Ciao a tutti,
mi sono appena iscritto a questo sito che reputo ben fatto e molto utile professionalmente.
vi scrivo per il seguente motivo
vorrei sapere quali sono i requisiti per cui un fabbricato possa essere definito "Magazzino Agricolo"
infatti sono stato incaricato come CTU a verificare la regolarità urbanistica di una costruzione per cui nel 2000 è stata rilasciata una concessione edilizia per magazzino agricolo ma che a tutt'oggi risulta ancora allo stato grezzo.
la cosa "complicata" è che il fabbricato si trova in una zona della città in cui sono stati sequestrati molti immobili per motivi di abuso edilizio...dai documenti forniti non si capisce se anche questo immobile è stato posto sotto sequestro o meno (credo che sia l'unico motivo per cui si trovi ancora allo stato grezzo).
Inoltre il giudice mi chiede di predisporre un progetto di comoda divisione della costruzione o eventualmente di stimarlo commercialmente
spero di ricevere presto vostre notizie e di essere stato chiaro nell'esposizione
un saluto e grazie a tutti

Ritengo, ma questa è solo una mia impressione, che il mazzino agricolo sia considerato tale quando è integrato in una struttura agricola, e che quindi detto manufatto sia visto alla stessa stregua del trattore o del motocoltivatore in quanto finalizzato a raggiungere il RD e RA del terreno e quindi quale Fabbricato Rurale !

questo è un quesito poco chiaro e molto articolato, quindi provo a rispondere, però sarebbe stato meglio conoscere i motivi per cui è causa, ma ci provo, smembrandolo e cercando di rispondere per gradi, perlomeno si continuerà una discussione che potrà essere utile in futuro, e...:

1)


Non si deve mai confondere quella che è l'attività catastale con quella urbanisti, perché non sempre collimano, anche se sarebbe ora e giustamente che ciò avvenga, per il semplice motivo che se si ponessero le condizioni per farlo, si potranno evitare, appunto tante possibilità di abuso!

A-) per quanto riguarda i motivi di ruralità se ne è parlato ampiamente e potrai fare la dovuta ricerca per desumerne le normative, come per esempio la risoluzione dell'AdE n. 7117 del 22/05/2007, oppure guardati la FAQ:

www.pregeo.it/modules.php?name=Forums&fi...

come pure tantissime discussioni che hanno trattato l'argomento, ecc...... che ti potranno essere utili per la redazione della CTU.

B-) spero converrai con me che, l'indagine commissionatati per ricostruire la regolarità urbanistica della costruzione, non c'entra per nulla con l'accatastamento della/e uiu di che trattasi, infatti questa/e devono essere censite entro trenta giorni da quando acquistano i requisiti, indipendentemente dalle opere di finitura e dalla loro regolarità urbanistica o meno.

2)


3)


non conoscendo né il luogo, e nemmeno le peculiarità dell'edificio, è difficile dirti se sia o meno utile dividere l'immobile e se la divisione arrechi o meno danni alle parti in causa.

comunque, in genere, un capannone non è difficile da dividere.

inoltre la stima del bene in discussione può essere fatta in diverse maniere, allo stato attuale, allo stato finito, nella sua interezza fisica, diviso, se con l'autorizzazione edilizia conforme al REC, o se condonato o condonabile, se con la destinazione d'uso assentita, con la destinazione d'uso eventualmente da acquisire, ecc.. ecc....

come vedi, le possibilità sono tante e tutte da vagliare, perchè se redigerai una CTU inesatta, incompleta e discutibile, porrai il giudice ed i legali di fronte ad un dubbio che per forza di cose li porteranno ad una discussione che non potrà fare altro che arrecare danno soprattutto a te stesso, quindi, coem disse Cicirchì ....

occhio alla canna e pallottola in canna!

cordialità

"... infatti sono stato incaricato come CTU ..."

