Ciao a tutti, ho bisogno di un Vs. parere per un caso che devo risolvere:

L’agenzia delle entrate (ex agenzia del territorio di Vicenza) può stabilire il numero di unità immobiliari urbane in base alla conformazione fisica dell’alloggio? Come si pone in relazione il nuovo Piano casa con le normative catastali-fiscali?

I fatti:

- Su un terreno con le seguenti intestazioni:

L.N. usufrutto per 15/100

P.S. usufrutto per 15/100

P.V. piena proprietà per 35/100 e nuda proprietà per 15/100

M.A. piena proprietà per 35/100 e nuda proprietà per 15/100

- In data 25 gennaio 2006 veniva rilasciato permesso a costruire n° XXX/2005 dal Comune di YYY (VI) per la costruzione di un fabbricato residenziale unifamiliare.

- In data 10 Marzo 2006 iniziarono i lavori.

- In data 16 Febbraio 2007 è stata approvata dell’agenzia del territorio (con presentazione Docfa in front office allo sportello) avvenuta dichiarazione di fabbricato urbano composto da una unità immobiliare urbana cat. A07 classe 4 e un posto auto cat. C06.

- In data 11 Maggio 2007 veniva rilasciato dal Comune di YYY Certificato di Agibilità n° 83.

A questo punto l’iter urbanistico-catastale si conclude e l’immobile viene abitato da due nuclei famigliari: L.N. e P.S. in qualità di usufruttuari e P.V.-M.A. in qualità di proprietari.

E’ doveroso precisare che la conformazione fisica dell’immobile è composta da un fabbricato principale su due piani e una porzione di unico piano staccata dal principale ma collegata da portico avente funzione di dependance e dimora dei due genitori usufruttuari.

Inoltre l’immobile risulta servito da utenze per un’unica unità immobiliare, esiste un solo contatore per l’acqua, un solo contatore per l’energia elettrica ed un solo contatore per il gas metano.

- In data 31 maggio 2010 viene presentata D.I.A. ai sensi dell’art. 2 comma 1 e 2 della L.R. 14/2009 per il ricavo di autorimessa e annessi accessori.

- Le opere vengono eseguite e in data 28/08/2013 viene perfezionato l’accatastamento, presentato e approvato in via telematica tramite Sister.

- In data 04 Settembre 2013 viene collaudata l’opera.

- In data 11 Giugno 2014 è avvenuto sopralluogo da parte dell’agenzia delle entrate sull’immobile in quanto si contestava l’ipotesi che il fabbricato fosse composto da due unità abitative anziché una.

- In data 28 Giugno 2014 veniva ritirata raccomandata inviata dall’agenzia delle entrate e indirizzata alla proprietà, al tecnico e al Comune di YYY che si riporta stralcio:

oggetto: accertamento della proprietà urbana… “… si conclude che quanto presente in atti, non sia congruente con lo stato dei luoghi, costituendo pregiudizio per l’esatta classificazione dei beni. Il fabbricato infatti si costituisce come due distinte unità immobiliari con accesso indipendente e redditualmente autonome non come dichiarato con documento Do.C.Fa. del 28/08/2013. Necessita, pertanto, integrare la documentazione per il completamento censuario dell’immobile e, atteso l’art. 12 del D.P.R. n. 650 del 26/08/1972, si invita la parte in indirizzo a regolarizzare l’elaborato tecnico entro 30 giorni dal ricevimento della presente….”

Ora sorgono molteplici domande:

1. com’è stata possibile l’approvazione dell’accatastamento di un’unica unità immobiliare allo sportello front office dell’ufficio del catasto di Vicenza in data 16 febbraio 2007 se la norma e/o la scuola di pensiero era la stessa di oggi?

2. com’è possibile rimettere in discussione un accatastamento a distanza di 7 anni solo perché è stato presentato un ampliamento ai sensi del Piano Casa?

3. Se la definizione di unità immobiliare urbana ai fini catastali è di un immobile con autonomia di reddito e autonomia funzionale quali sono le definizioni di autonomia di reddito e autonomia funzionale?

4. In virtù di quanto sopra, se mi trovassi oggi nelle condizioni di applicare un ampliamento di cui all’art. 2 commi 1 e 2 della L.R. 14/2009 con le modifiche introdotte dalla L.R. 32/2013, ove per necessità potrei ampliare un edificio unifamiliare (per definizione di cui all’art. 1 bis lettera c) anche su corpo edilizio separato… su lotto di pertinenza ecc… dovrei per forza costituire una nuova unità immobiliare?

