La mano più veloce del cervello

Qui di seguito allego la corrispondenza che ho avuto con Leonardo circa un tema che ci è particolarmente a cuore:

la corretta redazione dell'Elaborato Planimetrico

Ho ritenuto giusto metterla qui per ottenere la vosta adesione o, perlomeno di coloro che pensano di dover apportare il prorio appoggio!

senza voler escludere alcuno, è gradito ogni apporto costruttivo a che si possa modificare un metodo di lavoro sicuramente non idoneo ad una corretta costruzione di un bene comune!

non sono accette divagazioni o trattazioni di argomenti non attinenti con il presente argomento, che potrebbe essere benissimo esposto in altra parte.

GRAZIE

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Cari Colleghi,

prima di inviare al destinatario istituzionale quello che allego ora a voi, avrei dovuto sottoporvelo per evitare di lanciare proposte che possano irritarvi.

Tuttavia non mi sono trattenuto.

Comunque vi rendo partecipi per sapere come reagireste nell'improbabile ipotesi che dalla sede regionale l'idea salisse ai vertici.

Scusate

Leonardo

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Bologna, 27 ottobre 2012

Oggetto: Elaborati planimetrici

Caro [.........],

mi rendo conto che la mia frequente azione critica ha ormai determinato

l'insorgere di noia e stizza ad ogni mia più o meno pubblica esternazione.

Cionondimeno trovo frequenti riscontri oggettivi alle ragioni che vado esponendo, e ritengo molto ragionevole rubarti qualche minuto per renderti partecipe, in quanto non solo influente dirigente della (moritura?) Agenzia del Territorio, ma anche tecnico di notevole preparazione e più volte dimostrata capacità.

E, soprattutto, uomo con una coscienza.

Fin dalla sua nascita, oltre venticinque anni fa, l'Elaborato Planimetrico suscitò

profonde critiche in tutti i "vecchi" professionisti abituati al più completo modello 6.

Ma non si trattava di semplice nostalgia:

c'erano argomenti concreti.

Argomenti che purtroppo si sono arricchiti per la pigrizia notarile di appoggiarvisi senza troppa prudenza.

Dunque oggi l'EP è richiestissimo in ogni angolo del Paese, e l'Agenzia, fedele al

motto [omissis] "dobbiamo vendere un prodotto aggiornato", ma trascurando la mia

proposta di completarlo con un "bene" in fondo, chiede semplicemente l'aggiornamento infischiandosene della qualità.

E naturalmente chiede di farlo per la minima quisquilia, con potenziale aggravio oneroso per l'utente.

L'amico [omissis] , per il quale ho stima profondissima, è solito irridermi

quando mi sente parlare di Elaborato Planimetrico, ben sapendo la mia ormai proverbiale contrarietà al documento.

Lo capisco, perché indubbiamente gli pare che io combatta contro i mulini a vento quando cerco di raddrizzare storture catastali.

Queste, però, non mi sembra che giovino al Catasto stesso, alimentando la scadente nomea di cui purtroppo gode prima di tutto fra i tecnici.

Allora ti sottopongo un esempio (bada bene: né unico, né raro!) a cui ho tolto ogni riferimento proprio per sottolinearne la generalità.

Esiste un Elaborato Planimetrico del 2005, a cui ne seguì uno del 2007 redatto

con una strana precisazione: parziale.

Ma non è questo il problema: per la semplice modifica di identificativi di una Unità Immobiliare, il tecnico produsse un nuovo documento che, come puoi vedere dalla sovrapposizione che ho fatto distinguendolo in rosso dal precedente che ho reso in blu, in certa misura migliora il precedente, aggiungendo il primo piano che mancava, ma altrove lo peggiora.

Manca il sub 56, che però non pare essere soppresso poiché nell'elenco attuale persiste, e le geometrie portano differenze fin quasi a due metri!

Poco male, dirai tu (che sei tecnico valido ed esperto): si tratta di un elaborato

descrittivo di poco conto, e non possiamo mica pretendere la perfezione!

