Salve a tutti,

premetto che non sono un Geometra e quindi mi scuso sin d'ora per l'eventuale utilizzo improprio dei termini tecnici...

Al fine di realizzare un impianto fotovoltaico a copertura di un capannone agricolo (categoria catastale D10) la banca finanziatrice chiede che "è necessario che il lastrico solare o tetto su cui sorge l’impianto sia accatastato separatamente rispetto all’edificio sottostante e che le info di cui sopra si riferiscano quindi separatamente anche al lastrico/tetto."

Preciso che su tale tetto - da individuarsi in catasto con una subparticella autonoma - dovrà essere costituito un diritto di superficie al fine di realizzarvi sopra l'impianto fotovoltaico, il quale dovrà quindi rimanere di proprietà della società che lo realizzerà rimanendo quindi distinto dalla proprietà del titolare dell'immobile sottostante.

Mentre tale condizione non dovrebbe comportare particolari problemi nel caso di un'abitazione civile (magari composta da diversi appartamenti e di un lastrico solare individuabile in modo autonomo), credo sia più difficile nel caso di un capannone agricolo composto, di fatto, di alcuni piloni che sorreggono un tetto a due falde inclinate.

Secondo Voi è possibile procedere ad un frazionamento del capannone agricolo, individuando separatamente in catasto da un lato le strutture portanti del tetto (i.e. i piloni) e dall'altro invece il solo tetto, al quale attribuire un sub autonomo?

Grazie per i Vostri suggerimenti.

...dovresti rivolgerti ad un professionista....oppure con questa domanda stai proprio verificando se il tuo tecnico di fiducia sta' lavorando bene???


...comunque l'argomento e' di attualita' presso la mia Agenzia...ed al momento non e' possibile stralciare la copertura per costituire il lastrico...non accettano nessun tipo di pratica cosi' impostata...il valore dei pannelli viene dato al capannone!!

No, non sto verificando il lavoro altrui. Sono un consulente e sto cercando di capire come funziona l'accatastamento e il frazionamento. Non capisco se sia possibile individuare separatamente in catasto un tetto (a falde) dalla sua struttura portante al fine di costituirvi sopra un diritto di superficie. Il fatto che poi sia prevista la realizzazione di un impianto fotovoltaico a copertura credo sia secondario. La questione è - in prima istanza - squisitamente tecnica/catastale: posso frazionare un tetto a falde dal resto della struttura di un capannone/stalla (D10)?

no...da noi non si puo'....il responsabile comunque ha inoltrato richiesta a Roma, viste le molteplici lamentele di chi deve procedere in tal modo...

Fabio, salve!

ormai che all'AdT di BS si prendono iniziative molto particolari, nel senso personalizzate, è un dato di fatto!

spesso queste iniziative sono anche supportate da una corrente di pensiero condivisibile e che spesso condivido!

ma questa poi è una desisione alquanto incomprensibile!

perchè poi, non si può fare un frazionamento di una particella e da questo poi si crei un sub da classificare Lastrico solare, mi sembra un poco limitativo e alquanto furi di ogni logica catastale!

mi piacerebbe saper in base a quale norma a BS decidono così:
è sempre tempo per imparare!

cordialità

La cosa che mi lascia perplesso (e che mi fa dubitare della fattibilità di un tale frazionamento) è che a seguito del frazionamento avrei due distinte particelle: una identificherebbe il tetto (a falda, non un lastrico) del capannone, mentre l'altra identificherebbe le mere strutture di supporto del tetto (in sostanza quattro piloni e poco più). Possibile che si possa fare (ripeto, a prescindere dalla realizzazione dell'impianto sulle falde).

Salve!
appunto per la particolare funzionalità della denuncia di variazione-frazionamento è indispensabile trattare la cosa con il capo-reparto dell'ufficio!

la costituzione di una nuova particella oltretutto servirà per poter stipulare il rogito di trasferimento!

mi piacerebbe conoscere quel collega che consiglia il suo cliente a stipulare un simile rogito-capestro, senza avvertire di quali e quanti problemi incontrerà in futuro!

cordialità

Mi accodo a Geoalfa, perchè anch'io trovo la cosa un po' forzata.


Se si dovesse prescindere dalla realizzazione, penso che il "frazionare" non avrebbe alcun senso: a che ed a chi servirebbe ?
Ma è proprio per la diversa intestazione dell'attività industriale che andrà a realizzare l'impianto sopra la copertura che è indispensabile frazionare (a meno di trovare una formula di "affitto" dello spazio sopra il tetto).
Io vedo la situazione nello stesso identico modo di due attività diverse nell'intestazione che svolgono il loro lavoro una a piano terra e la seconda a primo piano, a nulla rilevando se il primo piano non ha un pavimento orizzontale: al termine dell'anno, con l'utilizzo delle apparecchiature semplicemente montate sul tetto, l'attività avrà prodotto del reddito e deve essere pertanto accatastata.
Altra cosa sarà la verifica della portanza del tetto (con quel che ne consegue se, per caso, questo non dovesse reggere), la suddivisione delle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, l'eventuale ricostruzione della struttura portante, l'accesso alla copertura, il passaggio carrabile per arrivare al punto di accesso alla copertura, gli eventuali danni all'attività sottostante derivanti da condizioni meteorologiche particolari (fulmini, vento).

