Decreto salva casa 2024 luglio 2024 , cosa si può sanare

Sarà più facile regolarizzare il monolocale a pianterreno che in origine era destinato ad ospitare un esercizio commerciale o un laboratorio artigianale.

Diventerà più semplice anche sistemare il “sottotetto” che, un tempo, era una semplice soffitta o un deposito e che negli anni si è trasformato in un vero e proprio mini-appartamento.

Ecco cosa prevede il testo

Il decreto prevede una serie di norme che puntano a velocizzare le procedure di recupero e rigenerazione edilizia, sanando e regolarizzando“lievi difformità edilizie“ che, in alcuni casi, si pongono d’intralcio alla compravendita di beni immobili a causa di normative cambiate rispetto a quando questi erano stati acquistati la prima volta.

La regolarizzazione sarà possibile ma solo a determinate condizioni.

1) Quella che siano rispettate le condizioni igienico-sanitarie.
Sarà, infatti, necessario ristrutturare le unità immobiliari in modo che rispettino gli altri requisiti di igiene, come il rapporto aeroilluminante(ovvero il rapporto tra superficie vetrata e superficie di pavimento).

2) Restano quindi in in vigore le deroghe per corridoi, disimpegni, bagni, ripostigli e comuni montani sopra i 1.000 metri.

3) Potranno ottenere l’abitabilità, requisito fondamentale per la compravendita di un appartamento, anche i monolocali di piccole dimensioni.

4) Sono ridefiniti i parametri relativi ai requisiti delle abitazioni, anche in termini igienico-sanitari, superando quelli previsti finora,come segue:
A - L’altezza minima di un’abitazione viene abbassata a 2,40 metri rispetto ai 2,70 attuali;

B - Abitabilità per i monolocali con una superficie minima di 20 metri quadrati per una persona rispetto ai 28 attuali;

C - L a superficie minima diminuisce anche di fronte a un’abitazione per due persone, passando dai 38 metri quadri attuali a 28.

Nuove norme sulle ‘tolleranze costruttive

Ai nuovi parametri segue la norma sulle così dette:

4 - Tolleranze costruttive, riferite alle differenze tra gli interventi effettuati su un immobile e quelli effettivamente autorizzati all’inizio dei lavori.

5 - Per immobili con superficie inferiore ai 60 metri quadrati, la tolleranza viene aumentata fino al 6%.

6 - Tolleranza che si applica anche a tutti quei lavori svolti entro il 24 maggio 2024.

Restano immutati i parametri già indicati e riferiti ad abitazioni con metratura maggiore:

A - 2% per immobili con superficie utile superiore ai 500 metri quadrati;

B - 3% per immobili con superficie utile tra i 300 e i 500 metri quadrati;

C - 4% per immobili con superficie utile tra i 100 e i 300 metri quadrati;

D - 5% per immobili con superficie utile fino ai 100 metri quadrati.

Destinazione d’uso degli immobili

7 - E' sempre consentito il cambio di destinazione d’uso di un immobile all’interno della stessa categoria funzionale :
(residenziale; turistico-ricettiva; artigianale e industriale; direzionale, commerciale e socio-sanitaria; agricolo-zootecnica ).

8 - La competenza per la disciplina del passaggio alla ca tegoria ‘residenziale’ per gli immobili posti “ al primo piano fuori terra o seminterrati” non spetta più al Comune di riferimento ma alla Regione.

9 - Il decreto lascia maggiore libertà di intervento edilizio anche per quanto riguarda vetrate applicabili in tutti i porticati, indipendentemente se siano più o meno sporgenti rispetto all’edificio che li ospita.

10 - Prevede la possibilità di ristrutturazione e recupero dei sottotetti, al fine di ampliare l’offerta abitativa senza, però, consumare nuovo suolo.

Rientrano nella sanatoria non solo i monolocali che di solito sono al pian terreno degli edifici ma anche le mansarde o i mini-appartamenti ricavati da abitazioni più grandi.

E’ il caso, ad esempio, di una casa che viene divisa per dare un tetto ai propri figli o, semplicemente, per creare un B&B.

Per il recupero dei sottotetti sono previste deroghe anche ai limiti di distanza tra gli edifici, secondo quanto stabilito da ciascuna regione.

