alle installazioni fotovoltaiche realizzate su edifici e su aree di pertinenza, comuni o esclusive, di fabbricati o unità immobiliari, non sussiste l’obbligo di accatastamento come unità immobiliari autonome, in quanto possono assimilarsi agli impianti di pertinenza degli immobili.

Da CIRC. 2E 1feb 2016 (Pag 4)

Punto 2.1 Le componenti immobiliari oggetto di stima diretta delle unità immobiliari a destinazione speciale e particolare

L’art. 1, comma 21, della Legge dispone che, “A decorrere dal 1° gennaio 2016, la determinazione della rendita catastale degli immobili a destinazione speciale e particolare, censibili nelle categorie catastali dei gruppi D e E, è effettuata, tramite stima diretta, tenendo conto del suolo e delle costruzioni, nonché degli elementi ad essi strutturalmente connessi che ne accrescono la qualità e l’utilità, nei limiti dell’ordinario apprezzamento. Sono esclusi dalla stessa stima diretta macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali allo specifico processo produttivo”.

Dalla lettura di tale disposizione, si evince che le componenti costituenti l’unità immobiliare urbana possono essere sostanzialmente distinte, in funzione della rilevanza nella stima catastale, nelle seguenti quattro categorie:

- 1 )il suolo;

- 2 ) le costruzioni;

- 3) gli elementi strutturalmente connessi al suolo o alle costruzioni che ne accrescono la qualità e l’utilità;

- 4) le componenti impiantistiche, di varia natura, funzionali ad uno specifico processo produttivo.


Quanto al “suolo” (punto 1) – componente da includere nella stima catastale – non emergono particolari problematiche per la sua individuazione, trattandosi essenzialmente della porzione di terreno su cui ricade l’unità immobiliare, così come rappresentata negli elaborati grafici catastali, redatti nel rispetto delle disposizioni regolanti la materia. Esso è rappresentato, di norma, da aree coperte, sedime delle costruzioni costituenti l’unità immobiliare, e da aree scoperte, accessorie e pertinenziali.

Alla categoria “costruzioni” (punto 2) – anch’esse da includere nella stima catastale – afferisce qualsiasi opera edile avente i caratteri della solidità, della stabilità, della consistenza volumetrica, nonché della immobilizzazione al suolo, realizzata mediante qualunque mezzo di unione, e ciò indipendentemente dal materiale con cui tali opere sono realizzate.

A titolo esemplificativo, rientrano in tale categoria i fabbricati, le tettoie, i pontili, le gallerie, le opere di fondazione e di supporto in genere, così come quelle di sbarramento, approvvigionamento, contenimento e restituzione di materiali solidi, liquidi e gassosi, quali le dighe e le opere di presa e di scarico delle acque, i canali, i serbatoi, le cisterne e le vasche, le torri, le ciminiere e i pozzi, che siano posti a monte e a valle dei processi produttivi svolti all’interno delle unità immobiliari in argomento. [/size]

Il disposto normativo in esame prevede, altresì, l’inclusione nella stima catastale anche di quegli “elementi strutturalmente connessi al suolo o alle costruzioni che ne accrescono la qualità e l’utilità” (punto 3).
Trattasi di quelle componenti che, fissate al suolo o alle costruzioni con qualsiasi mezzo di unione, anche attraverso le sole strutture di sostegno - in particolare quando le stesse integrano parti mobili - risultano caratterizzate da una utilità trasversale ed indipendente dal processo produttivo svolto all’interno dell’unità immobiliare.

Le componenti così caratterizzate conferiscono all’immobile una maggiore fruibilità, apprezzabile da una generalità di utilizzatori e, come tali, ordinariamente influenti rispetto alla quantificazione del reddito potenzialmente ritraibile dalla locazione dell’immobile, ossia della relativa rendita catastale.

Tra tali elementi strutturalmente connessi sono da ricomprendere, ad esempio, gli impianti elettrici, idrico-sanitari, di areazione, di climatizzazione e condizionamento, di antincendio, di irrigazione e quelli che, sebbene integranti elementi mobili, configurino nel loro complesso parti strutturalmente connesse al suolo o alle costruzioni, quali gli ascensori, i montacarichi, le scale, le rampe e i tappeti mobili, analogamente ai criteri seguiti nell’ambito degli immobili censiti nelle categorie dei gruppi ordinari.

Del pari, rientrano in tale categoria i pannelli solari integrati sui tetti e nelle pareti, che non possono essere smontati senza rendere inutilizzabile la copertura o la parete cui sono connessi.

