Premessa
Sto predisponendo un docfa per "frazionamento per trasferimento di diritti" creando porzioni di uiu unite di fatto. Dopodichè sarà effettuata una compravendita di una delle porzioni e sarà effettuato un ampliamento e ristrutturazione. Al termine dei lavori riaccatasterò le due porzioni in due unità distinte.
Attualmente è una villetta con giardino, garage e parti comuni. Io tratto solo la villetta con il giardino.

Parti comuni
Le parti comuni (accesso, scale esterne, vialetto) che attualmente sono un BCNC alla villetta ed al garage rimarranno a comune solo di una porzione della villetta e del garage.

Domanda
Per l'attibuzione delle parti comuni solo alla porzione di villetta ed al garage è sufficiente la modifica dell'elenco immobili nel docfa che sto facendo o è necessario un ulteriore docfa a variazione con causale 5 (altre): modifica delle comunanze visto che questa causale non è utilizzabile contemporaneamente?

grazie
geoNick

senti Zilli............. lui è un espertissimo!!!! :wink:

Parere sulle indicazioni in premessa
- Le "porzioni unite di fatto" possono solo essere 2 F4 non unite di fatto in definizione, va bene causale "frazionamento per trasferimento di diritti".

Risposta alla domanda
- Il caso è interessante. Io farei il docfa di cui sopra con la rielaborazone dell'elaborato planimetrico ed elenco subalterni (obbligatorio per la costituzione degli F4) e aggiornerei contestualmente il BCNC indicando i subalterni a cui è bene comune.

Saluti.

Secondo la circolare 4/2009 è auspicato invece proprio la creazione di porzioni di UIU.
E' riassunto bene anche nel docfario al paragrafo 2.2.3.2. b. frazionamento per trasferimento di diritti
Ciao geoNick

Ed io appunto alla circolare 4/2009 art.3.3, ultimo comma, faccio riferimento. Un conto è stralciare una stanza da una unità immobiliare. un conto è frazionare una unità immobiliare in due ridefinendole entrambi in una ristrutturazione edilizia come penso sia il tuo caso.

Saluti.

In effetti i genitori vendono due vani con porzione di giardino (di una villetta di 13 vani) al figlio. Dopo la compravendita i due vani saranno oggetto di ampliamento. La parte restante, eccezion fatta per una tramezzatura di divisione resta invariata.
Quindi anche dopo la compravendita resta un immobile con titolarità diversa, ma sempre unico immobile (i due vani ceduti non costituiscono unità a sé stante) in attesa di intervento edilizio.
Costituendo gli F/4 avrei i problemi da evitare auspicati dalla circolare 4/2009: assenza di redditività, oltre al problema di non avere un valore catastale da citare in atto.
Che ne pensi?
Ciao geoNick

Mi permetto di intervenire, rubando la palla ad Antonio, solo per precisare quanto segue:

a) considerate le finalità per le quali si procede alla denuncia di variazione, condivido la tesi esposta da Antonio di costituire la porzione priva di autonomia reddituale in categoria F4;

b) mai come in questi casi, la rappresentazione di una planimetria (anche sommaria) sarebbe utile per comprendere al meglio la questione;

c) il BCNC (cortile) subendo una riduzione della consistenza, dovrà per forza di cose essere ricaricato con un nuovo subalterno.

Saluti

Il BCNC non subisce variazione, diviene a comune solo di alcune UIU non ti tutte (questa era la domanda principale)
Ciao geoNick

Niente F4, per questa pratica!

Secondo i chiarimenti interpretativi del 31/03/10 - punto 3.3, "... nel caso di lavori di separazione non eseguiti, ciascuna porzione immobiliare è dichiarata con proprio identificativo e scheda planimetrica autonoma, associando a ognuna di esse la quota parte della rendita complessiva e rappresentando con linea a tratto e punto le dividenti delle porzioni ed a tratteggio, nella medesima scheda, le parti immobiliari complementari".

Per quanto riguarda la domanda principale direi che è sufficiente aggiornare l'elenco subalterni, considerato che la variazione è esclusivamente descrittiva.

Saluti

Alla luce delle tue ultime precisazioni cambio radicalmente la mia opinione.
Non siamo in presenza di una totale ristrutturazione dell'unità originaria ma solo di un distacco di due stanze non oggetto di alcun intervento di ridefinizione delle stanze che in questo caso rimangono tali e quali e non sono assolutamente in corso di definizione, lo diventeranno in un secondo momento quando saranno oggetto di intervento edilizio di ampliamento, che adesso, in sede di trasferimento non interessa alcunchè. Pertanto è giusta ed opportuna la tua procedura in quanto oltretutto permette di andare all'atto con una rendita per la porzione da trasferire. Credo anche che il termine "unite di fatto" alle unità sia inappropriato, visto che ci si prepara ad un trasferimento, anche se può dipendere dal fatto che le lievi opere di frazionamento costituenti mera chiusura di porte di collegamento siano o meno eseguite.

Concordo anche sulla sola ridefinizione del BCNC riguardo i beni a cui è a comune e che però non subisce variazione di consistenza vedendo lo schema che opportunamente Geonick ci fa vedere.

Saluti.

[size=9]P.S. : Peccato, una volta tanto che Emanuele mi dava ragione...[/size] 8)

mi accodo a questo topic..



ho un particella dove insistono 8 subalterni appartenenti tutti alla stessa proprieta

il sub. 8 è la corte ora comune a tutti gli altri sub.

devo modificare la descrizione nell'elenco subalterni della corte mettendola comune solo a 3 subalterni e non a tutti. la sagoma della corte non varia.

è possibile fare un docfa (con causale altre : modifica delle comunanze o varizione note specifiche) con solamente il nuovo e aggiornato elenco sub. o devo riproporre in ogni caso l'elaborato planimetrico?



grazie

Salve



Prima di procedere alla tua variazione docfa devi accertare bene giuridicamente la validità di quello che vorresti fare.

Cioè andare a modificare le comunanze in un elaborato planimetrico deve essere supportato di diritto per non incorrere in problematiche future.

In merito se sia possibile la variazione solo con la descrizione dell'elenco subalterni, ti rispondo che non è possibile perchè la procedura ti obbliga, in presenza di elenco subalterni, a inserire anche l'elaborato grafico.



Saluti cordiali