Con tutti quei dubbi tu saresti un CTU???
Non sarebbe stato più "professionale" dire al giudice che questa materia non è sufficientemente di tua padronanza?

Vista poi "la tendenza" di certi giudici a prendere per oro colato la perizia del CTU, nonostante le osservazioni dei CTP, direi che la tua scarsa conscenza della materia rischia di creare seri ed immotivati danni al soggetto in causa.

Pur essendo professionisti, non possiamo essere anche onniscenti, MA dobbiamo avere l'onestà di ammettere i propri limiti.

Topo Gigio, parole sante!!!!!!

Allora, cerco di spiegare nel dettaglio tutta la situazione anche perchè credo che qualcuno (ad es. TOPO GIGIO) non abbia ben compreso la complessità delle cose e non dei quesiti.....

a marzo 2009 ho ricevuto un incarico di CTU i cui quesiti erano sostanzialmente questi
1. Individuare con riferimento ai titoli di provenienza il bene oggetto della massa da dividere e verificare l'attuale appartenenza alle parti specificando la misura di ciascuna quota
2. descrivere e rappresentare (graficamente e fotograficamente) i beni per cui è causa
3. predisporre un progetto di comod divisione con eventuali conguagli in denaro
4. ove il bene non sia comodamente ivisibile determinare il suo attuale valore di mercato
5. Rilevare se l’immobile presenta o meno i requisiti che ne garantiscano la legittimità urbanistica e ne consentano la commerciabilità ai sensi della L. 28.2.85 n. 47 e succ. modif.

la documentazione fornita dalle parti consisteva esclusivamente in due atti di compravendita (uno del terreno e uno fatto successivamente per terreno+frabbricato)

la controversia consiste in questo:
nel 2003, le parti in causa hanno acquistato dal sig. PINCO PALLINO – nella sua qualità di unico socio accomandatario e legale rappresentante della Società in Accomandita Semplice “SOCIETA' di PINCO PALLINO e C. S.A.S” – un fabbricato rurale in corso di costruzione sito NELLA MIA CITTA' con annesso terreno libero.
La parte Attrice, al fine di eliminare le difficoltà connesse alla gestione congiunta del suddetto bene, chiede di ottenere lo scioglimento della comunione costituita con l’atto pubblico di cui sopra e di disporre una consulenza tecnica per valutare il bene immobile in comproprietà al fine di redigere un progetto di divisione con formulazione delle rispettive quote; chiede inoltre, qualora non sia effettuabile detta divisione del bene, la vendita dello stesso secondo le modalità da determinarsi.

Dalla documentazione agli atti oltre che dalle ispezioni effettuate presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, si è riuscito a capire che
1) inizialmente, il terreno oggetto di controversia è pervenuto nel 2000, per la piena proprietà, alla società “SOCIETA' S.A.S. di COGNOME ATTORE Geom.NOME ATTORE & C.” con atto di compravendita intercorso tra il sig. PRORPIETAIO DEL TERRENO e il sig. PINCO PALLINO in qualità di Legale Rappresentante della predetta società “SOCIETA'”
2) Successivamente, a seguito del rilascio della concessione edilizia n. XXX/2000 del 28/11/2000 alla società “SOCIETA' di COGNOME E NOME ATTORE & C. S.A.S.” detta società ha realizzato, sul sopramenzionato terreno, il fabbricato rurale che attualmente vi insiste
3) Infine, il sig. PINCO PALLINO, nella sua qualità di Legale Rappresentante e unico Socio Accomandatario della società “SOCIETA' di PINCO PALLINO e C. S.A.S.”, con atto di compravendita, rogato nel 2003 ha venduto il predetto fabbricato rurale ed il terreno su cui sorge alle parti in causa

i beni oggetto di controversia sono
un fabbricato rurale (costituito da un piano interrato e uno fuori terra) avente una superficie di circa 75 mq per piano, in corso di costruzione, consistente nelle sole pilastrature e solai di calpestio e copertura, con annesso terreno, libero della costruzione che ne costituisce corte ed esclusiva pertinenza; il tutto – terreno occupato dalla costruzione ed annesso terreno libero pertinenziale – esteso circa mq. 2.600,00.