11 - Vengono allungati i tempi per l’intervento di rimozione o demolizione di eventuali abusi edilizi.
Attualmente, il termine per sanare l’eventuale abuso prima della confisca da parte del comune è fissato a 90 giorni, ma il decreto porta questa scadenza a 240 giorni (8 mesi), in casi di particolari situazioni di salute o socio-economiche.


Come cambia il Salva Casa nella nuova versione.

Tra le più rilevanti novità , c'è l’emendamento che estende il perimetro della sanatoria per le difformità parziali e amplia la definizione di variazioni essenziali per includere aumenti significativi di cubatura o superficie di solaio.
Sul cambio della destinazione d’uso degli immobili, la novità è che che sarà più semplice.

A) Tolleranze del 6% per mini appartamenti
Le differenze tra quanto autorizzato e quanto effettivamente realizzato possono ora arrivare fino:

--> al 6% per gli immobili sotto i 60 metri quadrati, rispetto al precedente

--> al 5% per tutti quelli sotto i 100 metri quadrati.

Questo significa che per interventi effettuati entro il 24 maggio 2024, il superamento dei parametri previsti non costituirà violazione edilizia se entro i limiti del 6% delle misure autorizzate per altezza, distanze, cubatura, superficie coperta e altri parametri delle singole unità immobiliari.

Questa nuova tolleranza si aggiunge a quelle già in vigore:
--> 2% per superfici superiori a 500 metri quadrati,
--> 3% tra 300 e 500 metri quadrati,
--> 4% tra 100 e 300 metri quadrati,
--> 5% fino a 100 metri quadrati.

B) Destinazione d’uso semplificata

I cambi di destinazione d’uso sono stati significativamente semplificati con l’introduzione di norme uniformi, indipendentemente dalla necessità di eseguire opere (a differenza della versione precedente che contemplava solo cambiamenti senza opere).
Secondo le nuove disposizioni, i cambi di destinazione senza opere richiederanno una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA), mentre quelli che implicano opere necessiteranno di un titolo abilitativo specifico.
Questa revisione permette la trasformazione di locali al piano terra o seminterrati in residenze, conformemente alle normative regionali vigenti.
I locali al piano terra o seminterrati potranno essere trasformati in residenze, in base alle normative regionali.

C) Mansarde e sottotetti Recupero dei sottotetti e micro appartamenti
Per incentivare l’ampliamento dell’offerta abitativa senza consumare nuovo suolo, è previsto il recupero dei sottotetti, anche derogando ai limiti di distanza tra edifici.

Inoltre, introduce l’abitabilità per i micro appartamenti con superfici e altezze ridotte:
I monolocali potranno essere abitabili con una superficie minima di:
--> 20 metri quadrati per una persona (invece di 28) --> 28 metri quadrati per due persone (invece di 38).

--> L’altezza minima interna passa da 2,7 metri a 2,4 metri, a condizione che gli edifici siano adeguatamente ristrutturati per garantire standard igienico-sanitari.
D) Regolarizzazione degli Immobili Pre -1977 e variante in parziale difformità

Il decreto “Salva Casa” introduce significative modifiche per la regolarizzazione degli immobili costruiti prima del 1977 e per le varianti in parziale difformità.
Secondo le nuove disposizioni, questi interventi possono essere regolarizzati anche retroattivamente.
Per provare l’epoca dei lavori, sarà possibile utilizzare dati catastali, riprese fotografiche o altre prove documentali. In alternativa, un professionista potrà certificare sotto la propria responsabilità l’anno di esecuzione dei lavori.

E) Si prevede che il proprietario presenti una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) e, nel caso di parziale difformità, paghi una sanzione.
Per le varianti essenziali, questa opzione non sarà disponibile.
Le parziali difformità potranno essere regolarizzate trattandole come tolleranze costruttive, evitando così ulteriori sanzioni.

F) Le difformità e gli abusi sulle parti comuni di un condominio non potranno più bloccare i lavori di riqualificazione di un appartamento, né le irregolarità presenti in un singolo immobile fermeranno le opere sulle parti comuni dell’edificio.

La nuova norma stabilisce che, per dimostrare la regolarità delle singole unità immobiliari, non saranno considerate le difformità riscontrate nelle parti comuni dell’edificio, e viceversa.