Purtroppo, però ci sono due problemi: uno è che io, dovendo intervenire ora, ho l'obbligo di riprodurre un documento che sono certo contenga errori non miei e apporvi la mia firma;

l'altro è che nella famigerata circolare 4/09 si sostiene che l'EP sarebbe "documento che risulta, come è noto, utile anche per finalità civilistiche in quanto [omissis] prodotto in una scala a più alta definizione rispetto alla mappa".

Del primo problema so che non ti lavi le mani come altri farebbero semplicemente

dicendo che si tratta di problemi miei, ma il secondo è addirittura "istituzionale", poiché

la firma sotto quella circolare ce la mise un assonnato [omissis] che pare sia stato

costretto a firmare appena giunto in ufficio, prima ancora di svegliarsi.

Fatto sta che oggi quella mina vagante potrebbe arrivare nelle mani di un CTU o di un Giudice, che dall'autorevolezza della carta intestata su cui è scritta dedurrebbe pure e semplici assurdità.

Poiché però non mi piace rompere le scatole con semplici lamentele, mi

adopererò per romperle anche con proposte scomode e difficili:

non volendolo eliminare, è ora di fare per l'Elaborato Planimetrico ciò che s'è fatto per le mappe.

Dopo averle ridotte allo sfascio accettando aggiornamenti indecorosi, s'è deciso di riconoscere valida l'idea di Costa di distinguere le misure terreno da quelle mappa.

E la Circolare 2/88 fece questo.

Anche per l'EP sarebbe bene introdurre le "linee rosse", di cui il professionista

avrà la responsabilità, dando la facoltà (che addirittura renderei obbligo) di scrivere

misure di riferimento da punti e linee definiti.

Naturalmente la semplice variazione di identificativo comporterebbe il corrispondente della "conferma di mappa" escludendo responsabilità sulle misure dal momento che queste mancherebbero.

Ciò, naturalmente, ammesso che alla ( moritura?) Agenzia interessino gli aspetti

civilistici e i rapporti con i Professionisti esterni, e non si tratti invece di una longa

( rapace ) manu delle sole Entrate.

Grazie per l'attenzione

(Leonardo)

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Caro Leonardo,

non so se la tua lettera all’Ing. ..... era rivolta a me per conoscenza, ma dal momento

che anche io mi sono spesso posto domande a cui non so rispondere, ti seguo!

Verissimo che in tutti i "vecchi" professionisti, abituati al più completo modello 6, subirono una scelta frettolosa e solo successivamente regolamentata ed adattata alle esigenze impellenti dettate dalla fretta e dalla noncuranza …..

Come è anche vero che il fastidio subito non fu generato dalla semplice nostalgia, bensì da argomenti concreti.

Come è altrettanto vero che la pigrizia notarile di non valutare appieno il tema che la innovazione avrebbe comportato.

Il messaggio [omissis] , fu più che altro pubblicitario e di facciata, "dobbiamo vendere un prodotto aggiornato", non poteva avere altro sbocco che chiedere semplicemente l'aggiornamento infischiandosene della qualità.

Ed appunto per questo l’elaborato deve avere solo ed esclusivamente valenza indicativa e non anche metrica e non deve essere utilizzato per usi di pura riconfinazione, ecc..

Personalmente ritengo che, essendo anche solo indicante i diritti sul bene, deve essere aggiornato per ogni quisquilia nel frattempo sopravveniente!

Invece per dimostrare anche le esatte dimensioni sono necessarie norme ben più chiare indicazioni, che in casi specifici è stato fatto da molti con la indicazione delle quote e nuovi identificativi delle variazioni apportate in rosso a mò di frazionamento, come del resto sostieni anche tu!

Sono solidale con te quando cerchi di raddrizzare le storture catastali, che non giovano a nessuno.

Ritengo che chi ha l'incarico di riprodurre un documento, deve necessariamente eliminare gli errori presenti;

Concordo nel sostenere che la circolare 4/09 è sì famigerata se non assurda e fuori luogo, scritta in maniera del tutto incomprensibile ai più, specialmente quando vi si sostiene che l'EP sarebbe "documento che risulta, come è noto, utile anche per finalità civilistiche in quanto [omissis] prodotto in una scala a più alta definizione rispetto alla mappa".

