Carissimi colleghi ho un problema abbastanza complicato che non riesco a risolvere.......
espongo la mia problematica e la situazione attuale dei luoghi nonchè quella catastale....
Ho un locale deposito a piano terra dove la ditta catastale è identificata con TIZIO = diritti e oneri reali = "CIASCUNO PER I PROPRI DIRITTI" senza quota di possesso e CAIO = diritti e oneri reali = "CIASCUNO PER I PROPRI DIRITTI" senza quota di possesso, finqui non ci piove, essendo un accatastamento vecchio.........(la presente dicitura tanti anni fà era possibile, oggi invece occorrerebbe fare 2 distinti TM separati e ovviamente 2 schede al CF)
Cmq bando alle chiacchiere, detto locale di deposito è identificato col SUB 2.......
Nell' area di sedime del mio locale di Deposito sorge una Corte identificata con il SUB 1(Bene comune non censibile)
Fatta questa premessa arrivo al nocciolo del mio problema....
Il problema è che devo "Frazionare e/o Dividere" questa corte in due aree urbane(F/1), quindi la mia domanda è questa:
- Devo redigere un Docfa in variazione?
- Quale causale devo usare?
- Ma soprattutto come faccio a dare le quote di possesso a queste due aree urbane?
Allora io astutamente avevo pensato una cosa.........forse un passaggio in più, ma utile alla mia problematica che brevemente espongo........
Avevo pensato di fare un docfa in variazione, sopprimendo il mio BCNC e annettendolo come corte esclusiva al SUB 2(locale di deposito) e successivamente dividere questa corte in tre subalterni, cioè riportare il locale di deposito al suo stato originale e la corte "Frazionarla e/o dividere) nelle 2 aree urbane.......
Sinceramente per sorvolare il problema dei diritti e oneri reali(Visto che il Docfa 3.0 non accetta piàù la dicitura "CIASCUNO PER I PROPRI DIRITTI") io sceglierei la seconda ipotesi....
Voi cosa ne pensate?
Se devo redigere la seconda ipotesi in variazione, quale causale devo usare?
- Va bene come causale "AMPLIAMENTO e DIVISIONE"?
o 2 Docfa separati con 2 causali distinte e separate tipo:
- 1) Docfa, Causale = "AMPLIAMENTO PER ANNESSIONE DI CORTE" e/o "FUSIONE E AMPLIAMENTO PER ANNESSIONE DI CORTE"? visto che viene trattato il locale di deposito in ampliamento(la corte viene annessa completamente al locale di deposito e quindi detto locale viene ad ampliarsi) e il BCNC viene sopprresso e completamente fuso per l'intero al locale di deposito
- 2) Docfa, Causale = "DIVISIONE"(quando vado a fare la divisione di questa corte annessa al fabbricato, non trattasi anche di cambio di destinazio d'uso?) e quindi questa ultima causale non sarebbe più corretta in "DIVISIONE CON CAMBIO DI DESTINAZIONE D'USO"?
Ringrazio anticipatamente chi può aiutarmi.....
*N.B. ho consultato tutti gli più svariati esempi di Docfa a lato, ma non ho trovato risposta al mio problema

ambedue le soluzioni non vanno bene, ti ricordo che nel forum ci sono decine di casi...
comunque devi fare una prima docfa per variazione, causale soppressione di bcnc per futura costituzione area di corte.( cerca di abbreviare)
poi fare una denuncia di nuova costruzione con afferenti causale altro uiu derivate da soppressione bcnc (cerca abbreviare) ed intesti alle due ditte con la specificazione del diritto quota possesso art. 1117 c.c.
Ricorda che non potrai fare nulla nelle aree se non dopo aver prima fatto l'atto di assegnazione, ti consiglio inoltre di dire ai committenti ed anche al notaio, che dato l'occasione, nell'atto precisare meglio le diverse proprietà così da fare anche una voltura di conferma di ditta, così cancellerai le anomalie della ditta dalla banca dati.

Per CESKO
devi fare due F1 per un atto di compravendita!?
Non ci sono altri sub oltre ai due citati!?
Se si in entrambe le risposte io procederie così:
1)concordo con mapo55 sul fatto che prima devi sopprimere il BCNC come ha detto lui.
2)concordo con te ed effettuerei la variazione del C2 come causale "ampliamento per annessione corte esclusiva"
3)concordo con te per effettuare una divisione in due F1.
Tutta sta se alla tua AdT te lo "mangiano" e non penso per una questione di intestazione ma perchè se prima lo accorpi al C2 e ne aumenti la rendita (inserisci una corte esclusiva) dopo come fai a fare due F1 prive di rendita!? Guardano al soldo..e qualche volta non hanno tutti i torti.
Per quanto riguarda l'intestazione inoltre io controllerei bene i rogiti e gli atti precedenti..una intestazione del genere non esclude che uno sia proprietario del terreno e un altro del fabbricato ad esempio e quindi rischi di fare un macello perchè potresti dare l'intestazione sbagliata agli F1. Spero di esserti stato di aiuto..buon lavoro.
P.S. parlane prima con la tua AdT perchè in alcune fanno come dice mapo55 (nel senso che vogliono il passaggio intermedio con l'inserimento della ditta intestataria) anche se per me è sbagliato..ma paese che vai AdT che trovi..

