C.T.U. Lotto edificato - Riconfinamento

Domanda:
A.: Come CTU, sono incaricato di determinare il confine NORD di un lotto in cui insiste un fabbricato, regolarmente accatastato all'urbano;
Per riconfinare il lato nord del lotto, in quanto non materializzato, ho a disposizione:
1 - Mappa catastale;
2 - Tipo mappale per allineamenti e squadri riportante le misure a partire dal confine SUD;
3 - Scheda catastale;
Premesso che il confine è d'impianto, però essendovi il tipo mappale che riporta delle misure dirette che partono dal confine SUD materializzato mi sembra più attendibile quest’ ultimo..

B.: ... il quesito del giudice cita:
determinare la linea di confine della proprietà X e dica se i lavori sono stati eseguiti all'interno o all'esterno di questa;
Nella mappa d'impianto era presente:
- il mappale 500, nel 1977 è stato edificato e con T.M. con metodo per allineamenti e squadri passato all'urbano con numero 600 e scheda planimetrica;
- Il tipo mappale in oggetto, oltre a riportare gli allineamenti per rappresentare il fabbricato, mi riporta anche la misura di "chiusura" sul confine a nord, quello da riconfinare,
Tali misure discordano dalla mappa d'impianto di circa 1m.
Tuttavia non essendo una misura dalla quale scaturisce quella dividente non devo tenerne conto?
Non potrebbe essere che nel 77 invece, è stato rilevato il confine di fatto visto che discorda dalla mappa?
C: … Ricapitolando potrei descrivere nella perizia questo:
Le situazioni possibili sono, in ordine di attendibilità:
C.1 - Esistenza di materializzazione del confine inequivocabile (non è il mio caso poichè il confine risale agli anni 50 e il muro presente in corrispondenza del confine da tracciare è recente e ha una conformazione diversa dall'andamento del confine in mappa).
C.2 - Esistenza di atti di aggiornamento catastali che INTRODUCONO la dividente da tracciare (pertanto, scartando il t.m. non c'è nient'altro).
C.3 - Mappa catastale, che a questo punto mi sembra la soluzione migliore.

C.: altra problematica:
Il lotto edificato è un condominio, costituito da 12 alloggi e da un cortile comune;
nel 1977, la società costruttrice incarica di inserire in mappa il fabbricato e censire all'urbano;
successivamente, all'urbano crea le 12 u.i.u. esclusive + un BCNC cortile comune a tutti gli appartamenti;
Tale "Bene Comune" ha anche una planimetria rappresentativa con indicato "cortile".
Nello stesso anno il costruttore fa un atto pubblico, nel quale costituisce il condominio, con allegato regolamento e planimetria rappresentativa del cortile comune, tale regolamento viene citato negli atti di acquisto delle singole u.i.u.
Nel 1982 il costruttore (presumibilmente in mala fede, viste le potenzialità edificatorie), visto che il t.m. del 1977 non era stato introdotto in mappa, presenta un frazionamento dell'originario terreno, e ne vende un pezzo ad una altra società!
Domanda:
è da considerarsi del condominio, o della società che ha acquistato?
Io avrei detto del condominio, ma il ctp non la pensa allo stesso modo...
Semplifichiamo il caso:
rettangolo a-b-c-d con all'interno fabbricato,
dal lato a-b il t.m. parte con 0.00 e arriva al lato c-d (lato da riconfinare) con 30.00
ora, il lato a-b esiste tutt'oggi,
il lato c-d no...
visto che non ho strumenti per dimostrare che queste misure sono reali, ma neanche fittizie, può essere un elemento "probatorio" come misure?

Risposta:
Quesito del Giudice:
Praticamente il CTU si appresta a redigere un atto tecnico di rilevante importanza che orienterà la sentenza.
Per questo motivo non si deve limitare alla sola ricostruzione catastale della linea ma deve valutare nella sua compiutezza l'Art.950 del CC, dove la mappa è l'ultimo degli elementi di prova.
Nel presente caso, pertanto, si dovrà valutare ogni elemento di prova possibile.
Uno di questi potrebbe essere individuato dallo stato dei luoghi.
Se il tecnico che ha redatto il Tipo Mappale ante 1988 (quindi oltre 20 anni fa) avesse misurato la posizione del fabbricato all'interno di un perimetro del lotto individuato da muretti ancor oggi presenti, tu di questo, dovresti tenerne conto nella tua relazione (sentenza).
Ma mi pare, dalle tue descrizioni, che così non é!
Se il contorno del lotto non ha alcuna materializzazione; o se la ha solo a sud; se nei titoli di acquisto della proprietà non ci sono riportate misure in contrasto con la mappa catastale;
se non ci sono altri elementi di prova, bisogna ricostruire la linea di confine catastale.
Ed è importante:
- Avere ben chiaro che ogni atto di aggiornamento risponde per le linee ROSSE in esso riportate.
O meglio dire per le linee in esso generate.
- Pertanto il TM va tenuto in considerazione solo per il perimetro del fabbricato.
Inoltre, riguardo alle misure in esso riportate, in mancanza di materializzazioni, va tenuto conto che le chiusure sul confine a nord potrebbero essere state misurate sulla mappa di visura
e quindi non avere nessuna efficacia.
In conclusione:
Se la linea da ricostruire è d'impianto, ci si deve riferire a quella mappa, tenendo fermo il principio che va fatto il procedimento a ritroso che è stato adottato nella originaria confinazione.

