Buongiorno, ho presentato un DOCFA a seguito di una fusione di 2 appartamenti e il cliente vuole mantenere in essere le 2 cucine esistenti. Il tecnico mi ha respinto il DOCFA in quanto secondo lui non è ammesso avere 2 cucine in una singola unità. Conoscete circolari in merito. Grazie

La fusione è reale? Esistono magari ancora anche i due ingressi?

Saluti

Il problema non è la cucina. La fusione di due unità immobiliari già censite separate, non si può effettuare catastalmente senza prima eseguire una serie di opere edili che trasformano effettivamente le due unità immobiliari in una. Sono quelle varianti che oltre a trasformare l'organismo edilizio radicalmente, impediscono anche l'utilizzo separato delle due porzioni.

Il tecnico catastale ha semplificato il concetto limitandosi a verificare il numero delle cucine, provando con questo che non c'è stata una effettiva trasformazione finalizzata alla creazione di una unica unità immobiliare.

Saluti

E' stata presentata una pratica edilizia di fusione al comune competente, le opere sono state semplicemente l'apertura di una porta che collegasse le due unità, il comune ha autorizzato le opere mantendendo in essere le due cucine, nel DOCFA ho citato la pratica di riferimento. Il concetto che però vorrei capire è possibile o no avere 2 cucine nello stesso appartamento, oppure esiste una circolare che lo vieta. Saluti

Salve

tu puoi ripresentare la pratica chiedendo quale circolare vieta le due cucine, visto che esiste un collegamento reale (fra l'altro eseguito con pratica edilizia).

cordiali saluti

Appunto.

La fusione delle unità immobiliari non è reale e non si può registrare.

Non esiste una circolare che vieta la doppia cucina in una unità immobiliare perchè una abitazione può avere due cucine e magari pure due bagni. Ma la fusione nel tuo caso non è stata reliazzata di fatto e il catasto non la può censire come unica unità immobiliare, anche perchè è il comune che non gliela fa eseguire poichè avrebbe una diminuzione dell'imposta IMU.

Io fossi in te farei desistere il cliente, altrimenti lo costringi ad andare in contenzioso e la causa in questo caso è persa.

Saluti

Totonno, il comune ha già autorizzato le opere e relativa fusione, il problema è il tecnico catastale che per accettare la pratica vuole una sola cucina.

Il comune ha protocollato la pratica edilizia autodichiarata dalla parte in cui si comunica che si eseguono quelle opere ma la fusione come la stai intendendo te non è stata effettuata.

L'apertura di una porta di collegamento tra le due unità immobiliari non è un opera di fusione. Non si sta parlando di legittimità edilizia delle opere ma sulla qualità di queste opere.

Inoltre l'apertura di una porta tra due unità immobiliari è un collegamento semplicemente funzionale e tale rimane. oltretutto il comune non rilascia alcun titolo autorizzativo per questa opera realizzata pertanto la sua legittimità edilizia è dichiarata dalla parte sotto propria responsabilità. Catastalmente l'apertura di una porta interna anche se avente la funzione di collegare due unità immobiliari rientra tra quelle opere che non richiedono aggiornamento catastale perchè ininfluenti sulla redditività dei due immobili.

Marco, cerca di raccontare come stanno veramente le cose. Cosa vuole la proprietà ? Proviamo a indovinare ?

Vuole una unica unità immobiliare per forza ? Demolisce le due unità immobiliari e costruisce una nuova unità immobiliare con quindici cucine e cinque bagni. Vai tranquillo che il catasto te la registra !

Saluti

Sono concorde con Antonio, in arte totonno, l'Agenzia valuta la potenzialità dell'uiu, una porta che permette la comunicazione fra due uiu, non trasforma quest'ultime in una unica uiu.

Ultimamente parecchi privati mi chiedono di fare queste fusioni, ma speigando come stanno le cose, poi nessuno procede.

Per come la vedo io, è il tecnico che deve sapere cosa dire ad un privato che per non pagare IMU sulla seconda casa, chiede di procedre a queste "furbate", all'Agenzia non la si fa più.



