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Autore TM fabb.to USUCAPITO (Possesso ultraventennale - Usucapione)

GeometraALE

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Lucca

Inviato: 22 Aprile 2008 alle ore 19:22

Salve a tutti, premetto che post relativi al mio problema ne sono stati scritti molti, ma in tutti non si Ŕ mai fatto piena chiarezza.
Pertanto prego coloro che hanno redatto lavori simili al mio di indicare esattamente la procedura seguita, citando magari anche le circolari.


Il mio problema Ŕ il classico: ho un FABBRICATO posseduto da Rossi Paolo Ŕ tale possesso Ŕ avvenuto in maniera pacifica, non violenta ed ininterrotta per + di 20 anni.
Adesso Rossi Paolo vuol vendere il suddetto FABBRICATO (Applicando l'art.1159 C.C.) a Bianchi Giuseppe, pertanto volevo procedere con la dichiarazione al NCEU del FABBRICATO.

1) Per prima cosa devo redarre un TM a conferma della mappa, e seguento quanto indicato dalla circolare 15232/2002 con il vecchio modello 3SPC avrei docuto indicare la ditta che ha il possesso ventennale del FABBRICATO (Rossi Paolo) selezionado l'ultima casella del mod. 3SPC, in terza pagina.
Bene oggi con Pregeo 9 qual'Ŕ la procedura adottata da voi?
[size=9]P.S.: il mio dubbio maggiore Ŕ se nell'informazioni generali, ossia nel quadro dei richiedenti/dichiaranti devo inserire solo il soggetto possessore o anche la ditta presente in atti.[/size]

2) Sempre seguendo la procedura della suddetta circolare quando vado a fare il DOCFA dovrei inserire in atti la ditta che dichiara il possesso (Rossi Paolo) e nel campo "eventuale specifica del diritto" mettere la digitura (RIS 1 - DITTA PRIVA DI TITOLO LEGALE RESO PUBBLICO).
Anche voi vate in questo modo?

3) L'ultima domanda riguarda un mio dubbio: se io seguo le procedure sopra riportate prima della stipula dell'atto avr˛ in visura il FABBRICATO censito al NCEU ed intestato a Rossi Paolo con la riserva.
Ma se dopo vendo il fabbricato a Bianchi Giuseppe questa digitura sparisce? E' visibile solo con la visura storica?

4) Secondo quanto riportato dall'art. 1159 del C.C., ossia "Colui che acquista in buona fede da chi non e proprietario un immobile, in forza di un Titolo che sia idoneo a trasferire la proprietÓ e che sia stato debitamente trascritto (2643 e seguenti), ne compie l'usucapione in suo favore col decorso di dieci anni dalla data della trascrizione" dopo 10 anni la riserva devo cancellarla da solo o avviene automaticamente?

Bene questo Ŕ tutto, un salutone a tutto il sito

P.S.: vi pongo molte domande perchŔ all'AdT di Lucca Ŕ vietato parlare con i tecnici del NCT e NCEU (se non tramite appuntamento) e il servizio URP Ŕ momentaneamente sospeso per carenza di personale.
Diciamo che l'unica mia fonte di notizie siete voi ed i colleghi.
Inoltre vi chiedo scusa se la domanda Ŕ rivolta sia alla compilazione di PREGEO che del DOCFA, ma credo sia giusto indicare la procedura di entrambi i programmi in un unico post.
Ciao

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Autore Risposta

Silvano

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Inviato: 22 Aprile 2008 alle ore 19:47

Vediamo se ho afferrato: Rossi Paolo ritiene di avere i requisiti per usucapire il fabbricato A e intende pertanto venderlo.
Se il suo titolo Ŕ solo il possesso ventennale, non violento e ininterrotto al massimo ha i requisiti per intentare una causa di usucapione, non certo di vendere, firmare atti catastali o qualsiasi altra cosa inerente quel fabbricato.
L'usicapione non Ŕ matematica dopo i 20anni, si acquisiscono solo i requisiti per chiederla, un giudice poi, con apposita sentenza (quindi previa causa civile) modificherÓ la titolaritÓ del bene: a quel punto si procederÓ con la vendita.
E' questo il tuo caso oppure vi Ŕ gia una sentenza in merito? In quel caso per˛ non vedo dove potrebbero essere i problemi.