5. Quale legislazione prevale sull’altra? quella Urbanistica o quella catastale-fiscale?

La risposta sta' nella frase che ho evidenziato, e' la definizione di unita' immobiliare.

alla prima domanda direi semplicemente che il tecnico che aveva accettato la pratica e' stato un po' superficiale e non ha esaminato bene la pratica, ma questo non significa che all'errore non possa essere posto rimedio.

per la seconda domanda, direi che non esiste prescrizione, per cui non esiste un limite di tempo per rimediare.

l'Agenzia procede a stralciare anche ripostigli ritenuti con redditualita' autonoma, posti nei cortili di un'unita' immobiliari, obbligandoti a denunciarli come depositi.

Non e' che una prevalga sull'altra, tanto che saresti tenuto a denunciare in catasto anche le opere abusive, catasto e comune sono cose diverse, il catasto guarda quello che esiste e se secondo lui e' o meno un'unita'. (l'una e l'altra dovrebbero poi coincedere)

Resta a te dimostrare che non si tratta di uiu indipendente, ma per come l'hai descritta, anche a mio avviso si tratta di altra unita'.

Saluti

Salve!!!

Per me nessuna delle due legislazioni prevale sull'altra, sono completamente separate fra di loro e vengono gestite autonomamente, alcune volte vanno di pari passo, alcune volte si bisticciano fra di loro ed altre volte la logica vuole che prima vengano fatti i passaggi di una e poi dell'altra, quindi, bisogna solo capire come funziona la cosa per gestire al meglio i vari passaggi quando vanno a braccetto. Solo in pochissimi casi l'una entra nel merito dell'altra ma senza prevalere. Come veniva spiegato precedentemente al fisco non interessa se hai realizzato fabbricati con permessi e quant'altro gli interessa che esiste un immobile e sullo stesso pretende le tasse. Per quanto riguarda l'assegnazione delle unità immobiliari, non bisogna dare sempre la colpa all'operatore che accetta la pratica, probalbilmente nella presentazione in front-office è anche possibile che l'operatore abbia ritenutto corretto quello che c'era sulla carta ed in fase di successivo sopralluogo anche a distanza di 7 anni, abbiano accertato che lo stato di fatto non era come presentato con prima denuncia docfa, in effetti, loro scrivono che lo stato dei luoghi non corrisponde con la documentazione in atti acquisita con docfa n. del etc, etc pertanto bisogna allineare la documentazione catastale con lo stato di fatto.

Tutto questo secondo me, vi prego di correggermi se sbaglio.

Saluti

Catastalmente non è' un problema dividere in due unità immobiliari, ma il problema si pone da punto vista urbanistico che mette in discussione un permesso di costruire legittimo per un'unica abitazione. Se il catasto allora decide di dividere in due unità abitative devo avere due agibilità' edilizie e quindi avviare una nuova pratica edilizia e versare gli oneri di urbanizzazione mancanti per il secondo alloggio? Ora che la legge piano casa permette di eseguire l'ampliamento anche staccato dall'abitazione principale saranno tutte unita' immobiliari residenziali autonome e non ampliamenti? Quindi prevale la normativa catastale? In caso di vendita come si comportera' il notaio? Unica abitazione da punto di vista urbanistico e due alloggi d punto di vista catastale.

grazie

saluti

A ri Salve!!!

La normativa catastale e quindi fiscale, vuole che tutte le unità immobiliari una volta ultimate e pronte per essere utilizzate, entro 30 giorni vanno denunciate al fisco (catasto) pertanto, logicamente va sistemata prima la parte urbanistica e poi quella catastale per non avere poi una situazione contrastante in fase di trasferimento della proprietà davanti al notaio, è logico che se il notaio, non trova allineata la situazione urbanistica con quella catastale, l'atto non solo non te lo fa ma ti chiede di provvedere a sanare la parte urbanistica qualora tu l'abbia fatto solo dal punto di vista catastale. Non prevale la normativa catastale, la regola è in generale per il fisco prima fai e poi entro un termine devi dichiarare.

a ri Saluti!!!

dimenticavo: anche le variazioni effettuate nelle unità immobiliari esistenti vanno dichiarate entro 30 giorni dall'ultimazione delle modifiche

Quindi se devo sistemare prima da punto di vista urbanistico e poi quello catastale, in questo caso il Catasto mette in dubbio la legittimità urbanistica rilasciata dal Comune per un unica abitazione!!

saluti

hai ragione al 100%, ma il diregente della mia Agenzia continua a dire che il catasto e' una cosa il comune un'altra, di fatto ci dice che non gle ne frega niente di come e' il progetto , sulla destinazione dei locali, se sono abitabili o no!!!

ci si scontra contro un muro di gomma, vogliono solo ed esclusivamente fare cassa, il piu' possibile.

