Calcolo della consistenza catastale e determinazione del vano utile

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GRUPPO A
La consistenza catastale delle unità immobiliari da accertarsi nelle categorie del gruppo A del quadro generale si misura assumendo come elemento unitario il vano utile.
Si considera come vano utile lo spazio chiuso da muri o pareti dal pavimento al soffitto, avente generalmente luce diretta ed una superficie libera che, in relazione alla categoria e classe di cui trattasi è stato stabilito come normale.

Per il computo della consistenza delle unità immobiliari da accertarsi nelle categorie del gruppo A si devono distinguere i seguenti elementi:
a) vani principali (salone, galleria, camera o stanza, cucina);
b) accessori a servizio diretto: cioè gli elementi necessari al servizio od al disimpegno delle parti principali (bagno, ripostiglio, ingresso, corridoio, dispensa, veranda, nonché, in genere, i vani aventi superficie libera minore di quella minima stabilita per il vano normale della categoria e classe;
c) accessori a servizio complementare: cioè gli elementi annessi ed integranti la funzione delle parti principali ma non strettamente necessari per l'utilizzazione di esse (soffitte, cantine, locali di sgombero);
d) dipendenze, e cioè:
d1) aree e suoli liberi a servizio esclusivo dell'unità immobiliare o a servizio comune di essa e di altre unità immobiliari (cortili, aie, giardini, terreni destinati a giochi e ad altri esercizi sportivi, terrazze usufruibili cioè non di semplice copertura, ecc.);
d2) locali e costruzioni destinati ad usi speciali (tettoie aperte, portici, serre);
d3) locali costruttivamente destinati al servizio comune dell'unità immobiliare e di altre (bucatai, stenditoi, soffitte o cantine usate dai vari inquilini senza stabili pareti divisorie degli spazi a ciascuno assegnati).

La consistenza catastale in vani utili si ottiene:

1) conteggiando separatamente e sommando:
-1 a) come vani utili e per il loro numero effettivo i vani principali normali, cioè quelli con superficie almeno uguale a quella minima normale stabilita per il vano utile della categoria e classe;
-1 b) come vano utile, la cucina - anche se di ampiezza inferiore a quella minima predetta, se per la sua speciale destinazione è fornita degli impianti consueti in quella categoria e classe;
-1 c) come altri vani utili e frazioni di vani utili - sinteticamente apprezzati – la eccedenza di superficie libera presentata eventualmente dai vani principali, rispetto a quella massima del vano utile normale;
-1 d) i vani accessori a servizio diretto esclusivo dei vani principali ed i vani accessori a servizio complementare esclusivo, conguagliati a vani utili, tenendo conto degli usi locali accertati per la categoria, ovvero, in mancanza di usi locali, contando ogni vano accessorio a servizio diretto esclusivo per 1/3 di vano utile ed ogni vano accessorio a servizio complementare esclusivo per 1/4 di vano utile;

2) apportando al risultato del conteggio una aggiunta o detrazione nei limiti del 10% per tener conto, sia di altri elementi della consistenza effettiva (dipendenze) che - materialmente, o anche solo economicamente congiunti,
nella unità immobiliare, agli elementi già considerati - ne aumentano le utilità ed i comodi, sia di utilità o svantaggi che siano particolari dell'unità immobiliare rispetto alla maggior parte delle altre unità della medesima categoria e classe ed influenti sul reddito lordo;

3) arrotondando, infine, il risultato del conteggio così eseguito al mezzo vano.

GRUPPO B
La consistenza catastale delle unità immobiliari da accertarsi nelle categorie del gruppo B del quadro generale si misura assumendo come elemento unitario il metro cubo e si computa:
1) determinando la consistenza effettiva in metri cubi con le norme consuete;
2) apportando ad essa un'aggiunta o detrazione, nei limiti del 10% quando si verificano le circostanze di cui al punto 2) del paragrafo precedente;
3) arrotondando il risultato del conteggio così eseguito al metro cubo.

GRUPPO C
La consistenza catastale delle unità immobiliari da accertarsi nelle categorie del gruppo C del quadro generale si misura assumendo come elemento unitario il metro quadrato, e si computa determinando in primo luogo le superfici interne (cioè quelle degli spazi compresi fra le pareti) degli ambienti - principali ed accessori - che costituiscono l'unità immobiliare.
Dal computo sarà esclusa la superficie dei locali e delle aree che costituiscono le dipendenze (cioè tettoie, cortili, giardini, ecc.), siano esse di uso comune o siano di uso esclusivo dell'unità immobiliare considerata.

Si ottiene poi la consistenza catastale in metri quadrati:
1) Sommando:
1 a) la superficie utile degli ambienti principali;
1 b) la superficie utile degli ambienti accessori, trasformata, per la sola categoria C/1 (negozi e botteghe), per moltiplicazione con il relativo coefficiente di ragguaglio, in superficie utile equivalente principale;

2) apportando al risultato del conteggio una aggiunta o detrazione – nei limiti ammessi - sia per tenere conto degli altri elementi della consistenza effettiva - dipendenze - che nell'unità immobiliare sono uniti agli elementi già considerati e ne aumentano le utilità ed i comodi, sia per tener conto di utilità e svantaggi (particolari rapporti dimensionali, posizione d'angolo, ecc.) che siano particolari della unità immobiliare rispetto alla maggior parte delle altre unità della medesima categoria e classe ed influenti sul reddito;

3) arrotondando infine, il risultato del conteggio al metro quadrato.
I limiti ammessi per le aggiunte o per le detrazioni previste dal punto 2) al risultato del conteggio indicato al punto 1), sono del 10 % per tutte le categorie del gruppo C del quadro generale, tranne che per la categoria C/1 per la quale sono del 20%.

( da: "Legge 11 agosto 1939, n. 1249 - Accertamento generale dei fabbricati urbani, rivalutazione del relativo reddito formazione del nuovo Catasto edilizio urbano".

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SUPERFICIE UTILE DEI VANI
I vani principali valgono 1, se sono sopra la dimensione minima prevista per quel tipo di vano, altrimenti valgono 1/3.

Ad esempio:

Se la dimensione minima per una camera da letto matrimoniale è di 14 mq
e la dimensione della camera oggetto di stima è 15 mq ,
il risultato sarà 1,
mentre se la dimensione è 13 mq il risultato sarà 0,333.

Eccedenza

Per il calcolo dei vani si deve considerare l'eccedenza, la cui formula è:

[ (mq vano / mq max vano ) – ( mq max vano / mq max vano ) ]

Ad esempio:
per un salotto la dimensione massima del vano è 25 mq
ed il salotto in stima la dimensione è di 30 mq,
eccedenza sarà pari a:

[ 30/25 - 25/25 ] [/color]= 5/25 = 0,2

Quindi quel salotto per il calcolo dei vani conterà 1 , più la sua eccedenza = 1,2

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