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Autore FRZ senza la firma dell'intestario catastale

sickboy

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 0 -  0 - Inviato: 14 Marzo 2019 alle ore 18:36

Buona sera un collega nel 2017 ha fatto un frazionamento di un appezzamento di terreno intestato ad un mio cliente senza l'apposizione della dello stesso.

Ha frazionato una parte dell'appezzamento in quanto in possesso di un'altra persona da oltre 50 anni. Possesso pacifico in quanto il mio cliente manco sapeva che lì era intestato a lui, succesivamente dovevano fare l'usocapione ma non lo hanno mai fatto.

Il collega dice di avere la lettera d'incarico firmata dalla persona che ha in possesso la parte di appezzamento.

Il collega ha fatto una cosa corretta? Rischia qualcosa? Perchè il mio cliente è un pò arrabbiato e vorrebbe andare da un avvocato o meglio mi ha detto che va dai "carabinieri"



Grazie

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Autore Risposta

EALFIN

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 0 -  0 - Inviato: 14 Marzo 2019 alle ore 19:19

La lettera di incarico è stata concepita allo scopo di esonerare il Catasto ed il Tecnico redattore da qualsiasi responsabilità in caso di redazione di un atto di aggiornamento che non viene firmato dal reale intestatario catastale ma da uno o più soggetti che si dichiarano possessori di fatto del terreno.

In casi simili bisogna valutare se il frazionamento sia stato fine a se stesso oppure ad esso è seguito anche un atto pubblico e/o denuncia di successione in quanto nel secondo caso la materia si fa più complicata.

L'essere intestatario catastale di un immobile ma non possessore materiale di detto immobile per oltre un ventennio, determina le condizioni per cui il possessore di fatto possa accedere alla richiesta di usucapione da inoltrare presso il competente Tribunale.

Quello che ti posso dire per mia esperienza di tecnico professionista, quando redigo un frazionamento di un terreno in cui sono presenti intestatari catastali viventi non firmatari in quanto non possessori di fatto, attuo tutte le procedure affinchè i medesimi non possano eccepire il lavoro svolto da me, pur se la lettera di incarico mi esonera al riguardo (non esonera però la fiducia del mio cliente se avrà problemi nei casi in cui non gli abbia messo a corrente dei reali pericoli e danni economici ai quali potrà incorrere se qualche intestatario catastale contesti il frazionamento eseguito)

Per farla breve il tuo cliente, da un punto di vista prettamente catastale, potrà al massimo richiedere in Catasto l'annullamento del frazionamento.

Ma detto annullamento è diverso dal ritornare in possesso dell'immobile per cui anche se otterrà l'annullamento del frazionamento non è detto che tornerà in possesso dell'immobile visto che manco sapeva della sua esistenza.

Per cui prima di andare dai carabinieri sarebbe il caso di contattare i diretti interessati e definire la situazione in via bonaria.

Poi bisogna anche vedere come e quando detto terreno è stato intestato in Catasto al tuo cliente.

Mi sono capitati tanti casi di particelle di terreno intestate in Catasto per errore a soggetti che non hanno mai avuto a che fare con detti terreni.

Oppure mi sono capitati casi di simili intestazioni verificatisi non per errore ma derivati da successione a favore di soggetti che non hanno mai accettato l'eredità del precedente proprietario de cuius.

Faccio un esempio:

- tre fratelli si sono divisi le proprietà dei genitori;

- uno dei tre fratelli emigra in Canada e non torna in Italia da tanti anni;

- un'altro dei tre fratelli muore e non lascia coniuge e/o figli;

- il fratello che si trova in Italia presenta la denuncia di successione del fratello defunto dichiarando come eredi, oltre a lui, anche il fratello residente da anni in Canada;

- il fratello residente in Canada, entro i 10 anni dalla morte del fratello che non lascia moglie (ovvero è premorta) e figli, non ha mai accettato l'eredità del fratello medesimo ovvero non ha in mano nessun elemento utile che possa provare di aver accettato la suddetta eredità nei termini di legge;