G) Pergole bioclimatiche e vetrate panoramiche amovibili - Nuove regole.
Il catalogo delle opere di edilizia libera si arricchisce ulteriormente con l’inclusione delle pergole bioclimatiche, strutture dotate di coperture di lamelle orientabili per proteggere dagli agenti atmosferici.
La modifica permette la realizzazione di pergole, comprese quelle bioclimatiche, senza necessità di titolo abilitativo, a condizione che non determinino la creazione di spazi chiusi permanenti.

H) VE PA, è stato introdotto un freno alle Ve pa, vetrate panoramiche amovibili, che non potranno essere installate sui porticati pubblici o sui fronti esterni degli edifici prospicienti aree pubbliche senza specifici permessi e autorizzazioni.

I) Opere incompiute e altre disposizioni Sblocco
Il decreto include anche l’emendamento “Sblocca incompiute“, che permette ai Comuni di utilizzare le somme derivanti dalla regolarizzazione delle difformità urbanistiche e dall’alienazione di immobili interessati da abusi per completare o demolire le opere pubbliche incompiute.
Inoltre, il decreto prevede una sanatoria anche per gli interventi soggetti a vincoli che, prima dell’entrata in vigore del nuovo Codice dei beni culturali del 2006, pur essendo stati autorizzati dal Comune, non avevano il preventivo accertamento della compatibilità paesaggistica.

Infine, i Comuni possono estendere da 90 a 240 giorni i tempi per rimuovere gli abusi edilizi, in caso di necessità urgenti di salute o situazioni economiche difficili dei residenti.

Decreto Salva-Casa per mansarde e sottotetti

Il Decreto Salva-Casa prevede semplificazioni e maggior tolleranza per il recupero di lievi abusi edilizi e difformità, ma bisogna porre massima attenzione alle norme regionali e locali.

Ecco cosa prevede il Decreto Legge n. 69 detto Salva-Casa, pubblicato il 29 maggio 2024:
-> Un alleggerimento dell’iter per sanare le difformità edilizie lievi.
-> Non è un vero “libera tutti”, si deve sempre controllare eventuali restrizioni legate a leggi locali.
-> Per quanto riguarda i sottotetti (e seminterrati) sono stati approvati dalla Commissione Ambiente gli emendamenti che prevedono l’abitabilità di mini case di soli 28 mq per due persone e di 20 mq per una persona.

Cosa prevede il Decreto-Salva casa?

Ecco un riepilogo delle tre tipologie di difformità che potranno essere sanate con il Salva Casa, una sorta di condono edilizio soft del 2024:

A ) Tolleranze esecutive: sono irregolarità geometriche:

-> modifiche alle finiture degli edifici di minima entità.

-> diversa collocazione di impianti e opere interne.

Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 sono incluse, ad esempio, tra le tolleranze esecutive:

-> il minor dimensionamento dell’edificio.

-> la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali.

-> le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni.

-> la difforme ubicazione delle aperture interne.

-> la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria.

B ) Difformità edilizie interne (tolleranze costruttive):

1 -> Sono considerati gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024..

2 -> Restano del 2% per una superficie superiore a 500 metri quadri, passano:

---> al 3% per una superficie tra i 300 e 500 metri quadri

---> al 4% per una superficie tra i 100 e 300 metri quadri

---> al 5% sotto i 100 metri quadri.

C) Difformità non più sanabili per la “doppia conformità” sono:

-> interventi che potevano essere sanati al momento della loro realizzazione ma non lo sono più a causa del principio della “doppia conformità”.

Questa norma richiede che l’intervento sia conforme sia alla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione sia a quella in vigore al momento della richiesta del titolo edilizio.

La doppia conformità impediva finora la sanatoria di molti interventi classificati come parziali difformità, anche se conformi agli standard urbanistici dell’epoca di realizzazione.

Il decreto Salva-Casa semplifica la normativa, richiedendo la doppia conformità solo nei casi più gravi.

Queste tre tipologie di irregolarità rappresentano diversi livelli di complessità e gravità, e questo condono edilizio del 2024 offre un’opportunità per regolarizzare tali situazioni.