[size= 11.5pt; font-family: 'Times New Roman',serif]La norma in argomento prevede che la stima catastale deve essere limitata alla condizione di ordinaria apprezzabilità sul mercato delle componenti di cui trattasi, senza prendere pertanto in considerazione un eventuale sovradimensionamento delle stesse, non rispondente alle ordinarie esigenze di una pluralità di eventuali utilizzatori.

A titolo esemplificativo, un impianto di condizionamento, laddove potenziato in relazione a uno specifico processo produttivo, viene computato nella stima catastale entro i limiti di valore di un impianto di condizionamento ordinario, senza tener conto del maggior valore non apprezzabile dall’utilizzatore medio.

Restano, pertanto, inclusi nella stima catastale i pannelli fotovoltaici che costituiscono struttura di copertura o di chiusura verticale delle costruzioni, come quelli integrati architettonicamente ai sensi dell’articolo 2, comma 1

Il secondo periodo della disposizione in esame dispone, espressamente, l’esclusione dalla stima catastale di “macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali allo specifico processo produttivo” (punto 4).

Si tratta di quelle componenti, di natura essenzialmente impiantistica, che assolvono a specifiche funzioni nell’ambito di un determinato processo produttivo e che non conferiscono all’immobile una utilità comunque apprezzabile, anche in caso di modifica del ciclo produttivo svolto al suo interno. Tali componenti sono, pertanto, da escludere dalla stima, indipendentemente dalla loro rilevanza dimensionale.

Considerata la molteplicità delle casistiche riscontrabili nei vari processi produttivi, peraltro soggetti a continue innovazioni connesse all’evoluzione tecnica e tecnologica, si forniscono, a titolo esemplificativo, alcune indicazioni relative a specifiche fattispecie, di particolare rilevo sia sotto il profilo economico che per diffusione sul territorio,

Tali indicazioni potranno essere utilizzate, ove compatibili, anche nella identificazione di altre fattispecie di esclusione degli impianti dalla stima catastale, non espressamente richiamate nella presente circolare.

Così, ad esempio, a far data dal 1° gennaio 2016, per le specifiche attività sotto riportate si opererà come segue:

- Centrali di produzione di energia e stazioni elettriche

Non sono più oggetto di stima le caldaie, le camere di combustione, le turbine, le pompe, i generatori di vapore a recupero, gli alternatori, i condensatori, i compressori, le valvole, i silenziatori e i sistemi di regolazione dei fluidi in genere, i trasformatori e gli impianti di sezionamento, i catalizzatori e i captatori di polveri, gli aerogeneratori (rotori e navicelle), gli inverter e i pannelli fotovoltaici, ad eccezione, come detto, di quelli integrati nella struttura e costituenti copertura o pareti di costruzioni .

- Industrie manifatturiere.

Sono esclusi dalla stima tutti i macchinari, le attrezzature e gli impianti costituenti le linee produttive, indipendentemente dalla tipologia considerata.

Tra questi, ad esempio, i sistemi di automazione e propulsione, le pompe, i motori elettrici, i carriponte e le gru, le apparecchiature mobili e i sistemi robotizzati, le macchine continue, nonché i macchinari per la miscelazione, la macinazione, la pressatura, la formatura, il taglio, la tornitura, la laminazione, la tessitura, la cottura e l’essicazione dei prodotti.

Nell’industria siderurgica sono, così, da escludere dalla stima diretta anche gli impianti costituenti altoforni.
Parimenti, nei siti destinati alla raffinazione dei prodotti petroliferi sono esclusi dalla stima, ad esempio, i forni di preriscaldamento, le torri di raffinazione atmosferica o sotto vuoto, gli impianti destinati ai processi di conversione (cracking) o di miglioramento della qualità dei prodotti della raffinazione (reforming, desolforazione, isomerizzazione, alchilazione, ecc.), nonché gli impianti per il trattamento dei fumi e delle acque.

- Impianti di risalita.
Oltre a non considerare le funi, i carrelli, le sospensioni e le cabine – che fanno specificatamente parte della componente mobile del trasporto – sono, altresì, esclusi dalla stima i motori che azionano i sistemi di trazione, anche se posti in sede fissa.

Rimangono, conseguentemente, comprese nella stima solamente il suolo e le costruzioni costituenti le stazioni di valle e di monte, unitamente agli impianti di tipo civile ad esse strutturalmente connessi.

Sono escluse dalla stima catastale le attrazioni costituite da strutture che integrano parti mobili.

Non così, invece, per le piscine, i cinema, le arene, che si configurano, per quanto precedentemente detto, come vere e proprie costruzioni e, quindi, come tali, da includere nella stima catastale.

Restano salve le disposizioni previgenti per le stime delle unità immobiliari urbane di cui trattasi, riferibili a date antecedenti al 1° gennaio 2016.

