Calcolo della consistenza catastale presunta

Occorre, innanzitutto, puntualizzare che il calcolo della rendita presunta non vuole e non può, in alcun modo, sostituirsi alla procedura DocFa, ma si propone solo come indicazione agli utenti che non si siano ancora attivati per la procedura sopra menzionata ovvero, che volessero valutarne i risultati ottenuti a seguito della elaborazione.

UNITA' DEL GRUPPO A
L’unità per la misura della consistenza è il vano catastale.
Per VANO si intende lo spazio compreso tra pavimento e soffitto, delimitato lateralmente da pareti ed avente luce diretta.

precisazione :
la circolare 127 del 18 luglio 1939, indica che per luce diretta deve intendersi qualsiasi apertura di comunicazione ( porta, finestra, lucernaio, ecc.) tra un ambiente e l’esterno, indipendentemente dalla sua forma, dalle sue dimensioni, dalla sua ubicazione, anche nel caso fosse sbarrata da inferriata. E’ sufficiente il passaggio della luce naturale mentre non è necessario il passaggio d’aria.

VANO UTILE O PRINCIPALE
Pranzo, camera, soggiorno, studio, salone. La cucina, anche se piccola ma dotata di tutti gli impianti tipici della sua destinazione, è sempre considerata vano utile purché indipendente ( art. 46 D.P.R. 1142/49 ). L’angolo cottura viene compreso nel locale più ampio.

ACCESSORI DIRETTI
Sono quei locali strettamente necessari alla funzionalità dell’alloggio:
bagno, wc, antibagno, dispensa, ripostiglio, veranda, ingresso, corridoio, disimpegni, guardaroba e simili.
Quando l'accessorio diretto supera la superficie minima del vano devono essere computati in consistenza come vani utili ( vedi massima 91 ).

ACCESSORI COMPLEMENTARI
Sono quei locali che completano ed integrano la funzionalità dell’unità immobiliare: soffitte, cantine, bucatai, latrine, acquaio, stenditoi, centrali termiche ( se site in locali all’uopo predisposti ), sgomberi, sottoscala, ecc...
In questa categoria di accessori sono compresi anche: le stalle, i granai, i pollai, i fienili se la loro consistenza - e pertanto la loro redditività - è tale da non costituire autonoma unità.

I portici, i poggioli e le terrazze, al pari dell’area scoperta, costituiscono dipendenze dell’unità immobiliare.
I vani principali si computano per intero, gli accessori diretti si calcolano per un terzo di vano utile ed i vani complementari per un quarto di vano.
Se un locale ha una superficie minore di quella minima prestabilita per quella categoria e per quel comune (vedi tabella delle superfici minime e massime, se disponibile) verrà conteggiato per un terzo di vano utile.
Il vano utile senza luce diretta viene conteggiato per un terzo di vano.
Se un ambiente ha una superficie superiore a quella massima prestabilita per quella categoria e per quel comune, si dovrà procedere al calcolo della superficie per consentire il ragguaglio a vani utili o a frazione di vano utile dell’eccedenza della superficie;
il ragguaglio si ottiene dividendo l’eccedenza per la superficie massima prevista.

ESEMPIO:
vano utile di mq. 40; superficie massima del vano mq. 25; eccedenza di mq. 15; ragguaglio 15/25 = 0,60;
il vano verrà computato per 1,60 vani utili).
Alla consistenza dell’unità così determinata viene aggiunta una percentuale, non maggiore del 10% della consistenza stessa, per le aree condominiali o esclusive, i portici, le tettoie aperte, le parti condominiali del fabbricato, ecc. ( art. 51 D.P.R. 1142/49 ).

La consistenza finale viene arrotondata al mezzo vano ( vani 5,26 diventano 5,50; vani 6,75 diventano 6,50 ).

ESEMPIO:
calcolo della consistenza di una abitazione composta da:
pranzo, soggiorno ( mq. 40 ), ingresso, 1 corridoio, 2 camere, cucina, bagno, wc, ripostiglio e cantina con spazi condominiali di pertinenza e portico esclusivo.
- 5 locali principali --------------------------- 5,00
- 5 accessori diretti -------------------------- 1,66
- 1 acc. complementare --------------------- 0,25
- eccedenze (40-25)/25 --------------------- 0,60
----------------------------------------- totale 7,51
- cortile comune, portico esclusivo
il 10% di 7,51 ------------------------------- 0,75
----------------------------------------- totale 8,26 arrotondato a 8,50 vani catastali.