D) Il silenzio assenso
Novità anche per quanto riguarda le tempistiche: si introduce il “silenzio assenso”.
Significa che se l’amministrazione non risponde, entro i termini previsti, l’istanza si considera accettata.

In particolare:
--> Se il permesso è in sanatoria devono rispondere in 45 giorni
--> Per la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA), invece, devono rispondere entro 30 giorni.
La legge Salva Casa consente, tra l'altro, di superare il principio della doppia conformità anche per le difformità essenziali, permette:

-> I cambi di destinazione d'uso con opere con la SCIA

-> Modifica ancora lo stato legittimo dell'immobile

Il testo definitivo del DDL di conversione in legge del DL 69/2024, Salva Casa approvazione definitiva il 28 luglio che ingloba tutti gli emendamenti.

Principali emendamenti che hanno modificato il testo originario.

1) Recupero dei sottotetti
Al fine di incentivare l’ampliamento dell’offerta abitativa limitando il consumo di nuovo suolo, gli interventi di recupero dei sottotetti sono comunque consentiti, nei limiti e secondo le procedure previsti dalla legge regionale, anche quando l’intervento di recupero non consenta il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, a condizione che siano rispettati i limiti di distanza vigenti all’epoca della realizzazione dell’edificio, che non siano apportate modifiche, nella forma e nella superficie, all’area del sottotetto, come delimitata dalle pareti perimetrali, e che sia rispettata l’altezza massima dell’edificio assentita dal titolo che ne ha previsto la costruzione.

2) Variazioni essenziali sanabili: ecco come si regolarizzano
Viene superato il principio della doppia conformità anche per le difformità essenziali, per andare oltre alle differenze regionali.
Le variazioni (che possono comprendere ad esempio gli aumenti di cubatura), in ogni caso, dovranno essere contemporanee al titolo abilitativoe conformi alla normativa edilizia all'epoca dell'intervento e a quella urbanistica del momento di presentazione della domanda di sanatoria.

3) Varianti antecedenti al 1977
Si consente la regolarizzazione di varianti in corso d'opera in parziale difformità dal titolo abilitativo rilasciato prima del gennaio 1977, anche non rientranti nelle tolleranze del DL Salva Casa 'prima versione'.

Per dimostrare la datazione dei lavori, si potranno utilizzare documenti catastali, fotografie o altri atti, e in mancanza sarà un professionista tecnico a provvedere all'attestazione del momento di realizzazione dei lavori (con responsabilità propria).
In questo caso, l'abuso edilizio si regolarizzerà con la presentazione di una SCIA in sanatoria e il pagamento di una sanzione.

4) Stato legittimo
Le irregolarità presenti sulle parti comuni oppure in un singolo appartamento non potranno bloccare i lavori in corso, rispettivamente, in unappartamento e sulle parti condivise.

5) Pergole bioclimatiche in edilizia libera
Entrano nell'ambito dell'edilizia anche le pergole bioclimatiche, che si sommano quindi alle Ve Pa anche sui porticati.
Esse devono essere addossate o annesse agli immobili o alle unità immobiliari, "anche con strutture fisse necessarie al sostegno e all’estensionedell’opera".
In ogni caso, l'installazione non potrà "determinare la creazione di uno spazio stabilmente chiuso, con conseguente variazione di volumi e di superfici".

6) Ve PA sui porticati
Per quel che riguarda le VePA, una modifica apportata in sede parlamentare restringe leggermente il campo, specificando che potranno essere realizzate sui porticati eccetto quelli "gravati, in tutto o in parte, da diritti di uso pubblico o collocati nei fronti esterni dell’edificio prospicienti aree pubbliche", caso nel quale servirà il permesso di costruire.

7) Abitabilità: ok ai monolocali di 20 metri quadrati
Saranno considerate abitabili le abitazioni con un'altezza di 2.40 metri e una superficie totale di 28 metri quadrati se ci sono due persone, mentresi scende a 20 metri per il monolocale singolo (una persona).
Il progettista potrà asseverare le conformità sopracitate, ma solo se abbinate a interventi di recupero propedeutiche al miglioramento igienico-sanitario dell'immobile.

Senza le condizioni di cui sopra, i limiti restano fissati a:
--> 2.70 metri come altezza minima

--> 28,00 metri quadri di superficie per una persona

--> 38,00 per due persone.