Per il catasto rimangono due uiu, non mi hai risposto a quanto chiesto sopra, ma da quello che hai detto, si capisce che anche i due ingressi sono in essere.

La questione non sono le due cucine, ma le due uiu che palesemente esistono ancora.


Saluti

Nel tuo caso ha ragione l"Agenzia. Avresti dovuto eliminare anche una delle porte di accesso ed eliminare una cucina. Inoltre anche con una sola porta e doppia cucina nulla vieta un utilizzo separato previo accesso a corridoio comune e o stanza comune per poi entrare nelle singole porzioni indipendenti. Quando si fanno pratiche edilizie in merito basta solo dire che la cucina viene trasformata in altra stanza ad altro uso senza eliminare gli impianti ma semplicemente rimuovendo gli arredi. Circa una delle porte di accesso basta solo trasformarla in porta finestra dove non ci si entra ma ci si esce solo. Circa le Circolari in merito contano a poco qualora esistessero perché nel tuo caso la fusione non è stata operata secondo la normativa catastale in genere.

Quoto (anche se secondo me le opere riportate non sono sufficienti a fondere le due unità immobiliari).

Volevo aggiungere però che queste opere descritte da Ealfin e necessarie al fine di unire le due unità immobiliari, supposto che siano sufficienti, devono essere realmente eseguite. Non è uno scherzo, perchè il sopralluogo per verificare l'esecuzione delle opere che hanno portato alla fusione itecnici del catasto lo fanno veramente.



Saluti

E' scontato che le opere devono essere realmente eseguite. A meno di essere fortunati in caso di preavviso di soprallluogo (in tal caso si ha, spero, il tempo per rimediare) da parte dei tecnici catastali.

La norma prevede che in caso di diminuzione di rendita devono essere eseguiti obbligatoriamente controlli a tavolino e/o in sopralluogo.

Se si vogliono fare furbate quanto meno si abbia l'accortezza di proporre una rendita che sia, anche di poco, superiore alla somma delle rendite presenti prima della fusione.

Buongiorno, visto che l'argomento già esiste mi inserisco perché ho una situazione limite.

Mi hanno contattata per fare una sanatoria per una vendita, da sopralluogo l'immobile è la classica villa a schiera con giardino privato, unico ingresso con scala interna da interrato a piano primo, preciso che dalla lavanderia a piano interrato si arriva senza soluzione di continuità al primo piano. I proprietari hanno ricavato una seconda cucina al primo e a piano terra hanno fatto un disimpegno all'ingresso per non entrare direttamente nella zona giorno, dividendola di fatto dalla scala. Secondo voi si ravvede un frazionamento di unità immobiliare? Contando che ci vivono nonni, figli e nipoti. Le utenze sono uniche.

Buongiorno. Secondo me no perché tutte le porzioni dell'abitazione sono collegate fra loro e solo teoricamente sono in grado di produrre redditi propri (ad esempio - e non mi aggredite, lo scrivo solo per capirci meglio - non posso essere affittate separatamente). Che il proprietario abbia deciso di dotarsi di due cucine rientra nel diritto pieno ed esclusivo di disporre del suo bene: qui al Sud abbiamo molti casi di fabbricati con due cucine, del tipo estivo ed invernale: la padrona usa, ad esempio, quelle più lontane dall'abitazione per determinate preparazioni oppure, d'estate, per patire meno il caldo.

Infatti non potrebbe essere affittato ad altri perchè il piano di sopra non ha una divisione dal vano scale e quindi non è davvero indipendente. Mi è sorto il dubbio per la seconda cucina a piano primo, fosse stata nella taverna non avrei avuto questo dubbio, invece loro in taverna non hanno cucina, ma ce l'hanno a piano primo nella stanza che da su un'ampia terrazza. Per non incorrere in problemi nella sanatoria potrei specificare che qualla a piano terra è la cucina padronale e quella a primo piano un angolo cottura di servizio ad una sala relax, cosa che di fatto è.

Quel che mi preoccupa è il catasto più che altro.