per quanto riguarda la situazione urbanistica c'è da dire quanto segue:
la zona su cui sorge il fabbricato è stata oggetto di diversi sequestri di immobili per abusi edilizi

visto la carenza della documentazione fornita e considerato che la zona è molto "calda" ho subito fatto delle ricerche circa la leggittimità urbanistica dell'immobile chiedendo al comune di poter avere copia della concessione edilizia rilasciata e degli elaborati grafici allegati alla stessa.....bene il comune mi ha risposto con una lettera in cui dichiarava che il fascicolo richiesto al momento non è reperibile in archivio

a questo punto ho richiesto alla conservatoria dei registri di potere effettuare la visione della conc edilizia...ma mi hanno risposto con una comunicazione in cui dicevano che a causa di un furto subito il titolo richiesto era irreperibile

sono andato nuovamente al comune e ho chiesto al dirigente del settore di rilasciarmi una dichiarazione di leggittimità o non legittimità urbanistica dell'immobile in questione...ma quello si è rifiutato e sono ancora in attesa di risposta alla mia richiesta per iscritto

a questo punto ad agosto consegno la mia perizia rispondendo solo ai primi due quesiti e spiegando le motivazioni per cui non ho potuto rispondere ai rimanenti tre

l'altro ieri mi arriva una comunicazione del tribunale con cui il giudice mi informa che la parte attrice ha depositato copia della conc edilizia e quindi di continuare l'incarico rispondendo ai quesiti lasciati in sospeso.

dato che da una prima visione della conc edilizia sono emersi i seguenti piccoli "vizi":
- sulla copia della concessione presente agli atti non è leggibile la data del rilascio della stessa (spunta solo la scritta "concessione edilizia n. XXX del_________) anche se dalla lettura dei titoli si evince che sia stata rilasciata nel 2000
- che dal controllo delle planimetrie di progetto la scala interna è leggermente diversa da quella esistente
- che manca un timbro del comune con cui si certifichi che le copie depositate sono conformi all'originale
-che i lavori sarebbero dovuti essere ultimati nel 2003 (tre anni dopo il rilascio della concessione) ma lo stato di fatto è ancora a grezzo (quindi potrebbe l'immobile potrebbe essere stato sottoposto a sequestro e trovarsi tutt'ora in questo stato)

mi chiedevo se magari qualcuno sapesse darmi un aiuto concreto su come poter portare avanti il nuovo incarico

il mio probelma principale è capire se l'immobile è urbanisticamente in regola o meno infatti se dovesse risultare in regola potrei pensare alla divisione (e in questo caso vorrei sapere quali sono le caratteristiche dimensionali che deve avere il fabbricato) ed eventualmente alla stima...se invece dovesse risultare non in regola non avrebbe senso nè la divisione nè la stima.

mi scuso per la lunghezza del post e sperandoo di essere stato più chiaro del precedente resto in attesa di vostre risposte e/o consigli

grazie

Salve,
soprassiedo a quanto scritto da chi mi precede, con i quali in parte concordo, perché dal modo di come hai posto il primo quesito, si denota molta superficialità e non dà modo a chi ti vuole rispondere di avere quelle informazioni sufficienti e chiare per poterlo fare esaustivamente!
dunque, in base alle le tue integrazioni :



R. 1-4 ) qui, per la semplicità dei quesiti, non c'è bisogno di dare particolari indicazioni.


R. 5 ) Nella tua veste di consulente del giudice hai diritto che ti vengano forniti tutti i documenti che sono necessari per dirimere la questione e, per le azioni reticenti dei funzionari a cui ti devi per forza rivolgere, non devi fare altro che segnalare la cosa al giudice, il quale emetterà una ordinanza o quant'altro necessario per scoprire la verità.
quindi la prima cosa che devi chiedere al Comune è il certificato di destinazione urbanistica, nel quale l'Ufficio Urbanistica certificherà la reale destinazione urbanistica dell'area oggetto di controversia, gli indici di fabbricabilità, i vincoli eventuali e quant'altro prevede il PRG ed il REC.
fatto questo, non ti sarà difficile dire come stanno le cose....



