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Autore I vani catastali

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Inviato: 21 Febbraio 2023 alle ore 15:56

I vani catastali

L’ operazione che si esegue con la visura catastale è il calcolo dei vani catastali , che costituiscono l’ immobile, sia di antica costruzione sia di recente fabbricazione.

La conta dei vani che formano l’ abitazione consente di stabilire la rendita catastale, per le unità immobiliari della categoria A.

Tale valore importante perché determina l’importo delle tasse da pagare sull’ appartamento.

Con questo documento vengono regolate la consistenza catastale e il numero dei vani.

Molto spesso si finisce per considerare erroneamente un vano di un immobile della categoria A alla stregua di una stanza e per stabilire il giusto conteggio esistono delle indicazioni ben marcate, rintracciabili nel D.L. 652/39 e nel D.P.R. 1142/49.

Per quelli che fanno parte:

--> della categoria C (esempio: botteghe e magazzini)

--> per gli immobili della categoria D a destinazione speciale (esempio: banche e hotel) il discorso è diverso.

Invece che la quantità dei vani vengono presi in considerazione:

- i metri quadri nel primo caso.

- i metri cubi nel secondo caso.

Invece, non necessita la specificazione della consistenza catastale per le categorie D e E .

CALCOLO DEI VANI CATASTALI: LE VARIE TIPOLOGIE

Per gli immobili della categoria A entrano in gioco i vani catastali.

Al fine di procedere al computo totale, è stata fissata la distinzione tra:

A - Vani principali (detti anche utili)

B - Accessori diretti

C - Accessori indiretti (detti anche complementari).

A - VANI PRINCIPALI

In questa tipologia rientrano le stanze di un’abitazione come il soggiorno, le camere da letto, la cucina (solo se indipendente) e il salone.

Il tratto che accomuna le stanze citate è l’ utilità preminente all’interno dell’immobile.

A un vano catastale utile corrisponde un vano.

Per essere considerato tale, la superficie massima del vano utile non deve oltrepassare la quota fissata dal Comune in cui è ubicato l’immobile.

Esse variano di zona in zona, ma, per avere dei numeri di riferimento, si può affermare che l’estensione ammessa varia dai 20 ai 30 metri quadri.

Nell’eventualità in cui un vano principale superi questa misura, è obbligatorio tenere conto dell’eccedenza derivata dalla differenza tra la superficie del proprio vano e quella permessa.

Dopodiché, l’altra operazione consiste nel rapportare la quota in esubero alla superficie massima tollerata.

Infine, il risultato ottenuto dovrà essere aggiunto al numero di vani.

Esempio: proprietà di un vano utile di 45 metri quadri e che nel comune la superficie massima per essere ritenuto tale sia pari a 25. Dal calcolo risulta che la parte in eccedenza è uguale a 20 metri quadri. Rapportando questa cifra alla superficie massima otteniamo 0,8 [(45 - 20 )/ 25], che dovrà essere sommato a 1 (dato che abbiamo detto che a un vano principale corrisponde un vano) per un totale di 1,8 vani utili.

Se l’area non supera la superficie minima, la quale anch’essa varia da città a città, il vano utile va considerato come un accessorio diretto.

Esiste una particolare tipologia di vano principale, ossia l’open-space.

La regolamentazione in materia predispone che per essi è necessario fare riferimento al vano medio, corrispondente a 20 metri quadri, e dividere la superficie dello spazio adibito a ufficio per questa cifra.

B - ACCESSORI DIRETTI

Porzioni dell’abitazione la cui esistenza è necessaria per i servizi della casa ed è collegata a quella dell’immobile, per cui il distacco dell’accessorio dall’abitazione comporterebbe anche una variazione nella struttura di quest’ultima.

Gli organi preposti hanno sancito che a un accessorio diretto corrisponde 1/3 di un vano.

Alcuni esempi possono essere rappresentati da:

bagno, ingressi, corridoi, ripostigli locali in cui non entra luce.

Ciascuno di essi può essere anche esterno all’immobile oppure non comunicante con esso, ma si deve rispettare il requisito di funzionalità dell’accessorio diretto nei confronti dei vani utili. Nel calcolo della consistenza, se un accessorio diretto possiede una superficie maggiore di quella consentita, occorre considerarlo come un vano principale .

C - ACCESSORI COMPLEMENTARI o INDIRETTI

Tutte quelle stanze che integrano i vani catastali di un’abitazione, ma che non sono prettamente connesse al loro utilizzo, sono da considerarsi accessori complementari.

