Il diritto di superficie è un diritto reale di godimento, previsto all’art. 952 cc che permette al suo titolare di costruire sopra un fondo altrui (che può essere un terreno, oppure il lastrico solare di un immobile) acquistando la proprietà del bene costruito, che altrimenti accederebbe a quella del fondo.

Si ha il diritto di superficie anche quando il proprietario di una costruzione già esistente trasferisce la proprietà della costruzione, riservando per sé la proprietà del fondo sulla quale essa insiste.

Il diritto di superficie prevede:

> la proprietà superficiaria, che si pone di fianco alla proprietà del fondo del concedente,

> il diritto di costruire e mantenere la costruzione.

La concessione ad aedificandum, non si concreta sempre necessariamente in un diritto di superficie, ai sensi dell’art. 952 cc., potendo in taluni casi assumere i caratteri e i contenuti di un diritto personale nei soli confronti del concedente, trovando la sua fonte in un contratto atipico con effetti obbligatori.

La durata del diritto di superficie dipende dal termine che il concedente ed il superficiario hanno inteso pattuire al momento del contratto.

Il diritto di superficie può estinguersi anche prima del termine, in caso di prescrizione o di perimento del fondo.

Al momento dell’estinzione del diritto di superficie che si verifica :

> per la decorrenza del termine

> per altre cause

Quando si verifica l’estinzione del diritto di superficie possono verificarsi due situazioni:

1) La cosa costruita diventa di proprietà del concedente, proprietario del fondo.

2) Il proprietario superficiario può affrancarsi, trasformando il diritto di superficie in piena proprietà.

Anche per la costituzione di un diritto di superfice sul condominio, come per tutti i diritti reali, è indispensabile la unanimità di tutti i condomini (art. 1108 cod. civ.).



Estinzione del diritto di superficie

Dispositivo dell'Art. 954 Codice Civile (R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

L'estinzione del diritto di superficie per scadenza del termine [art. 953] importa l'estinzione dei diritti reali imposti dal superficiario.

I diritti gravanti sul suolo si estendono alla costruzione, salvo, per le ipoteche, il disposto del 1° comma dell'art. 2816.

I contratti di locazione, che hanno per oggetto la costruzione, non continuano a esercitare la valenza, alla scadenza del termine, salvo per l'anno in corso.

Il perimento della costruzione non importa, salvo patti contrari, l'estinzione del diritto di superficie nota 1

Il diritto di fare la costruzione sul suolo altrui, si estingue per prescrizione, per effetto del non uso protratto per venti anni. (nota 2) (nota3).

Note:

(1) Il comma lascia intendere che la costruzione è espressione del diritto di superficie e non corrisponde ad esso;

Il superficiario può, nuovamente costruire sul suolo in forza del diritto di superficie che gli è stato concesso.

Si ritiene che il c. 3 si applichi ad ambo i casi di cui all'art. 952.

(2) La disposizione esamina soltanto il "Diritto di Fare la Costruzione", dal momento che, se essa già c'è, oppure è stata terminata.

Su quest'ultima si instaura un Diritto di Proprietà, non passibile di prescrizione, salvi gli effetti dell'usucapione da parte di terzi.

(3) Si può avere estinzione del Diritto di Superficie, inoltre, per accordo delle parti o tramite un atto o una circostanza che comporti il riunirsi in capo allo stesso soggetto del diritto del proprietario del suolo e di quello del superficiario (così detta consolidazione), oppure col perimento del terreno (ne sono esempio l'alluvione, etc.).