Ulteriori considerazioni ?
Ciao, buon lavoro.

geoalfa ha scritto:
[quote]ma questa poi è una desisione alquanto incomprensibile!

perchè poi, non si può fare un frazionamento di una particella e da questo poi si crei un sub da classificare Lastrico solare, mi sembra un poco limitativo e alquanto furi di ogni logica catastale! [/quote]

Quoto Gianni, non credo che l'Ufficio possa mettere il naso in queste cose, limitando di fatto il diritto di proprietà!


marioruoppolo ha scritto:
[quote]Possibile che si possa fare (ripeto, a prescindere dalla realizzazione dell'impianto sulle falde).[/quote]

Certo, ogni porzione di immobile che deve essere oggetto di trasferimento di diritti può, anzi deve, avere una sua autonoma individuazione catastale.

Saluti

Ovviamente quoto anche dado8

Non avevo visto la tua risposta, ...stavo scrivendo.

saluti

anche per me l'argomento è di attualità in quanto sto' eseguendo la stessa operazione per un'impianto fotovoltaico realizzato proprio sul tetto di un fabbricato industriale.
ho inizialmente individuato il lastrico solare poichè nel mio caso si doveva stipulare un contratto di affitto tra la proprietà del fabbricato stesso e l'azienda che ha realizzato l'impianto.
successivamente, quando l'impianto sarà realizzato, mi è stato indicato dall'agenzia di censirlo in categoria D/1 (in quanto assimilato ad una cabina elettrica).

saluti,

Ok. Ma io intendo frazionare e accatastare separatamente la falda del tetto prima di realizzare l'impianto al fine di costituirvi sopra il diritto di superficie (e non l'impianto già realizzato, che è un altro discorso). Se ho ben inteso il tuo ragionamento, ciò deve essere possibile.

Con il frazionamento si otterranno due "subalterni":
- a piano terra l'unità esistente con la propria categoria
- a primo piano il lastrico solare
Quest'ultimo è l'unità immobiliare che sarà trasferita con Atto di vendita, senza costituzione di alcun "diritto di superficie".
Quando tutte le apparecchiature saranno state montate, si dovrà procedere alla variazione per l'attribuzione della categoria "D/1" all'impianto fotovoltaico.
Altre migliori precisazioni ?

Ciao, buon lavoro.

Ok. Ma noi non intendiamo vendere la falda, bensì costituire il diritto di superficie sulla falda e realizzare poi sopra l'impianto. In questo modo il superficiario diventa titolare solo e soltanto della costruzione (=l'impianto fotovoltaico).

Dopo breve ricerca, mi sembra che la definizione di "diritto di superficie" non sia esattamente quanto tu pensi:

Ai sensi dell’art. 952 c.c., il proprietario del suolo può costituire il diritto di fare e mantenere al disopra del suolo una costruzione a favore di altri, che ne acquista la proprietà (superficiaria) o può alienare la proprietà della costruzione già esistente, separatamente dalla proprietà del suolo;

Il diritto di superficie è un diritto reale minore di godimento disciplinato dall'articolo 952 e seguenti del Codice Civile, che consiste nell'edificare e mantenere una costruzione al di sopra (o al di sotto) di un fondo di proprietà altrui. La costituzione di questo diritto vale a sospendere il principio di accessione.

Nel tuo caso posso pensare che si instauri un contesto "condominiale" in cui la falda (struttura portante e lastre di copertura) rappresentano la parte "comune" che divide le due proprietà:
- la struttura è indispensabile, oltre che per sorreggere le lastre di copertura, anche per sostenere il nuovo impianto
- la copertura a protezione del piano terra non penso possa essere eliminata per far posto all'impianto, senza compromettere la normale protezione dalle infiltrazioni d'acqua.

In questo caso, la normativa catastale ha predisposto la Categoria "F/5 - Lastrico solare" (senza rendita) che non deve essere confusa con quanto descritto dal Codice Civile, ma deve essere intesa come la possibilità di costituire un'unità immobiliare, posta sopra l'edificio, che possa essere trasferita con Atto di vendita, per poi essere trasformata con la realizzazione di una nuova unità immobiliare.

Qui mi fermo, nell'attesa che quanto scritto sia da altri confermato.
Ciao, buon lavoro.