- il fratello residente in Canada non è in buoni rapporti con il fratello residente in Italia;

- il fratello residente in Italia, avendo deciso di donare ai figli un terreno pervenuto da successione del fratello deceduto da oltre 10 anni, decide di frazionarlo in due o più parti allo scopo di procedere alla donazione ai figli, il tutto nonostante non sia pieno intestatario catastale del medesimo terreno;

- il fratello Canadese si accorge di quanto operato dal fratello Italiano e decide di impugnare il frazionamento eseguito;

- il fratello Italiano si rivolge al Tribunale e fa decadere il fratello Canadese dalla qualità di erede del fratello deceduto senza moglie e figli.

A questo punto il problema è un frazionamento non firmato da tutti i possessori catastali oppure è un problema più importante relativo al fatto che il fratello Canadese non c'entra più nulla, giuridicamente, nell'eredità del fratello morto?

Spero di aver chiarito il concetto e di dare una mano a te, se sei un tecnico, allo scopo di non fare brutta figura con le parti interessate qualora ti diano incarico in merito alla definizione della problematica del frazionamento con lettera di incarico non firmato da tutti gli intestatari catastali

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rubino
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 0 -  0 - Inviato: 15 Marzo 2019 alle ore 07:14

Il tecnico redattore è responsabile di tutta la documentazione prodotta per l'approvazione dell'atto d'aggiornamento: la lettera d'incarico, introdotta con la circ. 49/t, ha il solo scopo di esporre le motivazioni per cui non sottoscrive l'atto l'intestato catastale e non solleva da nessuna responsabilità il tecnico e il dichiarante qualora il titolare di diritti reali sia vivente e reperibile, configurandosi fattispecie di reati anche nei confronti della p.a., oltre che mancanza deontologica perseguibile dal Consiglio di Disciplina. La dichiarazione resa nella lettera d'incarico che l'aggiornamento sia propedeutico all'usucapione deve contenere gli estremi della procedura già attiva in tribunale, l'unico competente all'accertamento dei requisiti previsti dal C.C. fra cui il possesso continuato nel ventennio, ovviamente contro l'intestato catastale.

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samsung

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 0 -  0 - Inviato: 15 Marzo 2019 alle ore 08:21

"rubino" ha scritto:
Il tecnico redattore è responsabile di tutta la documentazione prodotta per l'approvazione dell'atto d'aggiornamento:

la lettera d'incarico, introdotta con la circ. 49/t, ha il solo scopo di esporre le motivazioni per cui non sottoscrive l'atto l'intestato catastale e non solleva da nessuna responsabilità il tecnico... qualora il titolare di diritti reali sia vivente e reperibile,

configurandosi fattispecie di reati anche nei confronti della p.a., oltre che mancanza deontologica perseguibile dal Consiglio di Disciplina.

La dichiarazione resa nella lettera d'incarico che l'aggiornamento sia propedeutico all'usucapione deve contenere gli estremi della procedura già attiva in tribunale, l'unico competente all'accertamento dei requisiti previsti dal C.C. fra cui il possesso continuato nel ventennio, ovviamente contro l'intestato catastale.



Ci sono diverse prese di posizione piuttosto nette e pesanti.

Mi piacerebbe in particolare che ampliassi la seconda e terza affermazione. Sarebbero informazioni utili. Personalmente sono rimasto al fatto che non mi posso reinventare investigatore privato per smontare la balla che il fratello sta in Nigeria lavorando su di una piattaforma petrolifera e non ce la fa ad arrivare in tempo per la firma. E non mi risulta che tale passaggio di controllo sia previsto dagli standard di qualità che il CNG ha pubblicato.

Però sono sempre pronto ad imparare qualcosa che mi aiuti a lavorare meglio.