R. A- ) Qui, se la costruzione edilizia risponde alle norme urbanistiche in vigore, constaterai che i rogiti intervenuti sono regolari, se invece la costruzione risulta abusiva, dovrai segnalare le inefficacia del rogito.



R.B-) tu non ti devi curare della zona, ma solo ed esclusivamente dell'immobile che devi periziare ed il comune non può esimersi dal rispondere e, nel qual caso lo faccia, devi comunicarlo al giudice, inviando copia conforme della comunicazione al comune



R.C -) scusa tanto, che c'entra l'Ufficio del Registro?
hai fatto una gaffe ed in quanto tale ti hanno burlato!





R. D-) E' ovvio che ti hanno risposto in codesta maniera!
Non Hai titolo a fare questa richiesta a meno che fai una denuncia ai Carabinieri per abuso edilizio, ma non è una strada percorribile e, rischieresti molto!
come ho già detto, devi richiedere in bollo la certificazione di destinazione urbanistica e, poi, certificare tu l'eventuale abuso!!




R. E-) E HAI FATTO MALE!!
non è giustificabile la consegna di una perizia incompleta!




R. F1.- Richiedi la copia conforme interamente leggibile!
R. F2.- Dal momento che i lavori non sono ultimati, devi solo far presente la difformità , invece si preoccuperà chi completerà il lavoro al momento opportuno.
R. F3.- già detto al punto F1.
R. F4.- già detto al punto F2, del sequestro ipotetico ti devi interessare a fondo, e se c'è lo vedi in Tribunale!
R. F5.1.- Sì ma le conclusioni le devi tirare tu !
R. F5.2.- Idem!

cordialità

"1. Individuare con riferimento ai titoli di provenienza il bene oggetto della massa da dividere e verificare l'attuale appartenenza alle parti specificando la misura di ciascuna quota
2. descrivere e rappresentare (graficamente e fotograficamente) i beni per cui è causa
3. predisporre un progetto di comod divisione con eventuali conguagli in denaro
4. ove il bene non sia comodamente ivisibile determinare il suo attuale valore di mercato
5. Rilevare se l’immobile presenta o meno i requisiti che ne garantiscano la legittimità urbanistica e ne consentano la commerciabilità ai sensi della L. 28.2.85 n. 47 e succ. modif."
ORDINARIA AMMINISTRAZIONE PER UN CTU, anzi direi che si tratti di un quesito STANDARD.

"il mio probelma principale è capire se l'immobile è urbanisticamente in regola o meno"
.. E PER QUESTO HAI BISOGNO DI UN AIUTINO DALL'UFFICIO TECNICO?
non sai leggere un piano regolatore, un regolamento edilizio, le norme tecniche di attuazione, oppure hanno "perso" anche quelle documentazioni?

" ho richiesto alla conservatoria dei registri di potere effettuare la visione della conc edilizia..."
spero che tu non voglia dire conservatoria dei registri immobiliari...

.. E i CTP che ti dicono?

rimango della mia idea: lascia perdere, fai quello di cui sei capace, non credo che qui troverai quello che effettivamente ti serve per risolvere il problema.