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george_ces

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Inviato: 22 Aprile 2008 alle ore 20:00

"Silvano" ha scritto:
Vediamo se ho afferrato: Rossi Paolo ritiene di avere i requisiti per usucapire il fabbricato A e intende pertanto venderlo.
Se il suo titolo Ŕ solo il possesso ventennale, non violento e ininterrotto al massimo ha i requisiti per intentare una causa di usucapione, non certo di vendere, firmare atti catastali o qualsiasi altra cosa inerente quel fabbricato.
L'usicapione non Ŕ matematica dopo i 20anni, si acquisiscono solo i requisiti per chiederla, un giudice poi, con apposita sentenza (quindi previa causa civile) modificherÓ la titolaritÓ del bene: a quel punto si procederÓ con la vendita.
E' questo il tuo caso oppure vi Ŕ gia una sentenza in merito? In quel caso per˛ non vedo dove potrebbero essere i problemi.



Come giÓ egregiamente affermato da Silvano, per acquisire la proprietÓ per usucapione ci deve essere (trascorsi i 20 anni) una sentenza del giudice. Solo allora si potrÓ alienare (previa voltura) il bene acquisito per usucapione; non credo che ci siano notai che (senza detta procedura) siano disposti ad eseguire un rogito in tale situazione.

Tra l'altro, mi risulta, che per una causa per usucapione ci vogliano almeno 7-8 mesi.

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alesgeo

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Inviato: 22 Aprile 2008 alle ore 20:46

7 - 8 mesi 8O

Sto seguendo alcune pratiche dove la causa dura ormai da 4 anni.

La durata della causa per usucapione dipende fondamentalmente da due fattori, il carico che ha il tribunale (che incide sulla durata dei rinvii) e, importantissimo, dal fatto o no che vi siano opposizioni o situazioni cmq. poco chiare su cui fare chiarezza.

Quanto al resto, credo che al geometraAle, interessi principalmente l'atto di aggiornamento, che proprietario o no si pu˛ fare.

Anche nel pregeo, se ricordo bene, Ŕ possibile indicare i soggetti privi di titolo legale reso pubblico, sta tutto in una delle prime schermate.

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mapo55

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cagliari

Inviato: 23 Aprile 2008 alle ore 10:20

chi ha posto il quesito lo ha fatto per confermare le sue convinzioni, che sono esatte sotto tutti i punti di vista: sia tecnico catastale sia giuridico.
E' vero che l'usucapione si consolida trascorsi 10 anni dalla stipula di un atto pubblico.
Quanto alla cancellazione della riserva dubito che i programmi Sogei di gestione della banca dati prevedano una cancellazione automatica, ritengo che trascorsi i dieci anni si debba fare una istanza richiamando l'articolo del codice civile
Per quanto riguarda Pregeo devi inserire il possessore come se fosse proprietario, citare che il disallineamento nella ditta catastale e compilare l'ausiliario come firma mancante

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geocinel
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Inviato: 23 Aprile 2008 alle ore 10:27

Non so se ho capito bene il post ma mi pare che il buon Alessandro voglia saltare un passaggio.
Il passaggio al quale giustamente facevano riferimento Silvano, george ces e alesgeo.
Una volta che tu avrai la sentenza di usucapione essa avrÓ la stessa valenza di un atto di trasferimento e potrai intestare al Sig. Rossi Paolo correttamente tutti i beni che vuoi.
Dopo lui li passerÓ a Bianchi Giuseppe senza fare atti di cose ad altri intestati e senza riserve.
I tempi, come diceva giustamente alesgeo, sono dipendenti dal fatto se ci saranno opposizioni o meno.
Saluti