Ora mi dirai: che bisogno c’era di riscrivere quasi tutto, bastava dare l’adesione, ma vedi, con i mezzi di oggi è facile ricopiare : l’adesione è più piena!

Cordialità.

Gianni

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Ha, ha!

Sei sempre un bel tipo!

Non ho problemi a "sopportare" l'adesione piena con alcuni incollaggi. Volevo solo capire se l'idea di accettare ufficialmente (e io, a questo punto, chiederei di imporre) linee rosse con misure palesi, possa essere un'idea condivisa dai migliori profesisonisti oppure se questi mi manderebbero a farmi benedire per l'onere in più che comporta.

D'altra parte, o buttiamo l'EP nel dimenticatoio, oppure proviamo a farne qualcosa di serio.

Rispetto a quanto hai correttamente ricordato tu, però, non trovo così sicuro che si possano mettere le misure. Questa fu una strada suggerita dai migliori fin da subito, ma la Circolare 4/09 previde espressamente di non mettere indicazioni superflue sulle planimetrie.

Imposizione palesemente cretina, visto che il giudizio se un'indicazione sia superflua o meno è quanto mai soggettivo. Ma comunque imposizione evidentissima.

Il passo per cui l'operatore catastale troppo zelante applica il divieto anche a un EP è molto breve. E purtroppo la maggior parte dei Professionisti è pronta, per portare a casa una pagnotta, a legare il padrone dove il somaro impone...

Ecco perché ho rotto gli indugi. E la missiva a te è stata inoltrata non per conoscenza, ma in colpevole ritardo: avrei dovuto mandarla prima, ma non ho resistito e ho spedito a ................. per primo.

Comunque grazie della concreta risposta.

Leonardo

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Ah, l'amico Gianni è semre preda di grande entusiasmo, e questo lo porta a riprodurre un romanzo eterno che fa passare la voglia di leggere...

Comunque cerchiamo di riassumere: l'EP così com'è rappresenta solo un onere e un rischio.

Cose ne pensano i Colleghi di proporre l'ufficializzazione di linee "rosse" come per la mappa? Possibilmente con misure.

Così si darebbe al Tecnico che lo redige la sola responsabilità di ciò che realmente produce, e non del degrado dell'ambiente in cui introduce il proprio prodotto.

Leonardo Gualandi

La butto lì: introdurre un simbolo grafico da inserire sui vertici presenti sull'EP che hanno una posizione "rigorosa"; la scala di rappresentazione deve pur dire qualcosa, no?

indubbiamente è vero quello che dice Leonardo, ma è anche vero che se si vuole conoscere a fondo i motivi, mi sembra il minimo!

quindi la enciclopedia epistolare questa volta gliela passiano ..... ?

Ogni idea per migliorare, Iviarco, può essere buona e perciò dev'essere presa in considerazione.

Il punto che volevo sottoporre a pubblica discussione era soprattutto l'opportunità/validità di fare proposte ufficiali: una volta in un ambiente "istituzionale" mi sentiti dire (a mio modo di vedere purtroppo) che non valeva la pena di impegnarsi a correggere errori normativi, perché in fondo sarebbero stati pane per il futuro...

In questo caso non vorrei suscitare reazioni paragonabili.

Negli anni mi è capitato di scrivere misure sugli Elaborati Planimetrici, ma anche di riportare punti presenti nel libretto del Tipo Mappale, con espressi richiami: mica tutti sono entrati a far parte delle geometrie rappresentate nel tipo stesso!

Ora mi ha allarmato la proibizione normativa di inserire in planimetria informazioni "superflue"; proibizione che, per analogia, qualcuno potrebbe estendere all'Elaborato Planimetrico.

In un ambiente bislacco che attribuisce di punto in bianco valore prima mai riconosciuto alle informazioni presenti sui documenti (si pensi alle destinazioni, ma anche al fatto che le planimetrie oggi fanno testo dal punto di vista urbanistico) è per lo meno imprevidente proibire al Professionista di inserire elementi che ritiene possano divenire utili; tanto più che potrebbero già esserlo ora! Se poi lo stesso ambiente, da un lato "suggerisce" una validità civilistica basata sulla scala grafica, e dall'altro impone di scrivere informazioni fuori dal controllo del Tecnico, allora mi sento veramente in balia di decisioni irragionevoli.