Grazie per l'aiuto, concordo pienamente come innanzi detto........
A mio avviso è troppo un macello..........., ma non impossibile!
Potrei sinceramente anche limitarmi a dividere il mio BCNC attuale(SUB1)
in 2 nuovi BCNC(Sub X e Sub Y) e nell'elaborato planimetrico, specificare che il Sub X è destinato per l'accesso alle U.I.U. in primo piano, mentre il Sub Y e destinato per l'accesso al locale di deposito a piano terra.
Voi cosa ne pensate?
Credo che letteralmente cioè "graficamente" riesco a risolvere in parte il problema, mentre nel rogito, in questo caso donazione, divisione e permuta, non lo riesco a risolvere poichè i B.C.N.C. non sono trasferibili(cioè trascrivibili a favore dei nuovi proprietari), magari una migliore descrizione tecnica nel rogito e una planimetria dello stato dei luoghi renderebbe la cosa più chiara...
Cordialità

è SOLO una divisione di un bcnc
nella quale l'unica "difficoltà" è stabilire la quota di diritti reali che spettano ai vari proprietari del condominio.
Io procederei come segue:
1 richiesta di correzzione errore imputabile all'ufficio per aggiornare in modo corretto le ditte catastali (titolo e quota) allegando la copia dell'atto di provenienza;
2 sopressione del b.c.n.c. e costituzione delle aree urbane come piu' volte discusso;
il punto 1 lo potresti anche "saltare" ma io preferisco sempre aggiornare la situazione in modo tale che il tecnico al front office possa confrontare in maniera semplice e diretta la corrispondenza tra le proprietà in visura e le proprietà che vado ad indicare nelle nuove aree urbane.

un paio di domande:


area di sedime = sotto il deposito? è solo una curiosità personale anche perche' che sia sotto o attorno non cambia nulla al fine della pratica catastale



ma sono propritari pro quota o sono proprietari di porzioni di questo deposito?



così facendo vari i diritti sugli immobili e per farlo, in questo caso, essere geometra non penso possa bastare.

per quanto riguarda l'area di sedime, ho sbagliato, anzi torto marcio........
e mi correggo.....intendevo l'area circostante il locale di deposito a piano terra.....
secondo punto.........
Il Tipo Mappale è sorto su un lotto costituito da ben circa 10 particelle, si avete capito bene, dove 3 sono state acquistate in regime di comunione legale dei beni(quindi al 50%), 3 sono di esclusiva proprietà di TIZIO e 4 sono di esclusiva proprietà di CAIO.....
se non è un macello questo ditemi voii.............!
Il problema non è quindi solo di Natura Catastale(Mi spiegate come faccio ad Attribuire TOT di quota a CAIO e TOT di quota a TIZIO?), ma anche nelle attribuzione delle quote di trasferimento ai figli attraverso il rogito, essendo prima donazione e poi divisione e probabilmente Permuta.....
quindi pur volendo costituire le due Aree Urbane, sarebbe un grosso problema assegnarle le esatte quote di possesso........., mi toccherebbe assegnarle solo con la dicitura "CIASCUNO PER I PROPRI DIRITTI", quindi prendendo in esame la 2 ipotesi innanzi citata......
Ma siccome, la variazione in questione è fattibile "TECNICAMENTE", bisogna vedere come la pensano quelli dell'AdT del mio Ufficio Provinciale!
No so se a voi è capitato questo tipo di problema, con 10 particelle trattate....

Studiando meglio la pratica forse sono arrivato alla conclusione per come sorvolare il problema di "natura catastale"......
Prima ho tralasciato una cosa.....e più precisamente che il SUB 1 - BCNC(Non è solo la Corte, ma anche la cassa di scala che conduce alle U.I.U. in primo piano)
Detto cio' diversamente da come ho esposto nella mia seconda ipotesi, potri prendere un altra strada, meno faticosa e forse direi a mio avviso molto più corretta.....
Io avevo pensato di redigere 2 docfa......uno in variazione e l'altro come nuova costruzione(unità afferente) e più precisamente:
- (Docfa n° 1 in variazione) = avevo pensato la causale "DIV. PER COSTIT. AREE URBANE" (in modo tale che sopprimo il SUB 1 e costituisco un nuovo Sub X da attribuire alla cassa di scala, riproponendo un nuovo elaborato planimetrico e relazionando tutto nel quadro D, motivando che il BCNC in primis viene diviso, per attribuire il nuovo subalterno alla cassa di scala e che sull'area dove insisteva la corte diro' che in pari data, con docfa per nuova costruzione andrò a costituire le mie due nuove aree urbane, causa "Rogito")
- (Docfa n° 2 come nuova costruzione - unità afferenti = vado in unità afferenti e scelgo altre con la causale "COSTIT. AREE URBANE".......
ma attenzione, non scelgo unità afferenti con intestati(sono impossibilitato a farlo, visto che non ho le quote di possesso ben definite), ma usero unità afferenti al seguente identificativo(richiamando ad esempio il SUB 2, cioè il mio locale di deposito dove nella ditta come innanzi detto appare "CIASCUNO PER I PROPRI DIRITTI") e relaziono tutto nel quadro D.
Ora volevo un vostro parere e più precisamente:
-E' corretta la pratica redatta in questo modo?
- Il sistema riconosce la ditta presente già agli atti(nel mio caso il sub 2)?
Per quanto concerne il discorso dei "diritti" ripeto che l'intero fabbricato è sorto su un lotto formato da 10 particelle, da qui è scaturito "CIASCUNO PER I PROPRI DIRITTI"
Ringrazio nuovamente chi mi potrà dare delucidazioni in merito o un suo parere......
Questa mi sembra la strada ancora più semplice da seguire, per sorvolare il problema di natura catastale, mentre per i millesimi di trasferimento nel rogito, mi farò aiutare da un buon Notaio...