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mapo55

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cagliari

Inviato: 23 Aprile 2008 alle ore 10:58

caro amico geocinel non sono d'accordo con te.
Una persona pu˛ vendere "tranquillamente" un bene dichiarandone il solo possesso senza aspettare la sentenza di usucapione che ne riconosca la proprietÓ, l'importante Ŕ dichiararlo in atto, che chi acquista sia conscio di ci˛ ed il notaio accerti le generalitÓ dei testimoni citati in atto.
La proprietÓ si consolida al possesso dopo dieci anni di pubblicazione dell'atto
E' un modo giuridico legale che si trova tra le pieghe del codice civile.
Quando rispondiamo su questioni legali, andiamoci piano non Ŕ il nostro campo.

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GEOMANCONI

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Ichnusa

Inviato: 23 Aprile 2008 alle ore 11:15

in effetti la questione usucapione-possesso ecc.. gira e rigira ce la ritroviamo un giorno si e l'altro...pure!

giusta l'osservazione di MAPO55 "su questione legali andiamoci piano"....

quindi pensavo, per dirimere "forse" una volta e pe tutte ogni dubbio circa questo argomento e tutti gli aspetti connessi legati al nostro lavoro, perchŔ non aprire un tavolo di discussione coinvolgendo anche un avvocato amico di qualche collega che intervenga e discuta con noi...
ne uscirebbe fuori sicuramente un documento utilissimo a tutti!

che ne pensate?

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geocinel
(GURU)

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Lamporecchio (PT) - geocinel@tin.it

Inviato: 23 Aprile 2008 alle ore 11:19

"mapo55" ha scritto:
caro amico geocinel non sono d'accordo con te.
Una persona pu˛ vendere "tranquillamente" un bene dichiarandone il solo possesso senza aspettare la sentenza di usucapione che ne riconosca la proprietÓ, l'importante Ŕ dichiararlo in atto, che chi acquista sia conscio di ci˛ ed il notaio accerti le generalitÓ dei testimoni citati in atto.
La proprietÓ si consolida al possesso dopo dieci anni di pubblicazione dell'atto
E' un modo giuridico legale che si trova tra le pieghe del codice civile.
Quando rispondiamo su questioni legali, andiamoci piano non Ŕ il nostro campo.



Non ho detto che non Ŕ possibile fare ci˛ che tu dici.
Infatti c'Ŕ anche un articolo del CC che parla dell'usucapione decennale per l'acquisto in buona fede.
Il problema secondo me Ŕ un altro.
Se tu fossi il Signor Bianchi Giuseppe acquisteresti dal Sig. Rossi Paolo se non fosse intestatario del bene?
Io preferirei se il Sig. Rossi Paolo facesse tutta la procedura prima di vendermi il bene.
Dormirei pi¨ tranquillo.
Saluti

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Silvano

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Padova

Inviato: 23 Aprile 2008 alle ore 11:26

Appunto, andiamo piano: evitiamo di far vendere o comprare ai nostri clienti immobili coperti da "rogne" del genere.
L'usicapione Ŕ un diritto reale su cosa altrui che prevede, in sostanza, che se un possessore B occupa in modo non violento e continuo l'immobile di A acquisisce i titoli per divenirne anche proprietario. Sentenze hanno spiegato che l'occupazione non vielenta e continuata prevede che da parte di A vi sia la condotta ventennale di NON comportarsi da proprietario del bene: di solito si intenta causa di usucapione per necessita di vendita, quindi si accampano diritti su cose di altri (magari di pertinenze costruite su suolo altrui di cui si vantano diritti: qui si rimanda all'Art 952 cc), ma oggidý i giudici esigono di provare proprio la non volonta del proprietario di utilizzare quel bene.
Altro appunto si pu˛ fare per l'usucapione decennale: si prevede che chi vende abbia comunque un titolo idoneo a trasferire la proprietÓ.

Cosa voglio dire: nulla di blasfemo, nessuna accusa, nessuna offesa; ricordiamo che dobbiamo agire per conto dei nostri clienti anche, a volte, contro la loro volontÓ, ma sempre nei termini di una buona condotta e ricordiamo sempre che quando ci sono i giudici di mezzo Ŕ sempre vero tutto e il contrario di tutto, quindi potremmo far prendere delle belle fregature ai nostri clienti.

