Buonasera, sono un ingegnere alle prime armi, in famiglia abbiamo un terreno delle dimensioni di un ettaro circa. Circa 4000mq sono edificabili, la restante parte è terreno agricolo (uliveto e seminativo).

Se volessi vendere questi suoli, è necessaria una perizia di stima del valore venale?

Vorrei effettuare una stima comparativa, ma ho a disposizione una sola stima di suoli comunali, in un'area più redditizia della città e risalente a 5 anni fa.


Quindi, non avendo a disposizione molti dati (aggiungerei anche scarsa esperienza), se dovessi effettuare una stima sbagliata o se si decidesse di vendere i terreni ad un prezzo più alto o più basso della stima effettuata, quali sarebbero le conseguenze?

Premesso che per rispondere compiutamente occorrerebbe conoscere altri dettagli, provo a dare il mio parere su alcune parti dell'argomento esposto.

1)Alla domanda:

"Se volessi vendere questi suoli, è necessaria una perizia di stima del valore venale?"

risponderei che non mi risulta che sia necessaria/obbligatoria, ma direi che può essere opportuna. Considerato che le aree edificabili sono soggette a tassazione della plusvalenza non sarebbe sbagliato conoscere preventivamente il valore di mercato (al quale probabilmente si riferirebbe l'Agenzia delle Entrate, specie se maggiore di quello dichiarato). Valore venale che potrà anche discostarsi dall'effettivo prezzo di vendita.


2)Alla domanda:

"se dovessi effettuare una stima sbagliata o se si decidesse di vendere i terreni ad un prezzo più alto o più basso della stima effettuata, quali sarebbero le conseguenze?"

Oltre a quanto detto al punto 1, in sostituzione della tassazione della plusvalenza, dovrebbe esservi ancora per il 2024 la possibilità di optare per la procedura di liquidare imposta sostitutiva del 16%, a prescindere se e quando si effettuarà veramente la vendita. L'imposta sostitutiva si liquida sulla base di una perizia di stima giurata (credo entro il 30.06.2024). In questo caso la casistica si amplia e, personalmente, non riterrei opportuno che la perizia venga redatta da un tecnico di famiglia o addirittura comproprietario.

Premetto che concordo con 3L e va ringraziato per aver ricordato il termine della rivalutazione dei terreni di cui potresti approffittare per poter diminuire il carico fiscale in una futura vendita.

1- La perizia non è obbligatoria anche se il notaio di fronte a 4000 mq di area edificabile te la consiglierà caldamente. La perizia ti permetterà di fare una vendita equilibrata con una tassazione corretta.

2- Quella che chiami stima comparativa è già una buona soluzione, in certi casi si potrebbe definire la migliore, però deve essere comparata ad effettive vendite e non alle tabelle che il comune utilizza per far pagare l'IMU. In assenza di comparabili resta il calcolo dei costi di costruzione con le operazioni che ti permetteranno di conoscere il valore del solo terreno.

3- Se la stima dovesse essere sbagliata potrebbero aprirsi diverse conseguenze che è noioso affrontare per esteso, ma capirai bene che qualcuno subirà danni e se fossero parecchi potrebbero cercare, alla fine del percorso, ed accertato che la perizia è veramente indifendibile, di rivalersi sul perito. Ecco perchè le stime costano e chi le fa per due spicci non sa quello che fa.

Cordialmente

Se ho ben compreso il concetto della plusvalenza, significa che se ad esempio la stima è pari a 100000€ e il suolo si dovesse vendere a 150000€ ci sarebbe una certa tassazione da pagare calcolata come X% di quei 50000€ in eccesso rispetto alla stima, corretto?

Per quanto riguarda la stima comparativa, sul sito dell'OMI - Consultazione valori immobiliari dichiarati, non sono riportati i valori dei suoli edificabili. Ho provato sui siti delle agenzie immobiliari ma attualmente non ci sono suoli edificabili in vendita. Ho provato a contattare direttamente le agenzie immobiliari e i notai ma accennano a qualche probabile valore al mq ma non forniscono alcun materiale concreto per la comparazione.

Pensavo quindi di passare alla stima indiretta facendo riferimento al valore di trasformazione, quindi
Valore del suolo=VF-CC-CA-U.

VF= valore fabbricato
CC= costi di costruzione
CA=costi accessori (costi di urbanizzazione e parcella dei tecnici)
U= utile dell'impresa stimato come il 20% di VF.

Potrebbe essere una soluzione? Oppure avete qualche suggerimento per ricavare i valori di precedenti compravendite? Perchè secondo me la stima comparativa è molto più realistica in quanto si basa su dati concreti, mi spiego meglio: se dovessi stimare con il valore di trasformazione un suolo per 100000€ ma effettivamente suoli con caratteristiche simili sono stati venduti al massimo a 60000€, ci sarebbe poca coerenza con la stima fatta.