Ed ancora:
Consultare l'art. 950 del CC, farne una fotocopia, portarselo a letto e rifletterci.
In mancanza di altri elementi ......... le mappe catastali.
Ci sono gli altri elementi?
Lasciare stare gli atti di aggiornamento che non c'entrano niente.
Se la linea è d'Impianto la si deve ricostruire utilizzando i dati di quella mappa.
Se a Nord non c'è mai stata nessuna materializzazione e lo si può accertare aiutandosi con delle foto aeree, e constatare che quella “chiusura forzata” del Tipo Mappale era del tutto inventata.
Quindi valutare gli elementi probanti e solo dopo utilizzatre i dati della mappa.

Ma non va trascurato:
…” va valutato ogni elemento di prova possibile.
Uno di questi potrebbe essere individuato dallo stato dei luoghi”.
Per questo è d’obbligo prendere in esame i titoli .
Non solo per cercare descrizioni precise che, per quanto improbabili sono sempre possibili, ma anche per una corretta cronologia;
E per questa potrebbe essere necessario andare anche oltre ai titoli.
Infatti non ho capito se la linea cercata era già confine all'impianto oppure era una dividente di coltura;
E se la genesi del confine è precedente o successiva al tipo Mappale.
Che sicuramente non sono elementi da trascurare.

Ma ancora:
Elementi di prova.
Perché non può esserlo un TM che reca delle misure ben specificate?
Talvolta sul mod. 51 si scriveva l'origine delle misure.
Diversamente, come è dimostrabile che quelle misure non valgono nulla?
Ovvero come lo si spiega alle parti e al giudice che una quota "verosimilmente" misurata e definita reale, la si debba considerare priva di fondamento?
Non potrebbe essere la dimostrazione di uno stato dei luoghi fotografato dal 1977?

Bisogna ricostruire l’origine delle misure fatte per redigere il TM.
E questo lo si può scoprire solo indagando se all'epoca c'era qualche materializzazione ( muro, rete, ciglio, fosso, altri riferimenti di lotti limitrofi, ecc.).
Se non c'era credo sia automatico pensare che, come prassi consolidata, su invito esplicito da parte del Catasto, certe misure di chiusura erano riportate prendendole sulla mappa per una migliore introduzione del Tipo stesso.
E un CTU non può dare peso a delle misure di chiusura di "mappa" in presenza di corrispondenza delle altre che risultano perfettamente rispondenti.
Tutto questo può valere per la parte dell'art. 950 C.C. relativa agli "altri elementi" di prova.
Nel momento in cui però ci si riferisce alla parte "alla mappa catastale" si dovrà fare tutte le operazioni sulla mappa di Impianto perché quella linea lì è stata generata.
Se si parla di aspetto cartografico, nessuna misura di chiusura sposta delle linee generate in precedenza.
Verificare come già detto, se quella linea era, all'impianto, dividente di proprietà o di coltura perché, nel secondo caso, bisogna considerare la differente accuratezza usta nel rilievo e successiva restituzione.

Circa la valenza probatoria di un tipo mappale ogni CTU dopo adeguata verifica sul posto, saprà distinguere, se adottarlo come valido elemento di prova.
Ma solo appunto dopo una adeguata verifica in situ.

Risposta a C.:
L’argomento della domanda C. riguarda il BCNC corte a comune al primo condominio, che è stata illegittimamente venduta a terzi.

La materializzazione sul posto della linea che separa due proprietà, la mappa di impianto o qualsiasi altro documento che indichi le misure, gli elementi fisici e la descrizione dello stato dei luoghi, è obbligatoria e finalizzato esclusivamente alla rappresentazione del confine reale in mappa per l’ eventuale trasferimento di porzione di lotto.

E' stato spiegato in tutte le salse che, il TM ha solo una valenza di "eventuale" testimonianza in presenza di alcune condizioni.
E' stato ribadito anche, con forza, che in caso di ricostruzione catastale ci si deve riferire alla mappa di Impianto.

E’ evidente e risulta dagli atti prodotti che la proprietà è del condominio non del Costruttore del secondo edificio.
La prova la si può riscontrare sul frazionamento che indica come particella originaria quella rappresentante il lotto del condominio la cui stessa particella anche per consistenza è indicata nel Tipo Mappale di inserimento del fabbricato ed eventualmente nell'Elaborato Planimetrico.
Importante è la storia degli aggiornamenti sia ben documentata.
Il TM precede il frazionamento per cui è chiaro e perfettamente dimostrabile cosa sia avvenuto. La posizione dei confini desunti dalla mappa di impianto serve eccome se serve per dimostrare il tutto.

Quello che è di estrema importanza è la chiarezza di esposizione della CTU che deve tendere a dimostrare la effettiva e reale proprietà del primo condominio e la restante proprietà del secondo condominio.
E qui va distinta la genesi delle particelle generate con atti diversi e successivi, e nulla conta se il secondo è stato impropriamente venduto: Il Giudice ha bisogno di questa chiarezza di eventi e di dati tecnici che dimostrino l’effettiva vicenda, perché in funzione di tali chiarezze la sentenza sarà compilata correttamente come ambita.

DA:

www.geolive.org/forum/pregeo-e-docfa/ric...