..come commissione catasto abbiamo creato dei gruppi di lavoro per esaminare i vari problemi, tra cui appunto catasto/urbanistica......vedremo, al momento e' un grosso problema.

hai la mia solidarieta'



Saluti

Questa discussione è quasi quotidiana con i Colleghi dello studio che seguono l'edilizia e hanno rapporti con il Comune. Puntualmente finiamo a male parole (sei solo pregeo e docfa, m'hanno detto ultimamente) e non ne caviamo un ragno dal buco perchè le posizioni sono esattamente come le state scrivendo. L'ultima ad esempio: non capisco perchè debba dare conto al comune se divido una A/10 a piano porticato censendo due vani, mai adibiti a studio professionale per quello che effettivamente sono, ossia C/6! Il progetto originario non si trova, i locali stanno lì da sempre e pare che niente fanno eppure ... come la mettiamo?

Se può essere utile alla discussione rinvio a:

www.geolive.org/guide/procedure-e-metodo...

e contemporaneamente ricordo la recente legislazione, la quale vuole che ci sia corrispondenza fra la situazione catastale e quella urbanistica.

Ma nulla vieta ai comuni di predisporre, in particolari casi, regolamenti edilizi che inibiscono la costruzione di più alloggi in un unico edificio!

Comunque è utile non dimenticarsi di questa circolare:

www.geolive.org/normativa/circolari/2006...

e anche questa:

www.geolive.org/normativa/circolari/2007...

Mi ci sono trovato in un caso del genere. Il catasto mi ha in pratica rifatto e sconfessato quello che era stato inserito in atti di sua iniziativa l'elaborato planimetrico ed una unità immobiliare che di sana pianta è stata soppressa e frazionata in due subalterni in cui uno derivato è stato pure cambiato di destinazione. Questo sconvolgeva il progetto approvato in comune perfettamente conforme poi a quello effettivamente realizzato. Una cosa inaudita. Nell'elaborato planimetrico ovviamente venivano sconvolti anche i diritti sui beni comuni non censibili appositamente costituiti secondo stato reale dei luoghi.

Ebbene sono andato dal responsabile della questione e ha ripristinato la situazione precedente ma senza poter ripristinare gli stessi subalterni proposti in origine ma costituendone altri. Insomma una confusione unica. Ho dovuto ripresentare l'elaborato planimetrico cambiando gli identificativi alle UI interessate e ripristinate nel classamento consistenza e destinazione ma non nel subalterno rimasto quello dato d'ufficio. Spiegare quello che è successo al Notaio che dovrebbe rogitare è praticamente impossibile. Il problema fondamentale è che il responsabile del catasto di urbanistica non sa nulla e non conosce la situazione reale del posto non avendo fatto il sopralluogo.

Signori, sul subalterno ho tralasciato ma se non avesse ripristinato la consostenza e il classamento come avevo proposto io avrei fatto il diavolo a quattro e sarei andato a denunciare la cosa nelle sedi giudiziarie. Per me il Catasto non può prevalicare sulla questione urbanistica che sia ben definita in comune. Sia il Catasto che l'Urbanistica devono rappresentare uno stato legittimato e conforme alla situazione reale dei luoghi del bene immobile registrato in catasto.

Il Comune ed il Catasto devono agire di comune accordo visto che è previsto lo scambio dei dati, per combattere l'abusivismo e la evasione fiscale. Ma le due cose sono collegate non possono essere scollegate quando si parla di immobili e quando il controllo avviene di iniziativa degli enti a questo predisposti.



Saluti.

Forse, totonno, basterebbe fare le cose con intelligenza, occuparsi, ognuno, del proprio mestiere, rispettare i Cittadini e la piena disponibilità della loro proprietà privata non generalizzando facendo, ad ogni pè sospinto, il processo alle intenzioni. Quello che racconti ha un solo commento: Cos' e pazz', e che modi sono questi! (oltretutto, rimanendo a casa nostra, senza verificare se sulle uiu scombinate in quel modo vi fossero gravami ipotecari e compagnia bella) ma, se a parità di destinazione d'uso assentita, si divide una uiu in due variando solo la consistenza (ed il classamento, ovviamente) dov'è l'abuso? Nasce un nuovo appartamento: embè? Ti pago le tasse o no? Mi diranno: eh, ma cambia il carico urbanistico, come la mettiamo con i POIS, i PICS, i FRIPS e l'anima 'e chi ... ? Voglio vedere fra poco, quando dovemo mettere mano ai "fantasmi urbani" (Ing. Ferrante docet in streaming) se solleveranno tutte queste eccezioni.

Buona giornata.