Detto questo, ad Ale suggerisco di non far nulla che non sia nel pieno rispetto delle norme, specie in situazioni come queste dove con buona probabilitÓ si va di fronte ad un giudice e a degli avvocati che non vedono l'ora di dimostrare colpe di chiunque abbia agito secondo il loro interesse (Ŕ giustamente il loro lavoro).

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GEOMANCONI

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Ichnusa

Inviato: 23 Aprile 2008 alle ore 11:33

la mia proposta? :roll:

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Silvano

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Padova

Inviato: 23 Aprile 2008 alle ore 11:35

Posso chiedere... invio subito il link e chiedo se gli va di intervenire...

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dino

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Inviato: 23 Aprile 2008 alle ore 12:17

Silvano dice: ad Ale suggerisco di non far nulla che non sia nel pieno rispetto delle norme, specie in situazioni come queste dove con buona probabilitÓ si va di fronte ad un giudice e a degli avvocati che non vedono l'ora di dimostrare colpe di chiunque abbia agito secondo il loro interesse (Ŕ giustamente il loro lavoro).

Nel caso Ale procedesse all'accatastamento dell'immobile con firma del possessore ed intestazione al vecchio propietario in quali responsabilitÓ penali e civili incorrerebbe?
L'atto di aggiornamento Ŕ firmato dal possessore che si assume tutta la responsabilitÓ, credo?

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geponte

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valcamonica, bs

Inviato: 23 Aprile 2008 alle ore 12:26

La vendita per usucapione, legge 17/08/1941 n. 1043 (vado a memoria), Ŕ prassi piuttosto consolidata dalle mie parti, soprattutto per "sanare" situazioni che comportano il possesso ultraventennale, pacifico, indisturbato e manifesto da parte di una o pi¨ persone, che trovandosi ad alienare un bene non hanno un titolo legale che ne attesti la proprietÓ. Posso assicurare che viene eseguita normalmente, ci˛ con tutte le attenzioni del caso, una per tutte Ŕ quella di verificare con indagini ipocatastali che il bene non sia stato oggetto di compravendite, successioni o qualsiasi atto pubblico nel periodo precedente necessario per la maturazione del diritto ad usucapire.
L'usucapione in genere viene effettuato tramite tribunale per "Autointestarsi" un bene. Tramite rogito per vendere senza provenienza.Oppure anche tramite denuncia di successione qualora il decujus non abbia titolo legale reso pubblico di proprietÓ, ma abbia maturato nel tempo il diritto; tranne ovviamente specificare nelle note il ricorso alla legge citata in parola. Resto in attesa anche io dell'autorevole parere di un avvocato, qualora ce ne fosse la possibilitÓ, ma vi garantisco che quello che vi ho sopra esposto Ŕ fattibile, perchŔ pi¨ volte sono ricorso a questo strumento.
Qualsiasi correzione o precisazione Ŕ ben accetta

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GeometraALE

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Lucca

Inviato: 23 Aprile 2008 alle ore 19:18

Salve di nuovo amici e intanto ringrazio tutti per le risposte, sapevo che avei sollevato un polverone, ma come detto da molti il codice civile art. 1159 prevede l'usucapione breve tramite la stipula di un atto pubblico, pertanto chi acquista quel bene sa benissimo che per 10 anni dal momento della trascrzione del rogito non sarÓ effettivo proprietario del bene suddetto...ma questo Ŕ giÓ stato ribadito sia da me, che dal notaio e anche dall'avvocato...

Bene detto questo io avrei solamente bisogno di sapere se intestare il TM ed il docfa al possessore ultraventennale seguendo quanto riportato dalla circolare catastale del 2002...

Nessuno sa come fare???

Per le risposte seguire le domande numerate indicate nel primo post.

P.S.: ringrazio di nuovo tutti.

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