8) Cambi di destinazione d'uso anche con opere
Il DDL di conversione arriva a un'ulteriore semplificazione per quel che riguarda i cambi di destinazione d'uso, che nella prima versione del Salva Casa venivano consentiti - con la SCIA - solo se realizzati senza opere edilizie.
La legge di conversione amplia quindi la portata della misura, consentendo i mutamenti d'uso con SCIA anche con opere.

Nello specifico:
> Si chiarisce che sono considerati cambi d'uso senza opere quelli con attività di edilizia libera;
> I cambi di destinazione d'uso saranno consentiti sia senza opere che con opere;
> I piani urbanistici potranno consentire i cambi di destinazione d'uso di primi piani e seminterrati, allorquando ciò sia consentito dalle leggi regionali.

9) Rimozione abusi edilizi: in determinati casi si arriva a 240 giorni
Il termine per la demolizione degli abusi edilizi potrà passare da 90 ad un massimo di 240 giorni "nei casi di serie e comprovate esigenze di salute dei soggetti residenti nell’immobile all’epoca di adozione dell’ordinanza o di assoluto bisogno o di gravi situazioni di disagio socio-economico, che rendano inesigibile il rispetto di tale termine".

10) Tolleranze costruttive al 6% per gli immobili sotto i 60 mq

[size= 10px]Arriva fino 6% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie inferiore ai 60 mq.[/size]

11) Ristrutturare un sottotetto in centro storico: norme e vincoli

[size= 10px]Le principali norme e gli eventuali vincoli per rendere la tua dimora storica più moderna e confortevole.[/size]

Le norme “classiche” che valgono per le ristrutturazioni di tutte le abitazioni, i permessi e le regole “speciali” per ristrutturare la mansarda in centro storico.

Che la mansarda si trovi in centro storico o meno, la prima norma su cui ci si dovrà informare è la Legge per il recupero dei sottotetti della propria Regione.

Essa infatti stabilisce una serie di regole sulla ristrutturazione, e spesso ci sono delle ulteriori specifiche proprio sulle costruzioni nei centri storici.

Altezze medie, minime e luminosità del sottotetto in centro storico da recuperare.
In tutta Italia una qualsiasi stanza, per essere considerata abitabile, deve avere un’altezza interna di almeno 2,70 m.
Per i sottotetti è ammessa un’altezza inferiore, pari a 2,40 m.

Le Leggi regionali per il recupero dei sottotetti prevedono altezze medie e minime che possono essere inferiori a quelle nazionali, inoltre esistono ulteriori deroghe (con altezze ancora più basse) in caso di abitazioni in centro storico o in zone montane.
Queste norme regolano anche la luminosità naturale minima richiesta, si tratta del Rapporto Aeroilluminante (cioè il rapporto tra le superfici delle finestre e quella del pavimento).
A livello nazionale il Rapporto Aero Illuminante è 1/8 ma le Leggi regionali per il recupero dei sottotetti hanno valori molto diversi, in alcuni casi si arriva a 1/16.
Alcuni Comuni possono inoltre prevedere ulteriori vincoli proprio nei centri storici, non solo:
- Per quanto riguarda le altezze ma anche per altre caratteristiche (materiali, colori, ecc).
- La trasformazione di un vano accessorio in un locale abitabile;
- La compravendita di costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia;
- La variazione quantitativa rispetto alla costruzione autorizzata.



Principali Sentenze in materia
1 < Trasformazione di un locale accessorio in locale abitabile

Nell’ambito di una unità immobiliare ad uso residenziale, devono distinguersi i locali abitabili in senso stretto dagli spazi accessori, che,secondo lo strumento urbanistico vigente, non hanno valore di superficie edificabile e non sono presi in considerazione come superficie residenziale all’atto del rilascio del permesso di costruire: autorimesse, cantine e locali di servizio rientrano, di norma, in questa categoria.

