Il Consiglio di Stato ha ammesso che "Il mero superamento della soglia di tolleranza del 2% non risulta sufficiente a configurare una variazione essenziale".

Il Testo Unico Edilizia, infatti, parla spesso di variazione essenziale senza definirne i margini di applicazione, lasciando alla Regioni il compito di definirli.

L'articolo 32 del Testo Unico Edilizia, infatti, prevede:

--> 1. Fermo restando quanto disposto dal comma 1 dell’articolo 31, le regioni stabiliscono quali siano le variazioni essenziali al progetto approvato, tenuto conto che l'essenzialità ricorre esclusivamente quando si verifica una o più delle seguenti condizioni:

a) mutamento della destinazione d'uso che implichi variazione degli standards previsti dal decreto ministeriale 2 aprile 1968, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 97 del 16 aprile 1968;

b) aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio da valutare in relazione al progetto approvato;

c) modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato ovvero della localizzazione dell'edificio sull'area di pertinenza;

d) mutamento delle caratteristiche dell'intervento edilizio assentito;

e) violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica, quando non attenga a fatti procedurali.

--> 2. Non possono ritenersi comunque variazioni essenziali quelle che incidono sulla entità delle cubature accessorie, sui volumi tecnici e sulla distribuzione interna delle singole unità abitative.

--> 3. Gli interventi di cui al comma 1, effettuati su immobili sottoposti a vincolo storico, artistico, architettonico, archeologico, paesistico, ambientale e idrogeologico, nonché su immobili ricadenti sui parchi o in aree protette nazionali e regionali, sono considerati in totale difformità dal permesso, ai sensi e per gli effetti degli articoli 31 e 44.

Tutti gli altri interventi sui medesimi immobili sono considerati variazioni essenziali.

Le variazioni essenziali

Il Dossier ANCE Associazione Nazionale Costruttori Edili (ANCE) sulle variazioni essenziali, l'ha realizzato un interessante dossier che fa una ricognizione delle normative regionali intervenute sull'argomento, definendo i seguenti parametri:

--> mutamento d’uso;

--> aumento cubatura/superficie;

--> modifiche parametri urbanistici/edilizi o localizzazione;

--> mutamento caratteristiche intervento;

--> violazione norme antisismiche.

Le norme regionali nel dossier ANCE:

• Abruzzo - Art. 5 – LR 52/1989 “Norme per l'esercizio dei poteri di controllo dell'attività urbanistica ed edilizia, sanzioni amministrative e delega alle Province delle relative funzioni”

• Bolzano Provincia di - Art. 84 - LP 9/2018 “Territorio e paesaggio”

• Emilia Romagna - Art. 14 bis - LR 23/2004 “Semplificazione della disciplina edilizia”

• Friuli Venezia Giulia - Art. 40 - LR 19/2009 “Codice regionale dell’edilizia”

• Lazio - Art. 17 Lazio - LR 15/2008 “Vigilanza sull’attività urbanistico-edilizia”

• Liguria - Art. 44 - LR 16/2008 “Disciplina dell’attività edilizia”

• Lombardia - Art. 54 - LR 12/2005 “Legge per il governo del territorio”

• Marche - Art. 8 - LR 17/2015 “Riordino e semplificazione della normativa regionale in materia di edilizia”

• Piemonte - Art. 6 - LR 19/1999 “Norme in Norme in materia di edilizia e modifiche alla legge regionale 5 dicembre 1977, n. 56 «Tutela ed uso del suolo”

• Sardegna - Art. 5 - LR 23/1985 “Norme in materia di controllo dell’attività urbanistico-edilizia, di risanamento urbanistico e di sanatoria di insediamenti ed opere abusive, di snellimento ed accelerazione delle procedure espropriative”

• Sicilia - Art. 12 – LR 16/2016 “Recepimento del Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia approvato con decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380”

• Toscana - Art. 143 - LR 65/2014 “Norme per il governo del territorio”

• Trento Provincia di - Art. 92 - LP 15/2015 “Legge provinciale per il governo del territorio”

• Umbria - Art. 139 - LR 1/2015 “Testo Unico governo del territorio e materie correlate” 3

• Valle d’Aosta - Art. 78 - LR 11/1998 “Normativa urbanistica e di pianificazione territoriale della Valle d’Aosta” come modificata dalla LR 17/2012

• Veneto - Art. 92 – LR.61/1985 “Norme per l'assetto e l'uso del territorio”

Esempio:

Nella Regione Lazio si ha una variazione essenziale:

--> Mutamento d’uso:

- Mutamento della destinazione d'uso che implichi variazione degli standard previsti dal d.m. lavori pubblici 2 aprile 1968

- Mutamento delle destinazioni d'uso, con o senza opere a ciò preordinate, quando per lo stesso è richiesto, ai sensi dell'articolo 7, terzo comma, della L.R. n. 36/1987, il permesso di costruire;

--> Aumento cubatura/superficie:

- aumento superiore al 2% del volume

- della superficie lorda complessiva del fabbricato;

--> Modifiche parametri urbanistici/edilizi

- Localizzazione:

- Modifica dell'altezza quando, rispetto al progetto approvato, questa sia superiore al 10 per cento, sempre che rimanga inalterato il numero dei piani;

- Modifica della sagoma quando la sovrapposizione di quella autorizzata, rispetto a quella realizzata in variante, dia un'area oggetto di variazione, in debordamento od in rientranza, superiore al 10 per cento della sagoma stessa;

- Modifica della localizzazione quando la sovrapposizione della sagoma a terra dell'edificio autorizzato e di quello realizzato, per effetto di rotazione o traslazione di questo, sia inferiore al 50 per cento;

--> Mutamento caratteristiche intervento:

- Mutamento delle caratteristiche dell'intervento edilizio assentito in relazione alla classificazione dell'articolo 3 del d.p.r. 380/2001 e successive modifiche;

--> Violazione norme antisismiche: