SANATORIA CATASTALE Scatteranno dal primo luglio anziché dal primo maggio le sanzioni quadruplicate, previste dal decreto sul federalismo fiscale, a carico di quanti non hanno dichiarato all’Agenzia del Territorio gli immobili sconosciuti al Catasto, modificati o che hanno perso il requisito di ruralità.

Da dove derivano gli obblighi
La sanatoria catastale è stata introdotta con la manovra estiva per la stabilizzazione finanziaria e la competitività economica. Obiettivo della misura, l’emersione degli “immobili fantasma” non dichiarati al Catasto. Rientrano nei casi di regolarizzazione anche le variazioni di consistenza o destinazione dovute ad interventi edilizi. L’obbligo di aggiornamento vale anche per i fabbricati prima esenti dal pagamento dei tributi, che sono successivamente diventati soggetti ad imposte, come quelli che hanno perso il requisito di ruralità.

Per la riuscita dell’operazione, avviata nel 2007 con una serie di rilievi e fotografie aeree, la manovra ha anche istituito un’anagrafe immobiliare, gestita dall’Agenzia del Territorio e liberamente consultabile dai Comuni.

Non è necessaria nessuna comunicazione per la modifica esterna di fabbricati ampliati che non incide sul perimetro, per gli immobili rurali, gli immobili classificati come F - androni e scale - le particelle censite al Catasto terreni, gli edifici diroccati o in corso di costruzione. Non va presentata domanda di sanatoria neanche per lo spostamento di pareti interne che non crea nuovi vani.

L’elenco dei comuni in cui sono situati i fabbricati non dichiarati in Catasto, o che hanno perso il requisito di ruralità, è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale ed è consultabile anche sul sito dell’Agenzia del Territorio.

I titolari di diritti reali sugli immobili presenti negli elenchi devono dichiararli al Catasto Edilizio Urbano. La denuncia deve essere predisposta da un tecnico abilitato e va presentata in caso di cambiamenti nello stato dei terreni per l’edificazione di una costruzione che possa essere considerata come immobile urbano.

Il mancato adempimento entro il 30 aprile, provoca l’accatastamento d’ufficio con una rendita presunta che produce effetti fiscali dal 1° gennaio 2007. Il termine è stato posticipato dal decreto “Milleproroghe”, ma era inizialmente fissato al 31 dicembre 2010.

In virtù di un accordo siglato a fine aprile con l’Agenzia del Territorio, sono i geometri ad effettuare i sopralluoghi e attribuire la rendita presunta, che viene calcolata secondo le modalità contenute nel provvedimento emanato dal Direttore dell’Agenzia. I tecnici rilevano la classe e la consistenza dei fabbricati in base agli elementi tecnici emersi durante i sopralluoghi, o forniti dai comuni, e alla zona censuaria in cui è situato l’immobile. La consistenza viene calcolata in base alla superficie desumibile dai rilievi, numero di piani o altezza dello stabile.

Per gli immobili del gruppo A – abitazioni, la consistenza è determinata dal rapporto tra la superficie complessiva dell’unità immobiliare e la superficie media del vano catastale riferita alla stessa zona censuaria.

Nel gruppo B – scuole e ospedali, la consistenza, espressa in metri cubi, viene calcolata tenendo conto, oltre che della superficie, dell’altezza media delle unità immobiliari.

Cosa accade dopo il 30 aprile
Nelle categorie A, B e C, cioè abitazioni, scuole e ospedali, negozi e box, a destinazione ordinaria, la rendita presunta è individuata moltiplicando la consistenza per la tariffa propria della classe.

Per le categorie D – capannoni e alberghi ed E - immobili speciali, la rendita presunta si calcola con procedimento semplificato, applicando al valore della unità immobiliare il saggio di redditività pari al 2% per le unità immobiliari appartenenti al Gruppo D e al 3% per quelle riferibili al Gruppo E.

Il valore dell’immobile deve essere riferito al biennio 1988-1989 e può essere determinato con una stima censuaria in base ai manufatti e agli impianti presenti.

Nell’attribuzione della rendita presunta, che viene retrodatata al 2007, oltre al pagamento degli arretrati e alle sanzioni previste, sugli interessati graveranno anche le spese per l’istruttoria, i sopralluoghi e il classamento degli immobili, così come indicato nell’Allegato al provvedimento.

Sanzioni maggiorate
Il D.lgs. 23/2011 sul federalismo fiscale ha quadruplicato le sanzioni a partire dal primo maggio. L’importo minimo della sanzione amministrativa, prevista in caso di inadempimento, passa quindi da 258 a 1032 euro. Quello massimo da 2066 a 8264 euro.

Con la Circolare 4/2011, l’Agenzia del Territorio ha chiarito che nell’applicazione delle sanzioni bisogna tenere presente la data in cui l’immobile è diventato abitabile o servibile agli altri usi a cui è destinato. Ai sensi del Regio decreto 652/1939, infatti, i fabbricati nuovi e gli stabili che possono essere considerati immobili urbani, devono essere dichiarati all’Ufficio tecnico erariale entro 30 giorni dal momento in cui diventano abitabili o servibili.
Dal momento che le norme non possono avere effetti retroattivi, le sanzioni maggiorate si applicano quindi alle violazioni commesse dopo il primo maggio. Indipendentemente dalla data in cui vengono accertate, per le irregolarità precedenti valgono le tariffe iniziali.

Ricordiamo che il riordino della materia si ripercuote anche nelle compravendite e nelle locazioni degli immobili. Per stipulare contratti di compravendita e affitto di edifici iscritti al catasto edilizio urbano, i dati catastali devono infatti essere allineati a quelli dei registri immobiliari.