Perciò, non è possibile ritenere urbanisticamente irrilevante la trasformazione di un garage o di una soffitta in un locale abitabile;senzaconsiderare i profili igienico – sanitari di abitabilità del vano;

In ogni caso si configura, infatti, un ampliamento della superficie residenziale e della relativa volumetria autorizzate con l’originario permesso di costruire. T.A.R. Roma, (Lazio) sez. II, 05/04/2022, n. 3897



2 < Distinzione tra i locali abitabili e gli spazi accessori

Nell’ambito di una unità immobiliare ad uso residenziale, devono distinguersi i locali abitabili in senso stretto dagli spazi accessori” che, secondo lo strumento urbanistico vigente, non hanno valore di superficie edificabile e non sono presi in considerazione come superficie residenziale all’atto del rilascio del permesso di costruire: autorimesse, cantine e locali di servizio rientrano, di norma, in queta categoria.

Perciò, non è possibile ritenere urbanisticamente irrilevante la trasformazione di garage o di una soffitta in un locale abitabile; senza considerare i profili igienico – sanitari di abitabilità del vano, in ogni caso si configura, infatti, un ampliamento della superficie residenziale e della relativa volumetria autorizzate con l’originario permesso di costruire. T.A.R. Roma, (Lazio) sez. II, 04/10/2021, n.10147



3 < Trasformazione di un vano accessorio in un locale abitabile, distinzione dei locali abitabili dagli spazi “accessori”

Nell’ambito di una unità immobiliare ad uso residenziale, devono distinguersi i locali abitabili in senso stretto dagli spazi “accessori” o adibiti a servizi che, secondo lo strumento urbanistico vigente, non hanno valore di superficie edificabile e non sono presi in considerazione come superficie residenziale all’atto del rilascio del permesso di costruire: autorimesse, cantine, soffitte e locali di servizio rientrano, di norma, in questa categoria. Perciò non è possibile ritenere urbanisticamente irrilevante la trasformazione di un garage, di un magazzino o di una soffitta in un locale abitabile; Senza considerare i profili igienico-sanitari di abitabilità del vano, in ogni caso si configura, infatti, un ampliamento della superficie residenziale e della relativa volumetria autorizzate con l’originario permesso di costruire. T.A.R. Roma, (Lazio) sez. II, 30/08/2018, n. 9074

4 < Trasformazione di un vano accessorio in un locale abitabile

[size= 10px]Nell’ambito di una unità immobiliare ad uso residenziale, devono distinguersi i locali abitabili in senso stretto dagli spazi accessori o adibiti a servizi [/size]che, secondo lo strumento urbanistico vigente, non hanno valore di superficie edificabile e non sono presi in considerazione come superficie residenziale all’atto del rilascio del permesso di costruire: autorimesse, cantine, soffitte e locali di servizio rientrano, di norma, in questa categoria.

Perciò non è possibile ritenere urbanisticamente irrilevante la trasformazione di un garage, di un magazzino o di una soffitta in un locale abitabile;

Senza considerare i profili igienico – sanitari di abitabilità del vano, in ogni caso si configura, infatti, un ampliamento della superficie residenziale e della relativa volumetria autorizzate con l’originario permesso di costruire.

T.A.R. Roma, (Lazio) sez. II, 26/07/2018, n. 8452


5 < Cambio di destinazione d’uso di locali accessori in vani ad uso residenziale

Nell’ambito di una unità immobiliare ad uso residenziale, devono distinguersi i locali abitabili in senso stretto dagli spazi « accessori » che, secondolo strumento urbanistico vigente, non hanno valore di superficie edificabile e non sono presi in considerazione come superficie residenziale all’atto del rilascio del permesso di costruire: autorimesse, cantine e locali di servizio rientrano, di norma, in questa categoria.

Perciò non è possibile ritenere urbanisticamente irrilevante la trasformazione di un garage, di un magazzino o di una soffitta in un locale abitabile;

Senza considerare i profili igienico-sanitari di abitabilità del vano, in ogni caso si configura, infatti, un ampliamento della superficie residenziale e della relativa volumetria autorizzate con l’originario permesso di costruire.

Quindi, deve ritenersi che il cambio di destinazione d’uso tra locali accessori e vani ad uso residenziale integra una modificazione edilizia con effetti incidenti sul carico urbanistico, con conseguente assoggettamento al regime del permesso di costruire e ciò indipendentemente dall’esecuzione di opere.

T.A.R. Salerno, (Campania) sez. I, 14/05/2018, n. 742

6 < La trasformazione di un garage o di una soffitta in un locale abitabile

Non si può ritenere urbanisticamente irrilevante la trasformazione di un garage o di una soffitta in un locale abitabile.