Le modalità di calcolo manuale della consistenza ora esposte hanno subito alcune modifiche a seguito:

[a] della recente revisione degli estimi: le nuove tariffe sono state infatti calcolate con riferimento ad un “vano medio”;
dell’introduzione della procedura di classamento automatico.
Il classamento automatico consente, in base ai dati dichiarati nel modello 1N, anche il calcolo automatico della consistenza dell’unità immobiliare; il calcolo dell’eccedenza avviene ora sul totale della superficie dichiarata dei vani principali.
In tale occasione sono state riparametrate anche le superfici massime dei locali: esse variano da provincia a provincia, e non sono sempre disponibili.

La procedura di classamento automatico, rilasciata con il pacchetto DocFa, consente di determinare la consistenza dell’unità;
si suggerisce pertanto di imputare correttamente la destinazione dei vani e delle loro superfici, lasciando al programma il compito di determinare la consistenza catastale della stessa unità.

Quanto sopra per ovvie ragioni di perequazione e di uniformità nel calcolo della consistenza di una unità abitativa.

A questo link potete trovare un comodo foglio di calcolo, utile allo scopo, predisposto da Gaetano:

www.geolive.org/modules.php?name=Forums&...

UNITA' DEL GRUPPO B
Per il gruppo B l’unità per la misura della consistenza è il metro cubo.
La consistenza delle unità immobiliari appartenenti alle categorie del gruppo B si determina calcolando, secondo le norme tecniche consuete, il volume vuoto per pieno dell’unità immobiliare ( art. 48 del D.P.R. 1142/49 ).

Nel calcolo vanno computati anche eventuali volumi interrati.

Da ricordare che, alla consistenza così determinata, deve essere aggiunta la prevista percentuale per il computo delle dipendenze (fino ad un massimo del 10%).


UNITA' DEL GRUPPO C
Per il gruppo C l’unità per la misura della consistenza è il metro quadrato.
La consistenza delle unità immobiliari appartenenti alle categorie del gruppo C si determina sommando le superfici libere ( calpestabili ) dei locali facenti parte dell’unità immobiliare ( artt. 49, 50 del D.P.R. 1142/49 ).

Calcolo della consistenza delle unità adibite a negozi

La consistenza delle unità con destinazione ordinaria ad uso negozi e botteghe con la presenza di locali accessori - quali retrobottega, servizi igienici, spogliatoi, ripostigli e magazzini, ecc. - si determina nel seguente modo:
(a) - calcolo per intero della superficie del locale o dei locali adibiti al commercio (locali destinati all’esibizione delle merci ed alla vendita al pubblico);
(b) - calcolo della superficie dei locali accessori dell’unità immobiliare; il calcolo automatico della consistenza, inserito nella procedura DOCFA, computa nel seguente modo la superficie così ottenuta:
- al 60% la superficie dei locali accessori siti nello stesso piano - o superiori - del/dei locale/i principale/i;
- al 40% la superficie dei locali accessori siti nei piani sottostrada.

Da ricordare che, alla consistenza così determinata, deve essere aggiunta la prevista percentuale per il computo delle dipendenze; per la categoria C/1 la percentuale massima è del 20%; per tutte le altre categorie del gruppo C rimane invariato il limite massimo del 10% ( Istruzione II paragrafo 15 ).

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http://www.geolive.org/forum/pregeo-e-...
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20/6/24 AGGIUNGO:

Consistenza Catastale Come si calcola

La consistenza catastale è il valore che indica la grandezza di un’unità immobiliare che viene calcolata in base a diversi parametri variabili a seconda delle categorie.

In catasto la consistenza catastale è la misura utilizzata per calcolare la grandezza di un immobile adottando uno specifico parametro come unità di misura.

Cosa si intende per consistenza catastale?

La consistenza catastale è la grandezza di un immobile calcolata utilizzando uno specifico parametro come unità di misura.