Penso che dovrebbe girare tranquillamente. Comunque hai per le mani una bella gatta da pelare in quanto non oso neppure immaginare che tipo di rogito toccherà redarre al notaio..vabbè..devono lavorare pure loro.
Buon lavoro a tutti..

Grazie........per il tuo parere e speriamo bene......
Purtroppo non saprei come agire diversamente in ambito "Tecnico-Catastale"

Mi sa che dovevo scrivere "redigere"..pazienza..ancora buon lavoro..

Cmq chiedo il parere anche degli altri colleghi.......sulla mia probleatica...e sulla redazione dei Docfa.....

chiedo una cosa, se possibile ci posti un paio di immagini dove si vede:

i mappali con le ditte (anche elencati a parte)
il fabbricato (magari con un abbozzo della divisione interna delle u.i)
il vano scale
la corte comune

e se possibile il tm con il quale hanno inserito il fabbricato

Secondo me non è una situazione chiarissima, ma nemmeno tanto complicata una volta fatto ordine nella situazione attuale.

Andrea

l'ultima tua proposta di iter non mi convince e poi:



quindi avresti delle aree urbane intestate "a caso" e poi con l'aiuto del notaio andresti a "calcolare" la ditta esatta?
a questo punto prima parla col notaio, "calcolate" la ditta esatta e poi procedi con le variazioni catastali no?
Andrea

Vedi che lo stesso problema sussiste:
Sull'U.I.U. a piano terra e logicamente anche alle U.I.U. in primo piano, nonchè sulla cassa di scala...........e su tutta la corte intorno all'U.I.U. a piano terra(oggi BCNC - Sub 1)
quindi mi sembrerebbe + un problema di rogito che catatstale(diciamo che quello puo' essere sorvolato, con la procedura che ho esposto prima)
Poi mi dici come faccio ad estrapolare e a volturare castalmente tutti i millesimi spettanti a CAIO e tutti quelli spettanti a TIZIO? cosa fattibile......credo ai fini di allineare la ditta, ma mi ci vorrà un eternità visto che le particelle ne sono 10 e non 2(ai fini del rogito, ci pensa lui......io curo solo l'aspetto tecnico)
Purtroppo non è colpa mia, se ho trovato questa situazione.......
25 anni fà i TM si ridigevano con i piedi rispetto ad oggi.......
e la causale "CIASCUNO PER I PROPRI DIRITTI" era consentita...
PURT

senza giri di parole e senza polemica ma
a mio modo di vedere
prima si risolvono i problemi e poi si procede:
l'iter che intendi adottare secondo me è sbagliato e puo' portare a: confusione della proprietà e difficoltà inutili nella stesura del rogito.

io procederei come sopra detto:
- correzione della ditta dove manca di titolo e quota;
e di seguito le necessarie variazioni catastali (in merito c'e' un recente post di marta)

al che il notaio farà il suo bell'atto in maniera semplice visto che si troverà tutta la documentazione aggiornata: i clienti forse spenderanno un po' di piu' "di geometra" ma, in teoria, risparmieranno sul notaio.

Sul fatto che le particelle interessate sono 10 non credo sia un problema, sarà solo un minimo piu' complicato ... a questo proposito io non ho ancora capito una cosa:
- si tratta di un unico fabbricato costruito da piu' persone ognuna proprietaria di una particella diversa?
se si: non hanno precostituito un condominio? o non hanno stabilito delle quote sui b.c.n.c.?
se no: l'ha costruito una sola persona proprietaria di tutte le particelle? non è che ci sia un t.m. che prevedeva la fusione ed ad oggi non è del tutto evaso?

Prima d procedere verifica atti di provenienza e variazioni catastali.

Andrea

P.S. uno schema ed una breve cronostoria sarebbe molto utile per capire la situazione.