Deve infatti ritenersi che solo il cambio di destinazione d’uso fra categorie edilizie omogenee non necessita di permesso di costruire (in quanto non incide sul carico urbanistico), mentre, allorchè lo stesso intervenga tra categorie edilizie funzionalmente autonome e non omogenee, così come tra locali accessori e vani ad uso residenziale, integra una modificazione edilizia con effetti incidenti sul carico urbanistico, con conseguente assoggettamento al regime del permesso di costruire e ciò indipendentemente dall’esecuzione di opere che, comunque, nel caso di specie sono presenti.

T.A.R. Roma, (Lazio) sez. II, 04/04/2017, n. 4225

7 < La trasformazione del sottotetto in residenza abitabile w modifica delle supperfici

La trasformazione, con opere, del sottotetto in residenza abitabile, comporta certamente la modifica delle relative superfici che si trasformano da superfici non residenziali in superfici residenziali, qualificando così il regime edilizio della relativa modifica di destinazione d’uso come ristrutturazione edilizia soggetta a permesso di costruire ai sensi dell’art. 10, comma 1, lett. b), t. u. edilizia.

Cassazione penale sez. III, 07/05/2014, n. 37841


8 < La costruzione del piano sottotetto senza il computo della detta entità

La costruzione del piano sottotetto autorizzata senza il computo della detta entità nel numero dei piani e senza il conteggio della sua superficie nella superficie utile lorda complessiva dell’edificio comporta che la trasformazione della soffitta, con destinazione dei locali, pur legittimamente ricavati a spazi di civile abitazione, integra un intervento assoggettato al previo conseguimento del pertinente titolo edilizio.

T.A.R. Trento, (Trentino-Alto Adige) sez. I, 10/02/2011, n. 36

9 < La trasformazione di una soffitta in unità abitativa che aumenta così di dimensioni

La trasformazione di una soffitta in unità abitativa (o in parte di quella sottostante che aumenta così di dimensioni con potenziale incremento del numero di abitanti dell’edificio) e specificamente destinando i locali, pur legittimamente ricavati, a stanze di civile abitazione, costituisce un aumento di superficie utile lorda che abbisogna di concessione edilizia.

T.A.R. Trento, (Trentino-Alto Adige) sez. I, 12/01/2011, n.1

10 < La domanda di demolizione di corpi di fabbrica abusivamente costruiti
La domanda di demolizione di corpi di fabbrica abusivamente costruiti su un immobile appartenente a più comproprietari deve essere proposta nei confronti di tutti i comproprietari stessi, in qualità di litisconsorti necessari, trattandosi di azione reale, che prescinde, perciò, dall’individuazione dell’autore materiale dei lamentati abusi edilizi; ne consegue che l’eventuale violazione del contraddittorio è deducibile e dichiarabile anche per la prima volta in sede di legittimità, se risultante dagli atti e non preclusa dal giudicato sulla questione.
(Nella specie, sulla scorta dell’enunciato principio, la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza impugnata, relativa ad una domanda di demolizione di opere di copertura di un terrazzo e conseguente sopraelevazione per trasformazione di una soffitta in appartamento, siccome emessa in difetto dell’estensione del contraddittorio nei confronti del coniuge dell’originario convenuto, poi ricorrente, pacificamente risultante dagli atti comproprietario dell’immobile sul quale erano state realizzate le attività illegittime).
Cassazione civile sez. II, 26/04/2010, n. 9902

11 < Gli interventi di manutenzione straordinaria

Per interventi di manutenzione straordinaria si intendono le opere e modifiche necessarie per rimuovere o sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni d’uso, mentre per intervento di restauro e risanamento conservativo si intendono le opere volte alla conservazione dell’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità, conservandone l’aspetto e le caratteristiche edilizie e strutturali e lasciando inalterata la tipologia e la morfologia: dunque, le opere che comportano la profonda trasformazione di un organismo edilizio, aumentando la volumetria, sia pur parziale, di una soffitta, necessitano di concessione edilizia.
Consiglio di Stato sez. IV, 21/05/2004, n. 3295