In coerenza con quanto sopra rappresentato in tema di nuova identificazione dell’oggetto di stima catastale delle unità immobiliari censibili nelle categorie catastali dei gruppi D e E, alla procedura DocFa sono state apportate alcune modifiche, di denominazione e di contenuto, ai quadri informativi presenti nei modelli 2N Parte I e Parte II.

Da CIRCOLARE 27E del 13/6/2016

Rendita autonoma per gli “imbullonati “
D. A seguito della procedura Docfa prevista dal comma 22 dell’articolo 1 della legge di Stabilità 2016 (per i cosiddetti “imbullonati”), con cui si procede alla deduzione dalla rendita del fabbricato della parte relativa all’impianto fotovoltaico insito sul tetto (non integrato), anche in riferimento a quanto chiarito dalla circolare 2/E del 2016, si deve procedere all’accatastamento individuale autonomo dell’impianto e, in caso positivo, a quali condizioni ciò avviene?

R. Le disposizioni di cui all’art. 1, comma 22, della legge di Stabilità 2016 prevedono la possibilità, da parte degli intestatari catastali degli immobili a destinazione speciale e particolare censibili nelle categorie dei Gruppi D e E, di presentare atti di aggiornamento per la rideterminazione della rendita catastale degli immobili già censiti, al fine di escludere dalla stima “macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali allo specifico processo produttivo”.
Con riferimento agli impianti fotovoltaici, l’Agenzia delle Entrate, con circolare n. 2/E del 1° febbraio 2016, ha precisato che:
- tra gli elementi da escludere dalla stima rientrano, ad esempio, gli inverter e i pannelli fotovoltaici, ad eccezione di quelli integrati nella struttura e costituenti copertura o pareti di costruzioni.
La possibilità di presentare atti di aggiornamento per la rideterminazione della rendita catastale degli immobili già censiti sussiste:

- sia per gli impianti fotovoltaici autonomamente censiti in catasto nella categoria D/1 – Opifici,

- sia per gli impianti fotovoltaici costituenti pertinenza di unità immobiliari a destinazione diversa comunque censite nelle categorie dei Gruppi D e E.

Quanto alla dichiarazione in catasto delle nuove realizzazioni, occorre preliminarmente osservare che, di norma, un qualsiasi cespite immobiliare, costituito dall’area, dal lastrico solare o dal tetto su cui si erge l’impianto produttivo di energia è dichiarato in catasto come unità immobiliare indipendente quando ordinariamente si riscontra per lo stesso autonomia funzionale e reddituale. Mentre l’autonomia reddituale, per gli impianti in questione, è ordinariamente verificata, l’autonomia funzionale va tecnicamente riscontrata, verificando gli elementi che ne caratterizzano la delimitazione, l’ordinaria accessibilità, ecc.

Ai sensi dell’art. 1, comma 21, della legge di Stabilità 2016 e alla luce delle precisazioni fornite con circolare n. 2/E del 1° febbraio 2016 dell’Agenzia delle Entrate, a decorrere dal 1° gennaio 2016, per gli impianti fotovoltaici dichiarati autonomamente in catasto, vanno considerate, tra le componenti immobiliari oggetto di stima, il suolo (quando trattasi di impianti a terra), ovvero l’elemento strutturale (solaio, copertura) su cui sono ancorati i pannelli fotovoltaici (quando trattasi di impianti realizzati su costruzioni), gli eventuali locali tecnici che ospitano i sistemi di controllo e trasformazione e le sistemazioni varie, quali eventuali recinzioni, platee di fondazione, viabilità, ecc., posti all’interno del

Con specifico riferimento alle installazioni fotovoltaiche realizzate su edifici e su aree di pertinenza, comuni o esclusive, di fabbricati o unità immobiliari si precisa che non sussiste l’obbligo di accatastamento come unità immobiliari autonome, in quanto possono assimilarsi agli impianti di pertinenza degli immobili.

Laddove tali istallazioni siano pertinenze di unità immobiliari a destinazione speciale e particolare, censite al catasto edilizio urbano nelle categorie dei Gruppi D e E, ai sensi dell’art. 1, comma 21, della legge di Stabilità 2016 e alla luce delle precisazioni fornite con la citata circolare n. 2/E del 1° feb 2016 dell’Agenzia delle Entrate, a decorrere dal 1gen2016, sussiste l’obbligo di dichiarazione di variazione da parte del soggetto interessato, per la rideterminazione della rendita dell’unità immobiliare di cui risulta pertinenza, allorquando le componenti immobiliari rilevanti ai fini della stima catastale di tale impianto ne incrementano il valore capitale di una percentuale pari al 15%.