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rubino
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 0 -  0 - Inviato: 15 Marzo 2019 alle ore 09:01

La circ. 49/t è esaustiva dell'argomento. Il proprietario e/o intestato catastale sono gli unici che possono disporre pienamente del bene, salvo limitazioni per pubblica utilità ed ha il pieno diritto di rivolgersi al consiglio di disciplina per le eventuali mancanze deontologiche commesso dal tecnico ed al magistrato per essere stato leso nel suo diritto. Se il dichiarante invoca l'usicapione deve indicare che il procedimento giudiziario per il riconoscimento della proprietà è stato già promosso in tribunale, questo chiedono gli Uffici. In geolive c'è.

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Francesco2015

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 0 -  0 - Inviato: 15 Marzo 2019 alle ore 13:05

"sickboy" ha scritto:
Buona sera un collega nel 2017 ha fatto un frazionamento di un appezzamento di terreno intestato ad un mio cliente senza l'apposizione della dello stesso.

Ha frazionato una parte dell'appezzamento in quanto in possesso di un'altra persona da oltre 50 anni. Possesso pacifico in quanto il mio cliente manco sapeva che lì era intestato a lui, succesivamente dovevano fare l'usocapione ma non lo hanno mai fatto.

Il collega dice di avere la lettera d'incarico firmata dalla persona che ha in possesso la parte di appezzamento.

Il collega ha fatto una cosa corretta? Rischia qualcosa? Perchè il mio cliente è un pò arrabbiato e vorrebbe andare da un avvocato o meglio mi ha detto che va dai "carabinieri"



Grazie



Il tuo cliente può essere arrabbiato quanto vuole ma il terreno frazionato di chi è?

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EALFIN

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 0 -  0 - Inviato: 15 Marzo 2019 alle ore 20:57

Il tecnico è normale che può essere chiamato a rispondere di tutto quanto oggetto del suo operato ma la Circolare 49/T/96 parla di obbligo di inserire nella lettera di incarico una dichiarazione di assunzione di responsabilità da parte dei conferenti l'incarico e non del tecnico che sottoscrive solo per accettazione la stessa lettera d'incarico allo scopo di procedere ad atto di aggiornamento catastale privo delle firme di tutti i possessori.

Un tecnico serio non procede a frazionare un lotto dove sono presenti intestatari catastali non firmatari dei quali ne è conoscenza della loro esistenza in vita e che non risultino irreperibili perché magari risiedono ad esempio oltre oceano, ecc.

Quando a me capitano casi simili, l'ultimo a dicembre 2017, ho dovuto sudare non poco a far capire ad intestatari catastali solo di fatto, di una parte di una delle particelle interessate, che dovevano firmare un tipo frazionamento (dando loro assicurazioni che non avrebbero dovuto pagare manco un euro) e che avevano avuto la sfortuna di aver in passato incaricato un tecnico che ha redatto per conto loro un tipo di frazionamento dove è stata creata una particella derivata "allungata" di oltre 2 metri rispetto al reale confine ben delimitato da sempre con recinzione.

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rubino
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 0 -  0 - Inviato: 16 Marzo 2019 alle ore 07:02

La circ. 49/t parla di irreperibilita, di morte presunta, di condizioni oggettivamente ostative alla sottoscrizione ma se, come nel caso de quo, l'intestato catastale è noto e reperibile, posto che se è in atti possiede un titolo valido alla trascrizione, il tecnico non può dire che chi gli ha commissionato la prestazione professionale gli ha detto che sta in nigeria e che lui possiede il fondo per usucapione, sia perché la non residenza in loco non determina la perdita di diriti reali sia perché nessuno ha verificato e sancito con una sentenza che tizio ha i requisiti previsti dal C.C. per essere dichiarato proprietario per usucapione. Non agiamo con leggerezza, caro Collega: in un caso simile il magistrato ha perseguito anche il funzionario che ha approvato telematicamente il frazionamento.