Con immutato rispetto professionale, tanti auguri.

perciò...a me interessa sapere se ci sono delle caratteristiche particolari che deve avere un magazzino rurale per essere definito tale, tenendo conto che eventualmente dovrei predisporre la divisione dei beni....se lo sapete bene sennò grazie lo stesso


tutta sta polemica sul fatto che sia o non sia ingrado di fare il CTU o sulla presunta difficoltà dei quesiti posti (di cui tra l'altro mi pare di non avere mai fatto parola) mi sembra del tutto fuoriluogo oltre che sterile

P.S.
ci tengo a precisare quanto segue:
- il fatto che sia stata rilasciata la concessione edilizia non significa che il fabbricato sia in regla, infatti il "trucco" per abusare era proprio quello di farsi rilasciare concess edilizie per magazzini agrcoli per poi farli diventare delle belle villette
in particolare le metodologie d'abuso erano due
1. farsi rilasciare la concess per un terreno agricolo molto ampio, costruire, frazionare il terreno e richiedere una nuova concess edilizia e così via
2. utilizzare l'indice di edificabilità di 0,10 al posto dello 0,03

poi volevo precisare che prima di consegnare la perizia ho parlato col giudice sulla difficoltà di reperire la concessione edilizia ed è stato proprio lui a dirmi di consegnare senza dare risposta ai citati quesiti...naturalmente ho dato tutte le necessarie spiegazioni ed ho allegato sia le richieste da me effettuate e protocollate presso l'uff tecnico sia le risposte ricevute per vie cartacee (firmate e timbrate dal dirigente del settore).

per quanto riguarda la conservatoria dei registri....vi informo che anche le concessioni edilizie rilasciate vengono conservate in tale ufficio e che (se richiesto) è possibile effettuare la lettura del titolo.
inoltre credo proprio di non essere stato affatto burlato...visto che mi hanno rilasciato una attestazione scritta e firmata con riferimento alla data del furto della denuncia ai carabinieri.

con immutata stima verso tutti gli utenti del forum
un saluto cordiale a tutti voi

l'esperienza e lo sviluppo di questo post, sta a dimostrare come non si dovrebbe rispondere ad una quesito chiaramente incompleto e reticente!

e, mi sta bene, perché ho perso del tempo a rispondere avendo intuito, a torto, che trattavasi di quesito posto da un collega non completamente esperto in mansioni di CTU.

invece è stato un quesito a trabocchetto, e ci sono caduto!

per chiarezza, debbo dire a orys che:
- tutti sappiamo delle notifiche delle autorizzazioni edilizie, che i comuni fanno all'AdE , ma dubito molto sull'utilizzo per gli scopi extra-ufficio, o almeno dovrebbe.
- per quanto riguarda le caratteristiche che devono possedere i fabbricati rurali, non puoi chiederle ai frequentatori del forum, ma devi ricavarle dalla consultazione del PRG, dalle norme attuative e dal regolamento edilizio comunale, come ti è stato ampiamente detto nelle precedenti risposte.

vedi orys,
la polemica è nata e sviluppata per la tua errata ed incompleta, per non dire reticente, esposizione del quesito!
e quindi, per questo, non devi prendertela con chi ti sollecita al rispetto delle normative deontologiche!
cordialità

ok
grazie mille a tutti per le risposte precise e professionali ricevute e per l'attenzione dedicata al mio post (che a quanto pare è stato poco chiaro, incompleto e reticente fin dall'inizio)
siete sicuramente stati d'aiuto


un grazie particolare a geoalfa che nel post Inviato: Lun Ott 26, 2009 5:15 am è stato davvero (e non lo dico in tono ironico) chiaro e preciso in ciascuna risposta

sicuramente la prima cosa che farò è richiedere il certificato di destinazione urbanistica e poi darò una lettura approfondita al PRG
purtroppo per quanto riguarda la conc edilizia ed i relativi elaborati grafici credo che avrò molta difficoltà ad ottenere l'attestazione che i documenti forniti da parte attrice siano copia conforme all'originale in quanto l'originale (a quanto pare) è "sparito"...ma anche qui vedrò come potrò fare....
in ogni caso vi terrò informati sullo sviluppo delle cose
un abbraccio e grazie ancora