Questo parametro varia in base alla categoria di immobili:

•per la categoria A (abitazioni): l’unità di misura è il vano utile;

•per la categoria B (scuole, biblioteche, uffici pubblici, ecc.): l’unità di misura è il metro cubo;

•per la categoria C (negozi, laboratori per arti e mestieri, cantine ecc.): l’unità di misura è il metro quadro;

Categorie del gruppo A

Ai fini del calcolo della consistenza degli immobili appartenenti al gruppo A, l’unità di misura è il vano catastale . La consistenza catastale si determina conteggiando separatamente e poi sommando:

•i vani principali per i loro numeri effettivi (la cucina, anche se di dimensione inferiore a 9 m², va sempre computata come vano utile

– art. 46 D.P.R. 1142/49);

•i vani accessori a servizio diretto dei vani principali (es.: bagni, corridoi, ingressi o disimpegni, ripostigli). A questa tipologia è assegnata una misura corrispondente a 1/3 di vano;

•i vani accessori indiretti (o complementari), ai quali si accede dall’esterno dei vani principali, contando per essi 1/4 di vano.

Alla somma dei vani così calcolata, può essere effettuata un’aggiunta (o una detrazione) massima del 10%, per tener conto delle dipendenze e degli elementi che possono portare vantaggi (o svantaggi) all’UIU oggetto di classamento.

Il risultato del conteggio così eseguito va arrotondato al mezzo vano.

Categorie del gruppo B

La consistenza catastale delle unità immobiliari del gruppo B si misura assumendo come elemento unitario il metro cubo e si computa determinando la consistenza effettiva in metri cubi (vuoto per pieno, ossia moltiplicando la superficie coperta per l’altezza totale delle corrispondenti singole porzioni della costruzione).

A questa consistenza può essere effettuata un’aggiunta (o una detrazione) massima del 10%, per tener conto delle dipendenze e degli elementi che possono portare vantaggi (o svantaggi) all’UIU oggetto di classamento, arrotondando il risultato del conteggio così eseguito al metro cubo.

Categorie del gruppo C

Per il calcolo della consistenza catastale delle unità immobiliari appartenenti al gruppo C si assume come elemento unitario il metro quadrato. Detta consistenza si computa sommando la superficie utile degli ambienti principali con la superficie utile degli ambienti accessori (solo per la categoria C/1 la superficie degli ambienti accessori va moltiplicata per un coefficiente di ragguaglio).

Alla somma così calcolata può essere effettuata un’aggiunta (o detrazione) fino al 10%, tranne che per la categoria C/1 in cui si può avere anche una variazione positiva o negativa fino al 20%, per tener conto sia di elementi che aumentano i comodi e sia per tener conto di utilità e svantaggi particolari. Il risultato del conteggio va arrotondato al metro quadrato.

Vano Catastale Cos’è ?

Per vano catastale convenzionalmente si intende uno spazio delimitato da pareti, soffitti e pavimenti, che sia dotato di illuminazione diretta, che va da :

- un minimo di 9 m²

- un massimo di 27 m²

Poi er superfici superiori si calcola l’eccedenza.

Consistenza e Superficie Catastale. Differenza tra

La superficie catastale è una superficie individuata a seguito di calcoli approfonditi e parametri.

In visura catastale è consultabile l’estensione reale dell’abitazione.

Sono considerati anche i muri perimetrali ma la percentuale di alcuni spazi non viene calcolata sul 100%.

La superficie catastale corrisponde a quella commerciale.

La consistenza, invece, è data dal numero di vani.



Consistenza Catastale Calcolo

Il calcolo della consistenza catastale serve a comprendere la reale dimensione di un immobile per determinare le basi necessarie per la definizione delle tasse e delle imposte che sono associate all’immobile.

La superficie della dimensione massima di un vano catastale stabilita dalle normative non può superare i 15/20 m2.

Quando la superficie del vano eccede questo limite, viene applicata la formula seguente per calcolare l’eccedenza:

[(m2 vano/m2 max vano) – (m2 max vano/m2 max vano)]

Ottenuto il totale dei vani potrebbe essere necessario incrementare il valore del 10%.

Questo incremento comprende spazi comuni come l’androne o il vano scale, fornendo una rappresentazione più completa dell’unità immobiliare.

In presenza di elementi negativi, come bagni incompleti, é anche possibile applicare una riduzione fino al 10%.

Il valore risultante dalla somma delle consistenze catastali di tutti i locali è alla fine arrotondato al ½ vano.



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Gaetano59, Dioptra, Geoalfa