Salve,

un mio cliente ha acquistato un immobile con categoria A/10. Il prezzo convenuto tra le parti è scaturito da apposita perizia giurata redatta da tecnico abilitato nel quale si attestava che il "più probabile valore di mercato" era di € 10.000 (cifra esemplificativa) mentre il valore catastale dell'immobile era calcolato in € 20.000 (circa il doppio del valore di vendita). La differenza di prezzo è giustificata dal tecnico in quanto l'immobile è inabitabile, privo di impianti (no idrico, no elettrico, no fognario), ed in pessimo stato manutentivo.



Come ben sappiamo, è "quasi" certo in casi come questi che arrivi l'accertamento dell'Agenzia delle Entrate, e cosi è stato; in detto accertamento l'AdE elenca i criteri utilizzati per giungere al valore che son i seguenti:

1) Utilizzo della banca dati dell'osservatorio immobiliare - OMI - (prezzo minimo + prezzo massimo / 2) deprezzando il valore cosi ottenuto mediante un valore correttivo dell 0.70% (pari allo 0.6 del valore massimo)

2) Stima per capitalizzazione dei redditi (che però non tiene conto dello stato di manutenzione dell'immobile) ottenendo dunque un valore molto elevato

L'Agenzia a questo punto prende come valore per la controversia quello ottenuto al punto 1, che è praticamente simile a quello catastale (€ 20.000 valore mercato - € 19.000 valore catastale)



Ora, leggendo la perizia del tecnico incaricato, e leggendo le motivazioni dell'agenzia delle Entrate (che è giunta al valore senza nemmeno visitare l'immobile), qualche dubbio mi rimane.



In effetti le tabelle OMI hanno una forbice per la zona interessata, per immobili in normale stato manutentivo, che va dai 600 €/mq fino ai 800 /mq;utilizzando il fattore di deprezzamento proposto dall'Ade (0.68) si attesterebbe a circa €/mq 475,00 a fronte dei 500 €/mq di base utilizzati dal tecnico.

Il tecnico, inoltre, applica ai 500 €/mq un ulteriore deprezzamento di quasi il 50% giustificandolo con la necessità di grossi interventi di manutenzione, che io condivido (rifacimento pavimenti, infissi, impianti, intonaci, servizi, etc...)



Io ritengo che abbia ragionamento correttamente il tecnico; l'AdE è si vero che applica un valore correttivo dello 0.68 (che sarebbe una riduzione percentuale del 32% (per me insufficiente) ma è anche vero che è partita da un valore elevato (la media dei due disponibili - €/mq 600 ed €/mq 800 pari ad €/mq 475,00), mentre il tecnico è partito dallo stesso valore dell'Ade (500€/mq) ma deprezzandolo del giusto, e giustificandone il deprezzamento con foto e documentazione legislativa.



Da segnalare che si son scordati di allegare all'atto di compravendita la perizia di stima!

Cosa ne pensate? Secondo voi è giusto pagare, oppure fare la domanda di "accertamento con adesione" che non ho ben capito di cosa si tratti?

Saluti, e buon weekend a tutti!

Risposta molto difficile da dare, soprattutto senza dati veri oggettivi sotto mano.

Statisticamente, da ciò che sembra dal tuo tratteggio, direi di si, merita certamente l'apertura di un dialogo che non interrompe i tempi del ricorso, ma ti da la possibilità di ragionare assieme al funzionario dimostrandogli che l'esame puntuale del bene da un valore ben diverso da quello raggiunto a tavolino.

Questa non è materia catastale ma estimale, e quindi dovresti introdurre anche una tua valutazione più affinata rispetto ad un semplice valore deprezzato da un coefficiente che immagino non sia stato motivato, o se si con generiche affermazioni di fede. (se sbaglio correggi).

Di solito, se hai ragione, se i tuoi argomenti sono ben impostati, coerenti e onesti, cioè non offensivi dell'intelligenza altrui, puoi ottenere anche l'annullamento del provvedimento in prima battuta.

Esistono troppe sfumature che fanno decidere per una o l'altra soluzione, ti dai una ripassata al manuale scolastico di estimo (sono sempre i migliori - sgualciti, scollati, ma preziosi) e vai con fiducia, senza timori.

Ciao Samsung, innanzitutto ti ringrazio per la risposta di sabato pomeriggio, e ti dico che son in toto d'accordo con te (sto facendo ricerche da stamane alle 7.30)

Comunque da un'articolo del "Il Sole 24 Ore" del 19/11/2013 leggo testualmente:



Accertamento con adesione

Il contribuente può tentare un "accordo" attraverso il procedimento di adesione. In questo caso il termine
per impugnare l'atto di accertamento (l'irrogazione delle sanzioni è esclusa) è sospeso per un periodo di 90 giorni. L'accertamento con adesione permette al contribuente di usufruire di una riduzione delle sanzioni comminate nell'atto di accertamento nella misura di 1/3 del minimo previsto dalla legge (pari al 100% delle maggiori imposte contestate), versando le nuove somme rideterminate entro 20 giorni dalla redazione dell'atto di adesione. Inoltre, la definizione ha effetto sui contributi assistenziali e previdenziali. In pratica, il contribuente che concorda con il Fisco dovrà poi regolarizzare la sua posizione anche con gli enti previdenziali.



