C.I.L.A. - Comunicazione Inizio Lavori Asseverata

Questa pratica edilizia è diventata la più utilizzata e conosciuta:

Dal 2010 è possibile realizzare i tipici interventi di manutenzione straordinaria come la ristrutturazione di un appartamento con la C.I.L.A.

1) A cosa serve la C.I.L.A. e quali lavori permette di svolgere

La comunicazione di inizio lavori venne introdotta nel 2010 nel Testo Unico dell'edilizia (D.P.R. 380/2001) per semplificare l'avvio di lavori edilizi, senza titolo abilitativo ma con una semplice comunicazione da presentare, anche in modalità telematica, all'ufficio tecnico del Comune.

La C.I.L.A. viene presentata da un tecnico abilitato che redige i disegni di progetto e predispone l'asseverazione contenente la descrizione degli interventi da realizzare.

Gli interventi subordinati a C.I.L.A. sono ricadenti principalmente nella manutenzione straordinaria e nel restauro e risanamento conservativo senza interventi strutturali.

Sono lavori molto numerosi:

a - nuova distribuzione interna, ( la tipica "ristrutturazione" di appartamenti con la creazione o la modifica degli ambienti)

b - frazionamento ed accorpamento di unità immobiliari

c - rifacimento degli impianti (elettrico, idrico, riscaldamento, ecc)

Tuttavia tali interventi, per essere autorizzati da una C.I.L.A. :

- non devono interessare parti strutturali dell'edificio (come muri portanti, solai, scale, ecc.),

- non devono modificare la volumetria complessiva

- non devono variare la destinazione d'uso dell'immobile.

Con gli ultimi aggiornamenti normativi, i casi di lavori ricadenti nel campo della manutenzione straordinaria autorizzabili con C.I.LA. sono aumentati.

Generalmente si tratta di:

- interventi interni che non variano la destinazione d'uso in maniera rilevante e non intervengono sulle strutture.

Sono compresi quindi anche:

- i frazionamenti (divisione in più parti un'unità immobiliare)

- gli accorpamenti (unione di più unità immobiliari contigue),

- la realizzazione e la modifica degli impianti.

- interventi esterni sulle facciate degli edfici salvo che non siano sottoposti a vincolo, che non ledano il decoro architettonico e che non comprtino una modifica della volumetria dell'edificio.

E' il tecnico a farsi carico della responsabilità di dichiarare se:

--> i lavori possono essere realizzati con una semplice C.I.L.A.

--> se è necessario utilizzare un'altra procedura amministrativa (come la S.C.I.A. o il Permesso di Costruire).

La C.I.L.A. è molto utilizzata per la tipica "ristrutturazione" di appartamenti.

Ci si trova spesso in difficoltà nel capire quando gli interventi sono compresi :

-> nella manutenzione ordinaria che non necessita della C.I.L.A.

-> nella manutenzione straordinaria.

ESEMPIO:

Quando si modifica la distribuzione degli ambienti tramite la demolizione e la costruzione di tramezzi si ricade in manutenzione straordinaria e va presentata la C.I.L.A.

Quando si sostituiscono le finiture ed i rivestimenti, anche per grandi superfici, si ricade in manutenzione ordinaria, cioè in Attività Edilizia Libera e in questo caso la C.I.L.A. .

Nel passato in cui, per ristrutturare di un appartamento si presentava la D.I.A. (Denuncia Inizio Attività) si attendevano 30 giorni del "silenzio-assenso" prima di iniziare i lavori, la C.I.L.A. permette di avviare i lavori immediatamente, nello stesso giorno in cui viene presentata al Comune.

2) Sintesi dell'art. 6-bis

La C.I.L.A. è la più frequente pratica edilizia che un professionista svolge durante l'attività professionale in quanto questo strumento permette la comunicazione di numerose tipologie di intervento.

Nello specifico l'art.6-bis del Testo Unico D.P.R. 380/2001 riconduce a C.I.L.A. tutti gli interventi che

non sono realizzabili con gli articoli 6, 10 e 22 del T.U., cioè rispettivamente con:

>> Attività edilizia libera (art.6)

>> Interventi subordinati a permesso di costruire (art. 10)

>> Intreventi subordinati a S.C.I.A. (art. 22)

La C.I.L.A. va presentata all'amministrazione competente, cioè al Comune dove si trova l'immobile

oggetto dei lavori.

La C.I.L.A. e gli interventi da realizzare devono rispettare:

-> le prescrizioni degli strumenti urbanistici,

-> dei regolamenti edilizi comunali,

-> ed, in generale, della disciplina urbanistico-edilizia vigente, che è una materia concorrente tra

Stato e Regioni e quindi particolarmente vasta e complessa.