12 < Soffitta con tetto parzialmente crollato
La trasformazione di una soffitta, il cui tetto sia parzialmente crollato, in una mansarda abitabile, non costituisce intervento di restauro e risanamento conservativo ai sensi dell’art. 31 lett. c) l. 5 agosto 1978 n. 457; perciò l’esecuzione di tali lavori in difetto di concessione edilizia è punita ai sensi dell’art. 20 lett. b) l. 28 febbraio 1985 n. 47.
Cassazione penale sez. III, 21/02/1990


13 < Deprezzamento o minore commerciabilità dell’immobile
In ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia (nella specie, per la trasformazione di una soffitta in locali abitabili),non è ravvisabile un vizio della cosa, non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene, ma trova applicazione l’art. 1489 c.c., in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima, sempre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o comunque non sia conosciuta dal compratore al tempo dell’acquisto ed altresì persista il potere repressivo della pubblica amministrazione (adozione di sanzione pecuniaria o di ordine di demolizione), tanto da determinare deprezzamento o minore commerciabilità dell’immobile. Nel concorso di tali condizioni, pertanto, deve riconoscersi all’acquirente la facoltà di chiedere la riduzione del prezzo, ancorché l’amministrazione non abbia ancora esercitato detto potere repressivo (salva restando, per il caso in cui venga impartito ed eseguito l’ordine di demolizione, l’operatività delle disposizioni degli art. 1483 e 1484 c.c. circa l’evizione totale o parziale). Cassazione civile sez. II, 23/10/1991, n.11218

14 < La trasformazione di una soffitta in appartamento La trasformazione di una soffitta in appartamento costituisce realizzazione di opere edilizie, per le quali necessita il rilascio di concessione edilizia. Consiglio di Stato sez. V, 06/03/1991, n.198

15 < Il controllo sulla sanatoria degli abusi edilizi Per la natura eminentemente cartolare del controllo sulla sanatoria degli abusi edilizi di cui al capo IV l. 28feb1985 n. 47, dev’ essere accolta la domanda in cui è precisato che l’abuso consiste in una sopraelevazione allo scopo di ricavarne una nuova abitazione anche se si sia accertato che alla data del I ottobre 1983 l’opera era al rustico e non erano stati effettuati i lavori interni di trasformazione della soffitta in vano abitabile. T.A.R. Trento, (Trentino-Alto Adige), 22/12/1988, n. 447


16 < Il regolamento del condominio
A fronte del mutamento di destinazione di un locale in edificio condominiale, che il proprietario esclusivo del locale medesimo realizzi, mediante opere meramente interne, in violazione di vincolo imposto dal regolamento del condominio (nella specie, trasformazione di soffitta in vano abitabile), deve escludersi che i proprietari delle altre porzioni del fabbricato possano conseguire l’eliminazione di dette opere interne, spettando ad essi soltanto il diritto di ottenere l’iibizione del diverso uso, come pregiudizievole al titolare del sottostante appartamento, in dipendenza dei maggiori rumori derivanti dall’uso diuturno da parte degli abitanti, rispetto a quello discontinuo proprio della soffitta. Cassazione civile sez. II, 05/01/1985, n.17

17 < La demolizione delle opere abusive Ai sensi dell’art. 27 l. prov. Bolzano 23 giugno 1970 n. 20 (e successive modificazioni) l’ipotesi di edificazione difforme rispetto al progetto approvato va equiparata all’ipotesi di costruzione senza licenza o concessione edilizia: ad entrambe dunque è applicabile la demolizione delle opere abusive (nella specie la sezione ha ritenuto che la trasformazione di una soffitta in locale abitativo comporti variazione quantitativa rispetto alla costruzione autorizzata precisando peraltro che la variazione deve essere desunta da non equivoche caratteristiche strutturali – quali impianti di servizi igienici, di riscaldamento, tramezzature e simili – non bastando invece semplici migliorie o abbellimenti. Consiglio di Stato sez. V, 16/06/1983, n. 247

18 < La violazione del regolamento del Comune di Bolzano La trasformazione di una soffitta in vano abitabile viola il regolamento del comune di Bolzano che prescrive la licenza per tutte le opere relative a costruzioni, sopralzi, restauro, riattamenti e trasformazioni in Consiglio di Stato sez. V, 01/06/1979, n. 282