Riporto inoltre direttamente dal sito dell'Agenzia delle Entrate:

http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/content/Nsilib/Nsi/Documentazione/Contenzioso/Accertamento/

"Dalla data di presentazione della domanda di accertamento con adesione i termini restano sospesi per un periodo di 90 giorni, sia per un eventuale ricorso, sia per il pagamento delle imposte accertate"



Penso quindi di accedere al concordato, ed eventualmente se lo ritengo congruo, sia per quanto riguarda i costi (se perdo il ricordo ho costi ancora maggiori) sia per quanto riguarda la parte tecnica (in quanto le perizie comunque son sempre "soggettive") proporre ricorso dinanzi al giudice tributario qualora ravvisi che il concordato non vada a buon fine.



Grazie mille ancora!

Salve,

nell'avviso di accertamento, l'accertatore applica al valore desunto dall'OMI (Osservatorio Mercato Immobiliare) un "coefficiente correttivo pari allo 0,68 (pari allo 0.60 del valore massimo)"



Sapete di che coefficiente si tratta?

Io non riesco a trovare nulla.



Saluti e buona domenica

Non lo trovi perchè è il solito coefficiente sparacchiato a capocchia.

Regge e sta in piedi finchè a entrambi i tecnici fa comodo ragionare a spanne (costa poca fatica), crolla non appena uno dei due comincia a fare il suo mestiere iniziando a stimare veramente il bene in oggetto.

Ciao Samsung, innnazitutto ti ringrazio per la risposta, di domenica sera.

Pensa che ci ho perso una giornata intera alla sua ricerca (ma dimmi te!I

Infatti nella mia relazione lo sto "facendo presente" perchè non ne trovo traccia;

Non capisco come si faccia ad applicare un coefficente di riduzione per via dello stato di manutenzione dell'immobile, senza almeno averlo visitato dall'interno (PS: l'immobile è inagibile, quindi ritengo che minimo doveva applicare il valore massimo, ma siccome non ha fatto sopralluogo, ha messo un valore "di massima")



Per il momento mi sto limitando ad inviare una nota di osservazioni, dove faccio notare i punti per i quali ritengo l'atto di accertamento "attaccabile - contestabile"; se vedo che non ho riscontro dal contraddittorio, allora dovrò per forza far valere quanto ritengo giusto!

www.striscialanotizia.mediaset.it/video/...



A mio avviso come appare in uno dei tanti servizi di striscia la ADE fa sempre cassa con queste cose.

DGE

Bel servizio, ma alla fine la paura di perdere in CT prevale sempre.

Ciao samsung, alla fine son riuscito a farmi dire da dove arriva quel coefficente :


Art.21. (Stato di conservazione e manutenzione). In relazione allo stato di conservazione e manutenzione dell'immobile si applicano i seguenti coefficienti:

a) 1,00 se lo stato è normale;
b) 0,80 se lo stato è mediocre;
c) 0,60 se lo stato è scadente. Per la determinazione dello stato di conservazione e manutenzione si tiene conto dei seguenti elementi propri dell'unità immobiliare:
1) pavimenti;
2) pareti e soffitti;
3) infissi;
4) impianto elettrico;
5) impianto idrico e servizi igienico-sanitari;
6) impianto di riscaldamento;
nonchè dei seguenti elementi comuni:
1) accessi, scale e ascensore;
2) facciate, coperture e parti comuni in genere.
Lo stato dell'immobile si considera mediocre qualora siano in scadenti condizioni tre degli elementi di cui sopra, dei quali due devono essere propri dell'unità immobiliare. Lo stato dell'immobile si considera scadente qualora siano in scadenti condizioni almeno quattro degli elementi di cui sopra, dei quali tre devono essere propri dell'unità immobiliare. Lo stato dell'immobile si considera scadente in ogni caso se l'unità immobiliare non dispone di impianto elettrico o dell'impianto idrico con acqua corrente nella cucina e nei servizi, ovvero se non dispone di servizi igienici privati o se essi sono comuni a più unità immobiliari. Il Ministro dei lavori pubblici, con suo decreto da emanarsi entro tre mesi dalla entrata in vigore della presente legge, indicherà analiticamente gli elementi di valutazione fissati nei commi precedenti."



Io già non capisco cosa c'entra l'applicazione di un coefficente riduttivo che, correggetemi se sbaglio, è nato per regolare il canone di locazione.



Comunque, l'esito del primo contatto è andato diciamo maluccio; loro son disposti ad abbassare lievemente l'importo, ma non a prendere nemmeno in considerazione quanto da noi proposto.

Domani ho l'altro incontro.



Oltretutto ho notato che nell'atto si fa riferimento ad una comparazione tra beni simili che son stati compravenduti; ebbene, nell'atto di questa comparazione non ne trovo traccia!

Cosa ne pensate?

Saluti e grazie

Buongiorno.

Citare gli estremi della Legge sarebbe utile.

Saluti.

Pardon: www.ilsole24ore.com/SoleOnLine4/Speciali...



Comunque, non c'è stato verso! Quando ho deciso di entrare nel merito della questione, parlando di come veramente si fanno le perizie, dall'altra parte ho trovato un muro impenetrabile che si nascondeva dietro una ridondanza di "per noi non è cosi" e "per noi no".

Se non avessimo una mannaia di sanzione triplicata sopra la testa in caso di perdita in commissione tributaria, non ci avrei pensato un attimo a fare ricorso!