Meglio prendere le redini e definire poche e utili regole per rendere questo documento utile a qualcosa. Anche perché gli ingenui lo credono già utile oggi.

Comunque mi ha già fatto enorme piacere riscontrare che la prima "reazione" ha portato un contributo!


Grazie

Leonardo

Visto e considerato che possiamo dire che la richiesta di pareri e consigli si è avviata, spero, per raggiungere un buon risultato e, ritenedo di fare cosa giusta oltre alle proposte fatte e considerando che sarà pressochè impossibile chiedere di eliminare l'EP ormai diventato bene o male un documento indispensabile, aggiungerei che:

1.) va bene indicare le linee rosse...

2.) va bene indicare le misure certe...

3.) va bene indicare un simbolo grafico per individuare i vertici....

4.) va altrettanto bene che oltre al simbolo grafico indicare, a parte, le coordinate dei punti di origine delle linee rosse

5.) .....

Io sull'elaborato planimetrico ho una mia personalissima idea.

Purtroppo, nel tempo anche recente, è stato investito di funzioni che non gli appartengono. Mi riferisco a quelle civilistiche. E naturalmente mi sento di condividere le preoccupazioni di Leonardo relative alla Circolare 4/2009 dove solo un assonnato direttore poteva sottoscrivere quello che è stato sottoscritto.

Il problema è che quella istituzione non fa autocritica sugli errori e quindi loro non possono sbagliare.

Tornando all'elaborato mi ricordo quando, diversi anni fa, nel presentarlo, venivamo invitati a scrivere misure che sarebbero state importanti dopo nella ricostruzione di eventuali dividenti. La cosa mi ha sempre lasciato grandi perplessità.

Vengo alla mia personalissima opinione.

Ai fini civilistici le nuove dividenti di proprietà dovrebbero trovare origine solo attraverso dei Tipi di Frazionamento.

Quando si inventò la storia del lotto logico ecc. si doveva invece trovare un sistema nel quale le dividenti che non erano visibili in mappa dovevano esserlo su documenti allegati tipo Sviluppi.

Ai fini dell'individuazione delle Unità immobiliari urbane invece l'elaborato doveva avere e dovrebbe avere solo un mero scopo di individuazione di massima. Deve essere la planimetria a chiarire quanto c'è da chiarire.

Pertanto nella continuità e nel controllo della continuità che spetta all'Agenzia del Territorio questi documenti possono e devono essere anche totalmente riscritti ai fini di una migliore leggibilità.

E questo la dice lunga su cosa ne penso.

Cordialmente

Carlo Cinelli

Ciao Carlo

Concordo pienamente con il tuo pensiero, faccio solo un appunto per quanto concerne la funzione dell'E.P. nell'ipotesi che si identifichino aree urbane, non frazionate e non create al catasto terreni.

In questo caso l'E.P. aquisisce un'importanza fondamentale, perchè è quasi obbligo inserire misure per determinare esattamente le nuove aree urbane.

Per quanto concerne le migliorie che eventualmente si possono apportare all'E.P., io penso che più di tanto non si possa fare, è gia completo di ogni informazione adeguata per poter essere letto in maniera soddisfacente.

Qualcuno sopra ha suggerito di dotarlo di linee rosse, ma non è mica un frazionamento vero e proprio E.P. ììììì, sono d'accordo che è un elaborato importantissimo (sempre se compilato correttamente), ma va comunque valutato nell'ambito di un'intera pratica che è composta anche dalle planimetrie.



Saluti rispettosi

I Tecnici sapienti, un tempo, predisponevano un Tipo Planimetrico da allegare agli atti notarili in cui inserivano tutto quanto indispensabile per distinguere le divese unità immobiliari e le differenti proprietà, defininendo anche i confini, quando necessario, con l'indicazione di misure riferite a punti fissi facilmente riconoscibili e ricostruibili.