Tali tipologie di vani vengono trattate come 1/4 di vano.

Fanno parte di questa tipologia:

le cantine, i lavatoi, le soffitte, i bucatai, gli stenditoi, gli sgomberi, gli acquai, i sottoscala e altri accessori.

DIPENDENZE

Quelle che vengono denominate dipendenze sono tutte le superfici libere che si trovano in una situazione di complementarietà all’abitazione e che sono “al suo servizio”.

Per la loro determinazione c’è bisogno di applicare una percentuale sulla consistenza complessiva, che può essere estesa sino al 10%.

Esempio: - balconi, - portici.

CONVERSIONE VANI CATASTALI IN METRI QUADRI

Elenco riepilogativo per la conversione dei vani catastali in metri quadri per gli immobili appartenenti alla categoria A .

- Abitazioni signorili: 27 metri quadri

- Abitazioni civili: 21 metri quadri

- Abitazioni economiche: 20 metri quadri

- Abitazioni popolari: 21 metri quadri

- Abitazioni ultrapopolari: 21 metri quadri

- Abitazioni rurali: 23 metri quadri

- Villino: 23 metri quadri

- Villa: 30 metri quadri

- Castelli e palazzi: 32 metri quadri

- Uffici e studi privati: 23 metri quadri

- Abitazioni tipiche: 20 metri quadri

ARROTONDAMENTI

Per calcolare la consistenza catastale totale di un appartamento può succedere di trovarsi di fronte a una somma che presenta dei decimali.

In questo caso si arrotonda al mezzo vano.

Ciò significa che, da tutte le operazioni:

--> Se il risultato è 7,20 vani, il totale arrotondato finale ammonterà a 7;

--> Se il risultato è 7,90 vani, il totale arrotondato finale ammonterà a 8.

ESEMPIO

Appartamento composto da: 1 salone, 2 camere da letto, 1 cucina di 30 metri quadri, 2 bagni, 1 ingresso, 1 soffitta e 1 balcone.

Suddividendo tutti questi vani notiamo che:

- il salone, le camere da letto e la cucina sono dei vani principali

- i bagni e l’ingresso sono degli accessori diretti

- la soffitta è un accessorio complementare

- il balcone è una dipendenza

Inoltre, ipotizziamo che il limite posto perchè un vano utile sia tale corrisponda a 20 metri quadri e che il balcone aggiunga un 5% di vani. Dai calcoli risulta che: Vano Quota corrispondente

1 salone 1

2 camere da letto 2

1 cucina da 30 metri quadri 1,5 (30-20)/20+1

2 bagni 0,6666 (2/3)

1 ingresso 0,3333 (1/3)

1 soffitta 0,25 (1/4)

Totale per calcolo delle dipendenze 5,75 1 balcone 0,28 (5% di 5,75) Totale 6 (arrotondato)


I vani catastali sono i locali utili effettivi detti anche vani principali (camere, stanze, saloni, soggiorni, ecc.).

In linea di massima l'ampiezza di un vano non può superare i 15/20 mq;

I vani catastali principali vengono contati 1 vano;

La cucina viene contata un vano indipendentemente dalla superficie.

In attesa che la riforma del catasto prenda vita, di seguito una veloce indicazione di come trasformare

il valore dei vani in mq, cosa che risulta molto utile in quanto spesso non abbiamo altre informazioni se non appunto i vani, che ricordiamo non corrispondono al numero di stanze.

Le indicazioni sono relative alla categoria catastale dell'immobile.

Cat descrizione vani m2

A/1 Abitazioni signorili 127

A/2 Abitazioni civili 121

A/3 Abitazioni economiche120

A/4 Abitazioni popolari 121

A/5 Abitazioni ultrapopolari 121

A/6 Abitazioni rurali 123

A/7 Villino 123

A/8 Villa 130

A/9 Castelli e palazzi 132

A/10 Uffici e studi privati 123

A/11 Abitazioni tipiche 120

B/8 Magazz. sotterraneo 10,85

C/1 Negozi e botteghe 11,3

C/2 Magazzini e depositi 11,2

C/3 Laboratori artigiani 11,1

C/6 Stalle e garage 11,1

C/7 Tettoie chiuse o aperte 11,1

Ultimo aggiornamento: 29 Aprile 2024 alle ore 08:32
 
 

 

 

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