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EALFIN

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 0 -  0 - Inviato: 16 Marzo 2019 alle ore 19:10

"rubino" ha scritto:
La circ. 49/t parla di irreperibilita, di morte presunta, di condizioni oggettivamente ostative alla sottoscrizione ma se, come nel caso de quo, l'intestato catastale è noto e reperibile, posto che se è in atti possiede un titolo valido alla trascrizione, il tecnico non può dire che chi gli ha commissionato la prestazione professionale gli ha detto che sta in nigeria e che lui possiede il fondo per usucapione, sia perché la non residenza in loco non determina la perdita di diriti reali sia perché nessuno ha verificato e sancito con una sentenza che tizio ha i requisiti previsti dal C.C. per essere dichiarato proprietario per usucapione. Non agiamo con leggerezza, caro Collega: in un caso simile il magistrato ha perseguito anche il funzionario che ha approvato telematicamente il frazionamento.



Pienamente d'accordo.

Non dobbiamo scordare che noi tecnici non ci dobbiamo limitare al sentito dire ma dobbiamo approfondire le materie che dobbiamo trattare (su tutti i campi) per evitare nei casi più favorevoli, rogne per perdite di tempo e danni di immagine.

Purtroppo fino a che il Catasto non diventi probatorio si avrà sempre l'incertezza dell'esatta procedura da eseguire in casi simili.

Diversi casi mi sono capitati nei miei tanti anni di professione, sia di frazionamenti, sia di accatastamenti e sia ai fini della predisposizione di documenti per cessioni a qualsiasi titolo di immobili intestati in Catasto ad altri e per i quali il soggetto firmatario non ne aveva potuto dimostrare la proprietà.

Prima di agire ho sempre fatto indagini, fatto firmare documenti del caso, ecc. da chi risultava solo intestatario e non possessore, fatti accertamenti per verificare che il reale possesso era effettivamente esercitato da oltre 20 anni dal soggetto che mi aveva incaricato, ecc. e almeno fino ad oggi nessun problema.

Anzi nei casi di divisione bonaria senza frazionamenti e senza atto pubblico, ho acquisito pure clienti nuovi quando hanno visto che il soggetto che mi aveva incaricato per fare in modo che venisse in possesso di una particella ben definita di terreno tale da poterlo dichiarare in A.G.E.A. , prendervi dei contributi previsti in materia, impiantarvi vigneti provenienti da titoli regolarmente acquisiti e/o già posseduti su altri terreni, ecc. . Quindi si sono accodati anche loro.

Naturalmente, come ripeto, il tecnico serio deve sempre prendere le opportune precauzioni prima di agire.

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aleviking

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 0 -  0 - Inviato: 18 Marzo 2019 alle ore 18:06

Sto affrontando un caso simile proprio in questi giorni; al punto c) della circolare si parla sia dei casi "per cause di forza maggiore (irreperibilità, morte presunta di persone fisiche, inesistenza o
soppressione di persone giuridiche)" sia dei casi di "procedimenti promossi da soggetti portatori di interessi legittimi, tesi al riconoscimento ovvero all’acquisizione della proprietà e dei diritti reali".

Quindi non necessariamente il proprietario formale deve essere irreperibile.

Io ho un caso di A che acquista (meno di venti anni fa) da B un pezzo di terreno recintato con muro, che comprende anche una porzione della particella confinante (intestata a C); sul fatto che tale porzione sia inclusa nella vendita non ci sono dubbi, a partire dalla quadratura indicata nell'atto: io penso che A potrebbe oggi firmare il frazionamento con lettera di incarico, senza dire niente a C, perchè punta al riconoscimento della proprietà (con sola voltura o rettifica di atto, poi questo lo vedremo).

Che dite ?

Di questo fatto che se " il dichiarante invoca l'usucapione deve indicare che il procedimento giudiziario per il riconoscimento della proprietà è stato già promosso in tribunale" avete riferimenti certi (sentenze, circolari, . . .) ?

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EALFIN

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 0 -  0 - Inviato: 18 Marzo 2019 alle ore 21:37

Nel 2015 mi sono trovato a frazionare una particella di mq. 65 intestata al soggetto confinante ma ricadente da oltre 40 anni nell'area recintata del mio cliente il quale doveva donare ai suoi rispettivi figli due rispettive porzioni frazionate della suddetta particella.