I Notai, di buon grado, allegavano agli Atti questi Tipo Planimetrici che, ancor oggi, è possibile trovare ed ammirare quando si ha la fortuna di sfogliare vecchi fascicoli, ricordando che erano tutti degli “originali”, come originali erano gli Atti trascritti a mano … poi venne l'eliocopia, la fotocopia, il plotter …. l'Elaborato Planimetrico.

Oggi, se sono stato incaricato di predisporre un Frazionamento a cui è seguito un progetto esecutivo, un Tipo Mappale e l'accatastamento finale all'Urbano, nulla di più facile nel prodisporre l'Elaborato Planimetrico che, nella peggiore delle ipotesi, può contenere errori di qualche centimetro con la realtà, poiché predisposto sulla base di misurazioni”esatte”, trasferite nel Cad ed in tutti i documenti successivi.

Nulla vieterebbe, nel caso, di introdurre il “nome” di quei punti di appoggio che, ricavati dal Frazionamento e/o dal Tipo Mappale, possono essere con certezza ricostruiti poichè inseriti nei libretti delle misure.

Ma se, oggi, mi ritrovo tra le mani in Elaborato Planimetrico redatto 28 anni fa' a mano, magari anche fuori scala, con errori di individuazione di subalterni …... e non so cos'altro …. come è possibile barcamenarmi tra 153 unità su più piani ed intervenire per correggere ?



A chi l'ingrato compito ?

[quote]Ai fini dell'individuazione delle Unità immobiliari urbane invece l'elaborato doveva avere e dovrebbe avere solo un mero scopo di individuazione di massima. Deve essere la planimetria a chiarire quanto c'è da chiarire. [/quote]

Su questo non sono del tutto d'accordo, poichè la Planimetria non può che chiarire quanto contenuto all'interno della stessa o nelle immediate vicinanze, ma non tutto il “lotto urbano” comprendente il complesso immobiliare: per quello vi deve essere per forza un “qualcosa” che ricomprenda, nel migliore dei modi, il tutto.

[quote]Ai fini civilistici le nuove dividenti di proprietà dovrebbero trovare origine solo attraverso dei Tipi di Frazionamento.[/quote]

Anche su questo mi permetto di dissentire proprio nel caso del “lotto urbano”, poichè in quello sarebbe, per lo più, impossibile applicare il Tipo di Frazionamento, mentre troverebbe facile applicazione l'Elaborato Planimetrico contenente misure esatte, siano esse indicate rispetto a punti fissi del contorno, sia a punti contenuti nei Libretti delle misure.

Per finire, non capisco l'inserimento delle linee rosse: sarebbero le nuove linee per evidenziare le variazioni rispetto alla versione dell'EP precedente ?

Ciao, buon lavoro.

NB: Jarod dovrebbe intervenire al più presto e permettere di vedere un'anteprima di quanto scritto.

Inoltre dovrebbe ripristinare il corretto uso di [quote] messaggio [/quote] che non funziona quasi mai.

Rispondo velocemente a Simba64 e Dado48 che saluto.

E' chiaro che ognuno di noi ha una sua idea e ormai, con i capelli bianchi in testa, ritengo, al riguardo dell'elaborato, che le mie siano abbastanza poco recepibili dall'Agenzia perché "rivoluzionarie".

Io penso, per ampliare e chiarire quello che ho detto precedentemente, che un elaborato siffatto non possa e non debba avere nessuna valenza civilistica.

Sulle aree urbane: quando tu devi identificare un'area urbana della stessa ditta fai pure l'elaborato. Nel momento che c'è trasferimento di diritti, tu fai o me la confermi attraverso un frazionamento.

Sul lotto urbano mi sono già pronunciato e non vedo tante differenze se non formali con quanto dice Dado. Io lo chiamo Frazionamento e Tu lo chiami "Elaborato planimetrico contenente misure esatte ecc" ma la sostanza non cambia. Il problema è che oggi tanti trasferimenti di diritto si fanno su eleborati senza misure e disegnati alla bene e meglio. E per di più il signor Capo ci viene a dire che sono ottimi perché hanno una scala superiore a quella della mappa.......

