Calcolo della consistenza catastale presunta

Occorre, innanzitutto, puntualizzare che il calcolo della rendita presunta non vuole e non può, in alcun modo, sostituirsi alla procedura DocFa, ma si propone solo come indicazione agli utenti che non si siano ancora attivati per la procedura sopra menzionata ovvero, che volessero valutarne i risultati ottenuti a seguito della elaborazione.

UNITA' DEL GRUPPO A
L’unità per la misura della consistenza è il vano catastale.
Per VANO si intende lo spazio compreso tra pavimento e soffitto, delimitato lateralmente da pareti ed avente luce diretta.

precisazione :
la circolare 127 del 18 luglio 1939, indica che per luce diretta deve intendersi qualsiasi apertura di comunicazione ( porta, finestra, lucernaio, ecc.) tra un ambiente e l’esterno, indipendentemente dalla sua forma, dalle sue dimensioni, dalla sua ubicazione, anche nel caso fosse sbarrata da inferriata. E’ sufficiente il passaggio della luce naturale mentre non è necessario il passaggio d’aria.

VANO UTILE O PRINCIPALE
Pranzo, camera, soggiorno, studio, salone. La cucina, anche se piccola ma dotata di tutti gli impianti tipici della sua destinazione, è sempre considerata vano utile purché indipendente ( art. 46 D.P.R. 1142/49 ). L’angolo cottura viene compreso nel locale più ampio.

ACCESSORI DIRETTI
Sono quei locali strettamente necessari alla funzionalità dell’alloggio:
bagno, wc, antibagno, dispensa, ripostiglio, veranda, ingresso, corridoio, disimpegni, guardaroba e simili.
Quando l'accessorio diretto supera la superficie minima del vano devono essere computati in consistenza come vani utili ( vedi massima 91 ).

ACCESSORI COMPLEMENTARI
Sono quei locali che completano ed integrano la funzionalità dell’unità immobiliare: soffitte, cantine, bucatai, latrine, acquaio, stenditoi, centrali termiche ( se site in locali all’uopo predisposti ), sgomberi, sottoscala, ecc...
In questa categoria di accessori sono compresi anche: le stalle, i granai, i pollai, i fienili se la loro consistenza - e pertanto la loro redditività - è tale da non costituire autonoma unità.

I portici, i poggioli e le terrazze, al pari dell’area scoperta, costituiscono dipendenze dell’unità immobiliare.
I vani principali si computano per intero, gli accessori diretti si calcolano per un terzo di vano utile ed i vani complementari per un quarto di vano.
Se un locale ha una superficie minore di quella minima prestabilita per quella categoria e per quel comune (vedi tabella delle superfici minime e massime, se disponibile) verrà conteggiato per un terzo di vano utile.
Il vano utile senza luce diretta viene conteggiato per un terzo di vano.
Se un ambiente ha una superficie superiore a quella massima prestabilita per quella categoria e per quel comune, si dovrà procedere al calcolo della superficie per consentire il ragguaglio a vani utili o a frazione di vano utile dell’eccedenza della superficie;
il ragguaglio si ottiene dividendo l’eccedenza per la superficie massima prevista.

ESEMPIO:
vano utile di mq. 40; superficie massima del vano mq. 25; eccedenza di mq. 15; ragguaglio 15/25 = 0,60;
il vano verrà computato per 1,60 vani utili).
Alla consistenza dell’unità così determinata viene aggiunta una percentuale, non maggiore del 10% della consistenza stessa, per le aree condominiali o esclusive, i portici, le tettoie aperte, le parti condominiali del fabbricato, ecc. ( art. 51 D.P.R. 1142/49 ).

La consistenza finale viene arrotondata al mezzo vano ( vani 5,26 diventano 5,50; vani 6,75 diventano 6,50 ).