Da precisare che la suddetta particella era stata costituita nel 1975 dal tecnico del soggetto confinante in quanto nell'accatastare il suo edificio con corte annessa si era accorto che l'area suddetta ricadeva nel recinto del vicino.

Da precisare inoltre che il mio cliente non parlava con il vicino per diatribe legate a rapporti di vicinato.

Il mio cliente non aveva intenzione di inoltrare una causa di usucapione.

Nella lettera di incarico erano state descritte le motivazioni suddette ovvero anche che il proprietario confinante addirittura era stato lui, tramite il suo tecnico, ad accorgersi che la particella oggetto di frazionamento non apparteneva a lui già dal 1975.

Ebbene ho frazionato regolarmente ed ironia della sorte, proprio il giorno in cui il mio cliente ha ricevuto la notifica dell'Agenzia delle Entrate per apposizione di riserva visto che subito dopo il frazionamento era stata eseguita la voltura da trascrizione a seguito di donazione ai figli (con dichiarazione di possesso ultraventennale) della suddetta particella già frazionata, l'ex intestatario catastale confinante è deceduto.

Sono ormai passati 4 anni e nessuno degli eredi del suddetto ex possessore catastale ha mai rivendicato nulla.

Quanto sopra per precisare che purtroppo a volte vi sono dei casi dove rispettare alla lettera le disposizioni dettate da Circolari, ecc. non è di facile attuazione e/o non è conveniente.

In tali casi vale anche il buon senso ovvero, come nel mio caso descritto sopra, non è che in mancanza di un procedimento di usucapione regolarmente inoltrato presso le Autorità competenti, si possano rifiutare incarichi per frazionamenti.

E' anche evidente che se la suddetta particella non fosse ricaduta all'interno di un fondo recintato di sicuro da oltre 20 anni, anche per conoscenza mia diretta oltre che per la presenza di una pratica edilizia che ha autorizzato a suo tempo la recinzione (peraltro realizzata a cavallo del confine ed a spese comuni fra i confinanti), mi sarei rifiutato di frazionare senza aver prima preso ulteriori precauzioni in merito.

Per fortuna la mia Agenzia non rifiuta l'approvazione di tipi di frazionamento, come sembra qualche Agenzia provinciale faccia, qualora nessuno degli intestatari catastali sia firmatario dell'atto di aggiornamento Pregeo.

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m.m

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27 Giugno 2014 alle ore 11:08

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 0 -  0 - Inviato: 28 Settembre 2019 alle ore 15:36

Buongiorno.

Vorrei chiedere, se posso, un informazione tecnica.

Premetto che non sono un tecnico del settore e non sapendo a chi chiedere delucidazioni, provo in questo modo.

Nel caso di "Atto di aggiornamento non conforme all'art. 1, comma 8, del decreto ministeriale n. 701/1994"

viene comunicato agli intestatari dell'immobile e se segue la volturazione e in che tempi?

Grazie

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m.m

Iscritto il:
27 Giugno 2014 alle ore 11:08

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 0 -  0 - Inviato: 05 Ottobre 2019 alle ore 13:01

Buongiorno.

C'è qualcuno che potrebbe darmi una risposta alla domanda che ho posto in precedenza?

In attesa ringrazio anticipatamente.

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m.m

Iscritto il:
27 Giugno 2014 alle ore 11:08

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 0 -  0 - Inviato: 29 Gennaio 2020 alle ore 13:14

Grazie a tutti

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EFFEGI
f.g.

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16 Dicembre 2008

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Irpinia

 0 -  0 - Inviato: 29 Gennaio 2020 alle ore 15:56

"m.m" ha scritto:

Nel caso di "Atto di aggiornamento non conforme all'art. 1, comma 8, del decreto ministeriale n. 701/1994"

viene comunicato agli intestatari dell'immobile e se segue la volturazione e in che tempi?



Non viene notificato nulla agli intestatari catastali relativamente all'annotazione a cui fai riferimento.

Detta annotazione risulterà sulla visura catastale relativamente a tutte le particelle interessate dalla c.d. "Firma mancante".

Saluti.

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