Sulle indicazioni dell'Elaborato esso si deve limitare a definire graficamente le parti comuni di edifici condominiali. Non gli dobbiamo assolutamente dare altre valenze sennò torniamo ante 1972 dove c'erano le Planimetrie allegate all'atto che a volte andavano anche contro le misure del frazionamento. Quanti problemi e fraintendimenti che hanno creato.

Cordialmente

Carlo Cinelli

Purtroppo non posso che essere con te d'accordo poiche, anche oggi, troppo sovente, Planimetrie dozzinali ed Elaborati Planimetrici astrusi sono allegati ad Atti di trasferimento immobiliare ... non possiamo che ... indignarci e cercare, nel nostro piccolo, di indicare la giusta strada con esempi "ortodossi" ... ma quanto ci impiegheremo per vedere i risultati ?

Oggi l'Elaborato Planimetrico potrebbe assumere la valenza che tu auspichi e di cui si sta discutendo in questo Thread, ma, secondo me, solo nei casi preceduti da un T.F. o un T.M. eseguiti secondo i "sacri crismi" ed al'interno di un "lotto urbano" .... tutti gli altri sono "sabbie mobili".

Saluti anche a te, Carlo.

Ciao, buon lavoro.

Io sono favorevole all'istituzione dell'elaborato planimetrico e questi è uno strumento indispensabile, oggi, soprattutto per la redazione degli atti di compravendita e di trasferimento in generale. certo che va fatto bene e soprattutto va ristudiato meglio di come è attualmente.

Ho alcune proposte.

1) Istituire il catasto degli Elaborati planimetrici, un archivio dove sono inseriti tutti gli elaborati degli edifici iscritti al catasto dei fabbricati che abbiano più di un subalterno. Scompare quindi l'EP allegato al docfa. L'EP deve essere un documento che rappresenti il lotto edificato comprensivo di una o più particelle e legato ad un tipo mappale o ad un frazionamento qualora richiesto dalla tipologia dell'intervento.

2) Realizzare un documento apposito con l'ausilio del software apposito DOCEP (Documenti Elaborati Planimetrici), per la presentazione dell'elaborato planimetrico da presentare ex novo o in variazione. Per quelli in variazione prevedere l'allegato dove vengono rappresentate in rosso tutte le modifiche che si intendono denunciare rispetto all'EP già in atti, comprese le linee rosse che delimitano le costituende aree urbane o comunque aree in F. Niente misure. L'EP è in scala e riguardando delle aree ricomprese in un unico lotto esattamente rappresentato nella sua forma e consistenza in mappa, le misure sulla grafica a che servono??? Forse può essere proposto una sorta di libretto delle misure. Ci si può pensare.

3) Eliminazione dallo schema EP della perimetrazione dei subalterni, ad esclusione degli speciali, a comune non censibili.

4) Per tutto il resto confermare quanto dispone la Circolare 4/2009.

5) La presentazione dell'EP deve essere gratuita dai tributi catastali !!! (Mi raccomando questo punto.)

6) Aggiungere in visura l'indicazione della presenza dell'EP per tutte le UIU.

Saluti elaborati. (Faccina che chiede: "Si può fare?")

questa proposta ha qualcosa di intrigante che mi piace!

però conoscendo un poco come vanno le cose, non penso che troveremo sponsor adeguati pressi la direzione nazionale ora che sono in corsa per cambiare padrone!

e una volta lì ben difficilmente riusciremo a cavalcare la giumenta..... forse nemmeno la somara.......

forse rompi non hai letto bene la lettera di Leonardo!..... è troppo lunga!...... però l'ho messa perchè si sappia che c'è in ballo la possibilità di chiedere di apportare modifiche a quello che è diventato oggi l'EP !

sappiamo tutti che all'inizio aveva la funzione di una indicazione sulla composizione del fabbricato e nulla più, poi... con il tempo ... si è voluto trasformarlo in un ..... documento di valenza civilistica!

il che non può essere per molte ragioni!

ed è per questo che si chiede un vs parere il più possibile elaborato e proponibile, evitando di fare voli pindarici, ma concreti e mirati ad ottenere norme chiare e precise tendenti a non farci perdere tempo a redigere documenti impropri.

Ciao, Gianni. Quello in rosso è rivolto alle mio intervento?