Buonasera

Il valore IMU. I comuni hanno predisposto dei valori a mq. per i suoli edificatori da cui determinano la correttezza dell'imposta determinata dal contribuente.

Se ho ben compreso il concetto di plusvalenza........

La plusvalenza è data dalla differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo iniziale rivalutato.

Prezzo iniziale è quello dichiarato nell'atto di provenienza. A questo si possono aggiungere i costi sostenuti per opere di miglioramento, forse anche le spese di acquisto e poco altro ancora.

Per quello che mi risulta la plusvalenza va dichiarato tra i redditi diversi ed è assoggettata ad Irpef.

La relativa imposta credo che venga calcolata dall'Agenzia Entrate che, forse...., si basa sulla aliquota media degli ultimi 5 anni.

Nel vendere aree fabbricabili occorre tener nel dovuto conto tale aspetto.

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Soluzione alternativa a quanto detto sopra può essere quella di procedere ad una rivalutazione del valore iniziale, con perizia di stima del valore al 1° gennaio dell'anno corrente. La perizia deve essere giurata entro fine giugno. Sulla differenza tra il valore di stima e il valore iniziale occorre versare la cosidetta "imposta sostitutiva" del 16%. Non conosco ora i termini per il pagamento iniziale dell'imposta sostitutiva che prima poteva essere anche suddivisa in tre rate annuali.

E' una disposizione di legge transitoria di diversi anni addietro, che subisce proroghe di anno in anno e potrebbe non riproporsi o variare nell'aliquota (mi pare si partì con il 2%).

Se il valore effettivo di vendita si discosta da quello della stima vi è una casistica che richiede accurato approfondimento.

Buongiorno.

Per integrare la risposta di 3L.

1) Le spese di intestazione (imposte varie e onorari notaio in caso di acquisto - impste varie in caso di successione) sono certamente incrementative del valore iniziale.

2) Trattandosi di terreno parte edificabile e parte agricolo è opportuno dichiarare separatamente i valori.

Anche perchè (nel caso non venga effettuata la rivalutazione) la plusvalenza sulla parte edificabile viene tassata come reddito diverso (come giustamente ha detto 3L) e potrebbe finire in uno scaglione elevato, mentre la plusvalenza sulla parte agricola può essere assoggettata in sede di rogito all'imposta del 26%.

Ovviamente la scelta dipende dagli altri redditi del contribuente.

Saluti.

Ringrazio tutti per le risposte, al momento la pratica è ferma quindi per questo non ho risposto.
Intanto mi sono recato presso l'ufficio tecnico del mio comune e ho scoperto che non esistono tabelle di valutazione dei valori dei suoli edificabili e non esistono neanche le tabelle dei valori IMU (purtroppo).

Quello cha fo io è valutare gli annunci di vendita dei terreni edificabili del posto cui è collocata l'area edificabile.

Farsi un idea di quanto chiedono e poi adeguare il prezzo ricavato al metro quadro applicando dei coefficienti di congruità rispetto al bene oggetto di stima confrontato con quelli offerti in vendita, considerato anche la consistenza e la destinazione edificabile potenzialmente consentita, da secondo me un importo molto attendibile e vicino al più probabile valore di mercato.



Aggiungo che la eventuale tassazione sulla plusvalenza, non può certamente influenzare la determinazione del più probabile valore di mercato del bene.

Integro mio intervento precedente.

Per le aree edificabili:

-In assenza di sufficienti dati di compravendite similari per procedere con comparazioni, il metodo del valore di trasformazione può essere certamente idoneo, ma un giudizio su quale criterio di stima è il più adatto può essere espresso solo conoscendo il mercato del luogo.

-I valori ai fini IMU, qualora stabiliti dal Comune, sono puramente indicativi ed hanno come finalità solo quella di evitare accertamenti d'Ufficio per i contribuenti che dichiarano valori non inferiori a quelli deliberati. Altra cosa è il valore venale dello specifico immobile da stimare che può discostarsi notevolmente dai "valori IMU" in funzione di tutte le condizioni particolari dello stesso.

Per i terreni a destinazione agricola:

-per quanto mi risulta, la plusvalenza non si applica se:

a) il terreno viene alienato dopo 5 anni dall'acquisto;

b) la provenienza è per successione ereditaria.

-la necessità di una eventuale stima della porzione agricola quindi può essere dettata o dalla casistica elencata prima o da altre esigenze interne dei comproprietari.

Racconto la mia esperienza.

Innanzitutto non è obbligatoria la perizia sul valore. La chiede il notaio per scrupolo e per non avere rogne.