ESEMPIO:
calcolo della consistenza di una abitazione composta da:
pranzo, soggiorno ( mq. 40 ), ingresso, 1 corridoio, 2 camere, cucina, bagno, wc, ripostiglio e cantina con spazi condominiali di pertinenza e portico esclusivo.
- 5 locali principali --------------------------- 5,00
- 5 accessori diretti -------------------------- 1,66
- 1 acc. complementare --------------------- 0,25
- eccedenze (40-25)/25 --------------------- 0,60
----------------------------------------- totale 7,51
- cortile comune, portico esclusivo
il 10% di 7,51 ------------------------------- 0,75
----------------------------------------- totale 8,26 arrotondato a 8,50 vani catastali.

Le modalità di calcolo manuale della consistenza ora esposte hanno subito alcune modifiche a seguito:

[a] della recente revisione degli estimi: le nuove tariffe sono state infatti calcolate con riferimento ad un “vano medio”;
dell’introduzione della procedura di classamento automatico.
Il classamento automatico consente, in base ai dati dichiarati nel modello 1N, anche il calcolo automatico della consistenza dell’unità immobiliare; il calcolo dell’eccedenza avviene ora sul totale della superficie dichiarata dei vani principali.
In tale occasione sono state riparametrate anche le superfici massime dei locali: esse variano da provincia a provincia, e non sono sempre disponibili.

La procedura di classamento automatico, rilasciata con il pacchetto DocFa, consente di determinare la consistenza dell’unità;
si suggerisce pertanto di imputare correttamente la destinazione dei vani e delle loro superfici, lasciando al programma il compito di determinare la consistenza catastale della stessa unità.

Quanto sopra per ovvie ragioni di perequazione e di uniformità nel calcolo della consistenza di una unità abitativa.

A questo link potete trovare un comodo foglio di calcolo, utile allo scopo, predisposto da Gaetano:

www.geolive.org/modules.php?name=Forums&...

UNITA' DEL GRUPPO B
Per il gruppo B l’unità per la misura della consistenza è il metro cubo.
La consistenza delle unità immobiliari appartenenti alle categorie del gruppo B si determina calcolando, secondo le norme tecniche consuete, il volume vuoto per pieno dell’unità immobiliare ( art. 48 del D.P.R. 1142/49 ).

Nel calcolo vanno computati anche eventuali volumi interrati.

Da ricordare che, alla consistenza così determinata, deve essere aggiunta la prevista percentuale per il computo delle dipendenze (fino ad un massimo del 10%).


UNITA' DEL GRUPPO C
Per il gruppo C l’unità per la misura della consistenza è il metro quadrato.
La consistenza delle unità immobiliari appartenenti alle categorie del gruppo C si determina sommando le superfici libere ( calpestabili ) dei locali facenti parte dell’unità immobiliare ( artt. 49, 50 del D.P.R. 1142/49 ).

Calcolo della consistenza delle unità adibite a negozi

La consistenza delle unità con destinazione ordinaria ad uso negozi e botteghe con la presenza di locali accessori - quali retrobottega, servizi igienici, spogliatoi, ripostigli e magazzini, ecc. - si determina nel seguente modo:
(a) - calcolo per intero della superficie del locale o dei locali adibiti al commercio (locali destinati all’esibizione delle merci ed alla vendita al pubblico);
(b) - calcolo della superficie dei locali accessori dell’unità immobiliare; il calcolo automatico della consistenza, inserito nella procedura DOCFA, computa nel seguente modo la superficie così ottenuta:
- al 60% la superficie dei locali accessori siti nello stesso piano - o superiori - del/dei locale/i principale/i;
- al 40% la superficie dei locali accessori siti nei piani sottostrada.

Da ricordare che, alla consistenza così determinata, deve essere aggiunta la prevista percentuale per il computo delle dipendenze; per la categoria C/1 la percentuale massima è del 20%; per tutte le altre categorie del gruppo C rimane invariato il limite massimo del 10% ( Istruzione II paragrafo 15 ).

**********************

http://www.geolive.org/forum/pregeo-e-...


**********************

Gaetano59, Dioptra, jema.