Inoltre la C.I.L.A e gli interventi da realizzare, devono rispettare le normative specifiche di settori contigui a quello dell'edilizia, tra cui:

-> Antisismiche e strutturali

-> Sicurezza (norma principale T.U. 81/2008)

-> Antincendio

-> Igienico - Sanitarie

-> Efficienza energetica (vedi sul sito dell' ENEA - norma principale L. 192/2005

-> Rischio idreologico (articolo tecnico

-> Normativa sui beni culturali, dal Codice dei beni culturali e del paesaggio ( D.Lgs. 42/2004).

Il tecnico abilitato, sotto la propria responabilità, assevera la conformità dei lavori da realizzare ai regolamenti in materia edilizia.

In caso di "C.I.L.A. in sanatoria" - l'asseverazione è relativa a lavori già realizzati in passato.

Assevera Inoltreche i lavori non interesseranno parti strutturali dell'edificio (a titolo esemplifcativo murature portanti, solai, scale, ecc.).

Il soggetto interessato ai lavori, che solitamente corrisponde al proprietario, trasmette al Comune:
- l'elaborato progettuale
- l'asseverazione del tecnico
- i dati identificativi dell'impresa che realizzerà i lavori

Nella pratica professionale, solitamente è il tecnico che predispone tutta la documentazione e la invia al Comune, ormai tramite PEC o tramite portali appositi.

Il proprietario:

- la visiona,

- ne valida il contenuto per quanto di sua competenza

- la trasmette all'amministrazione comunale che restituisce un numero di protocollo della pratica edilizia.

Alla fine dei lavori quando sono concluse tutte le opere, il tecnico abilitato :

-> dichiara il collaudo finale

-> predispone il modulo di fine lavori che, congiuntamente all'interessato, viene presentato al Comune.

La norma prevede, all'art.6-bis, comma 3), che:

- la variazione catastale deve essere inoltrata all'Agenzia delle Entrate direttamente dal Comune

- se questo non avviene e la variazione catastale viene ancora presentata dal tecnico, tramite DOCFA.

Le sanzioni sono disciplinate dall'art. 6-bis comma 5):

> in caso di lavori realizzati senza C.I.L.A. la sanzione è pari a 1.000 euro

> se invece la comunicazione è presentata durante i lavori è pari a 333 euro

3) Normativa tecnica
- Definizioni essenziali (tra cui le superfici)
- Regole tecniche (dimensioni minime stanze, rapporti aeroilluminanti, impianti, ecc.)
- Consigli per la rappresentazione (disegni dell'ante, intra e post operam)
- Specificità come: > Differenza tra cortile, cortile secondario e chostrina; > Fattore luce diurno; > Arredi di falenameria: > Legittimità della preesistenza

Cosa assevera il tecnico con la C.I.L.A. ?
Il tecnico abilitato, sotto la propria responabilità, assevera la conformità dei lavori da realizzare ai regolamenti in materia edilizia.
In caso di "C.I.L.A. in sanatoria" l'asseverazione è relativa a lavori già realizzati in passato.

4) Lavori di ediliza libera si possono avviare senza la C.I.L.A.
Avvio dei lavori possono iniziare appena viene consegnata e protocollata la pratica al Comune senza attendere alcuna risposta.
Durante i lavori non bisogna effettuare ulteriori comunicazioni al Comune salvo che cambi : - l'impresa, - il tecnico - altri soggetti indicati nella C.I.L.A. iniziale

Alla fine dei lavori va consegnata la modulistica di "fine lavori" e nella maggior parte dei casi anche i seguenti documenti tecnici predisposti dal professionista:
-> Collaudo a firma del direttore dei lavori).
-> Variazione catastale DOCFA.
-> AQE - Attestato di Qualificazione Energetica.
-> Formulario smaltimento dei rifiuti.
-> Ulteriori aspetti che il titolare della deve considerare.
-> Variante:

In caso di modifiche al progetto presentato con la prima C.I.L.A. non è prevista la possibilità di presentare una variante ma occorre presentarne una nuova C.I.L.A., pagando inoltre nuovamente gli oneri amministrativi.

Nomina del Direttore dei Lavori nella C.I.L.A.
La norma nazionale non prevede, in caso di C.I.L.A., l'obbligo di nominare il Direttore dei Lavori.

> Lavori in Economia
Con la C.I.L.A. è prevista la possibilità di svolgere i lavori in economia, quindi senza affidamento degli stessi ad un'impresa.
Tuttavia tale possibilità è limitata ad interventi semplici e che comunque non prevedono il rifacimento degli impianti per i quali è necessario il rilascio del certificato di conformità.

> In cantiere
Oltre alla documentazione sulla sicurezza, è opportuno disporre di una copia della C.I.L.A. al fine di mostrarla agli organi competenti in caso di controlli.