15 anni fa ho acquistato personalmente un piccolo terreno fabbricabile. Ho fatto una perizia di stima sul valore che ho fatto timbrare ed ASSEVERARE da un mio collega. Importo in perizia = a importo pagato = assegni pagati

Un anno dopo l'atto notarile sono stato accertato dall'Agenzia delle Entrate. Riassumendo l'AdE ha fatto stimare il bene dall'agenzia del territorio ed ha valutato il terreno un tot in più del valore. L'agenzia l'ha sovrastimato come fosse ubicato nella vicina località turistica. Tra mancate imposte e sanzioni l'importo che dovevo pagare era 9.000 euro. Ho fatto l'accertamento con adesione ed il preposto dell'agenzia delle entrate mi ha detto che non voleva nemmeno vederla la perizia asseverata. Disse" tanto so come funziona con le perizie….".

Ho dovuto fare una lunga relazione in cui spiegavo le problematiche urbanistiche del terreno e la lite pendente in corso. Come al mercato sono riuscito poi a spuntare una sanzione+imposte per un totale 2500 euro.

Ergo non perderei molto tempo preventivamente con la stima del valore venale perché rischi che, nel caso, nessuno ti legga la perizia. Anche perchè qualsiasi metodo di stima usi rimane un valore teorico di parte.

Secondo me la perizia di parte (giurata) serve per far intendere all'Agenzia che qualsiasi accertamento possa effettuare sarà oggetto di contestazione motivata in anticipo dalla perizia. Il fatto che sia di parte non vuol dire nulla, anche il ricorso è di parte. Anche il valore determinato dall'Agenzia è di parte se è per questo. La lite si fa tra due parti e ognuno ha le sue ragioni di parte e nessuno delle due ragioni può essere considerato un valore teorico.

La perizia giurata da tecnico estimatore non è una valutazione teorica, ma basata su elementi inconfutabili che determinano il più probabile valore di mercato dopo attenta analisi sullo stato dell'immobile e le sue caratteristiche e su dove si colloca nell'ambito del mercato immobiliare.

Buongiorno

Le stime legate ai trasferimenti magicamente sono ritornate di moda, erano state nel recente passato completamente abbandonate vista la loro inutilità, l'A.E. non le ha mai considerate.

Ora magicamente sono di nuovo in voga, il cng ci ha messo subito il cappello sopra.

In giro vi sono enti certificatori che abilitano il professionista a diventare estimatore professionale, con costi che superano ampiamente i mille €. per poche ore di lezioni (impari l'estimo in 15 ore di lezione). Non voglio altra polemica taccio.

In merito alle stime loro asseriscono che i prezzi desunti dall'OMI non si devono utilizzare, i prezzi desunti dalle riviste degli agenti immobiliari nemmeno, i prezzi dalla stima del costo di costruzione nemmeno a parlarne, i prezzi di mercato desunti da conoscenze dirette nemmeno e cosa si dovrebbe utilizzare????......... i prezzi indicati negli atti notarili....con l'aggiunta....... (loro dicono) depurati.

Da cosa?, come depurarli......(risposta) dal tuo buonsenso.

E la bontà del prezzo inserito nell'atto?????, dimenticano che in Italia c'è anche l'evasione.

Valla fare una stima in questo modo.

Rispondi in maniera teorica. La pratica è diversa perchè il cittadino e l'AdeE non solo allo stesso livello. In teoria potevo fare ricorso in tribunale con un avvocato+commercialista sapendo che l'AdE arriva fino in cassazione.




Valore venale su wikipedia:

"Il valore venale di un bene nei testi legislativi che disciplinano gli espropri, o il valore venale in comune commercio rintracciabile nei testi che disciplinano l'attività fiscale sono degenerazioni terminologiche del più probabile valore di mercato, uno degli aspetti economici della disciplina dell'Estimo. Il valore venale è il valore che un bene ha in un mercato di riferimento ideale ("comune"); si tratta perciò di un genere di dato costitutivamente teorico, in genere riferito concretamente ad un bene, ma può esserlo anche ad un diritto reale. È classicamente lo scopo di una perizia di stima."

Edit: Tutte le stime si basano su strumenti e valori teorici.

Usi il termine "inconfutabile" che significa: "Garantito da un'indiscussa validità, non suscettibile di confutazione; incontrovertibile, inoppugnabile, indiscutibile." che accostarlo alla parola STIME è un ossimoro.

Sono d'accordo. E' frustrante quel dubbio che ho ogni volta che debbo chiudere una stima. Sopratutto quelle per il tribunale con i CTP in agguato. Non a caso tra tecnici di solito ci si scambia sempre telefonate e pareri prima di chiuderle.