> Variazione catastale
Va presentata entro 30 giorni dall'ultimazione dei lavori, tramite procedura DocFa, se gli interventi hanno comportato una modifica della distribuzione degli ambienti e quindi la planimetria catastale va aggiornata.

> L'aggiornamento della planimetria
E' importante e necessaria perchè, dal luglio 2010 per le compravendite, è obbligatorio dichiarare la conformità tra lo stato di fatto e i dati catastali dell'immobile.

La mancanza della conformità o false dichiarazioni possono determinare anche la nullità dell'atto di rogito.

> Per usufruire delle detrazioni fiscali, tra cui il SuperBonus 110%
Bisogna verificare che i documenti amministrativi, tra cui la C.I.L.A. , siano correttamente compilati, altrimenti si rischia di perdere i benefici fiscali.

> La responsabilità del committente
Non si limita alla presentazione di questo documento ma (molto spesso) comprende anche la nomina di un coordinatore della sicurezza e di un responsabile dei lavori.
Nonostante queste deleghe il proprietario rimane comunque responsabile di alcune verifiche di sua competenza in materia di sicurezza.

> Rifiuti e Macerie
ProdottI durante i lavori vanno portati in discariche autorizzate, dove verrà rilasciato il formulario dei rifiuti.

3. Come si presenta una C.I.L.A.
Può essere presentata dal proprietario dell'immobile all'ufficio tecnico del proprio Comune
Ma è preferibile che venga consegnata direttamente dal tecnico abilitato che si occupa di redigere l'asseverazione e gli elaborati tecnici.
Negli uffici tecnici infatti, è prassi visionare la pratica con il tecnico del comune per valutare insieme al professionista le principali questioni di natura tecnica relative all'intervento, prima della presentazione allo sportello unico dell'edilizia.
La presentazione avviene in forma telematica, con portali online appositamente prediposti dal Comune o tramite PEC (posta elettronica certificata).

Principlai allegati alla CILA, vi sono:
> Relazione tecnica asseverata del tecnico dove NON è obbligo dichiarare la legittimità della preesistete C.I.L.A. in sanatoria.

> Elaborati grafici con disegni dell'ante, intra e post operam, stralcio catastale e stralcio di Piano Regolatore Generale (PRG)

> DURC della ditta esecutrice non antecedente a tre mesi (ad oggi non più obbligatorio, il DURC viene verificato direttamente online dal comune)

> Progetto degli impianti secondo il DM 37/08 (se dovuto)

> Titolo di proprietà dell'immobile (rogito, successione, etc)

Ogni comune può richiedere ulteriori documenti ed altre modalità di presentazione secondo il proprio regolamento edilizio e la propria prassi amministrativa.

Chi prepara la modulistica ed i disegni
Il tecnico abilitato solitamente è un architetto, un ingegnere o un geometra.
Per redigere la pratica deve essere iscritto all'Albo, avere la partita IVA e rilasciare la fattura per prestazione professionale.
Questa fattura può essere utilizzata per la detrazione per ristrutturazione edilizia e viene richiesta dall'Agenzia delle Entrate in caso di controlli fiscali.


4. Responsabilità e sanzioni
Sanzioni ed abusi ediliziLa CILA è uno strumento utilizzato frequentemente anche per delle sanare le irregolarità edilizie e per ottenere la conformità edilizia.

CILA in sanatoria
In caso di lavori edilizi realizzati nel passato senza comunicazione, è possibile sanare lo stato amministrativo edilizio con una "CILA in sanatoria" chiamata anche "CILA tardiva" o "CILA per lavori già eseguiti" pagando la sanzione di 1000 euro oltre ai diritti di segreteria. Prima del decreto "Sblocca Italia" pubblicato nell'Autunno 2014, la sanzione era pari a 258 euro.

Secondo alcune interpretazioni, la sanzione di 1.000 euro va considerata in prescrizione dopo 5 anni dall'avvio dei lavori.

Infine, se gli interventi realizzati ricadono tra quelli subordinati a S.C.I.A. o P.d.C. c'è il rischio di essere soggetti a responsabilità più importanti, anche di natura penale con la demolizione o rimozione dell'abuso, oltre all'arresto fino a 2 anni ed una multa fino a 51.645 euro.

C.I.L.A. durante i lavori
La legge prevede inoltre la possibilità autodenunciare i lavori in fase di realizzazione presentando la C.I.L.A. con una sanzione di 333 euro.

Responsabilità del committente
In caso di lavori edilizi, la responsabilità del committente si limita alla presentazione della corretta pratica edilizia (C.I.L.A., S.C.I.A., Permesso di costruire) ma vi sono anche precise responsabilità derivanti dal Codice Civile e dal Testo Unico sulla Sicurezza (D.Lgs 81/2008).

Relativamente alla normativa sulla sicurezza il committente deve valutare la nomina di un responsabile dei lavori e di un coordinatore della sicurezza.